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標題: 揠苗者也，非徒無益，而又害之工商時報 [打印本頁]

作者: felicity2010 時間: 2011-5-9 05:30 AM 標題: 揠苗者也，非徒無益，而又害之工商時報

揠苗者也，非徒無益，而又害之  工商時報
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孟子公孫丑上：「宋人有閔其苗之不長而揠之者，芒芒然歸，謂其人曰：今日病矣！予助苗長矣！其子趨而往視之，苗則槁矣。天下之不助苗長者寡矣。以為無益而舍之者，不耘苗者也；助之長者，揠苗者也，非徒無益，而又害之。」為落實馬英九總統「居住正義」的理念，行政院長吳敦義指示副院長陳冲召集跨部會協商，財政部、內政部、經建會等部會也積極配合，紛紛提出方案。雖然各部會用心良苦，但我們擔心若配套不足，或不能對症下藥，恐怕會使「居住正義」的各項方案，成為台灣版的「次級房貸」風暴之源。
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首先我們要指出，高房價才是「居住正義」不能落實的核心癥結。「奢侈稅」方案原本就是為了抑制炒房，因此以降低不動產需求為其主要策略。然而，近日各部會推出的各項方案，其中有些是屬於提高不動產需求的方案。兩者處理之對象雖有不同，但房仲業者及建商則認為從「奢侈稅」方案到各部會方案，對業者而言是「先搧耳光再給糖」。9 q5 e* S' @3 K) j. a
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我們知道行政院的立意良好，且各部會所推出的方案，無論是「社會住宅」、「合宜住宅」或「現代住宅」等，都設有排富條款，目的在於照顧經濟弱勢者，以伸張「居住正義」。然而，除了「社會住宅」只租不售之外，不論「合宜住宅」或「現代住宅」都需由經濟弱勢者價購；資金來源之主要配套措施，則以內政部的「青年安心成家專案」、財政部的「青年安心成家貸款優惠專案」，以及華南銀行辦理的「公務人員築巢優利貸款」方案為主。前二者原先只能擇一辦理，已改為兩者可同時申辦（若為青年公務人員，是否可以三者都申辦？則未交代）。更進一步地，前二者之貸款期限可以延長為30年，以降低借款人每月的還本付息壓力。

上述方案看似完備周全，但卻招致在野黨猛烈批判。以30年貸款期限而言，被批評為讓年輕人一輩子做屋奴；至於有關「合宜住宅」與「現代住宅」因需由經濟弱勢者價購，而由政府補貼房貸利息，則被在野黨批判為政府以納稅人血汗錢，間接幫助建商售屋，讓建商獲得利益。我們可以理解，在選舉將至，朝野激烈攻防的環境下，在野黨不但要監督執政黨的施政，更要雞蛋裡挑骨頭，以凸顯執政黨的不是。5.39.217.76+ B1 Z! {5 c: c5 @  y) H! |) K
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平心而論，如果未來優惠方案的執行，不是一成不變均設為30年，則在野黨批判優惠貸款使年輕人一輩子做屋奴就不見得有理。但如果銀行為消化浮濫資金，對於優惠方案貸款不嚴格審查，則政府以納稅人血汗錢補貼經濟弱勢者購屋，不但間接幫助建商，而且還增加銀行的授信風險。

事實上，目前精華地區的地價仍顯著偏高，北部都會區的「房價所得比」也仍偏高，太積極推出低利優惠貸款，使資金浮濫的銀行業者，可能會「欣然」配合政策，以消化其爛頭寸。2008年的金融海嘯，原因雖多，但「次級房貸風暴」無論如何難脫其咎。美國「次級房貸」原本是信用或財力不佳以致無法從銀行取得正常房貸者，轉向不動產專業金融機構所獲得的貸款。如果這些不動產專業金融機構恪遵法令與行規，嚴格審查貸款人還款能力，不浮濫放款，即使次級房貸經過層層證券化包裝，也不致因貸款人還款困難而形成風暴，甚至導致滾雪球似的金融海嘯。tvb now,tvbnow,bttvb# ?3 T/ N8 e8 Q" q* L  ?0 A% ]/ l: ?1 d

台灣雖然沒有名義上的「次級房貸」，但太過於鼓勵經濟弱勢的年輕人去辦理房貸，在低利的誘因以及長時間寬限期的麻醉下，年輕人在寬限期內只要負擔些微利息，容易誤以為自己真的能負擔得起高價不動產。銀行在辦理授信時，應當不只看「房貸對房價比率」(Loan to Value)，對「房貸對所得比率」(Loan to Income)更應嚴格把關，否則會產生放款浮濫現象。未來一旦房價景氣反轉向下，年輕人若發現做一輩子屋奴，還清房貸本息後的房屋價值竟大幅縮水，就可能與美國次級房貸風暴時一般，萌生寧可倒帳也不願繼續還債的道德風險，而使銀行業者苦吞壞帳。( w7 r1 q- y. o8 g: {1 i1 k

要言之，馬總統「居住正義」的理念應予肯定，但我們認為要有更周詳的配套措施。實現「居住正義」，最重要的是使「房價所得比」降低，亦即需要降低房價或提高所得。提高所得方面有賴經濟持續成長及每人平均生產力的提升，降低房價方面則應提高房屋供給或降低房屋需求。由於土地資源有限，提高房屋供給宜以租稅（例如奢侈稅）及實價課稅等措施，使許多炒房大戶的空屋被逼出來，或者儘量讓規劃中的捷運出入口設在公有地附近，從而在公有地興建大量社會住宅，讓低收入者也享有便捷交通。至於各部會提出的低利優惠貸款，在目前高房價時期，並不合宜，甚至誘使銀行業者以配合政策為名，對經濟弱勢者浮濫授信，從而提高未來台灣版「次級房貸風暴」發生的可能性，不能不慎重考量。

作者: felicity2010 時間: 2011-5-9 05:31 AM

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看到政府實現「居住正義」（嗯，好偉大的口號），整合放寬各種優惠貸款，最高可貸到七二○萬元，其實，有點啼笑皆非。大家捫心自問一下：你敢向銀行借這麼多錢嗎？有本事、有能力借這麼多錢者，會是政府實現居住正義，要照顧的對象嗎？9 t+ m1 n. b1 s

政府實現居住正義，要照顧的無殼族，那些月薪不到三萬元的三百六十萬人，應該是最重要的對象吧。正常的理財守則告訴我們，房貸不要超過收入的三成，否則會影響生活品質，同時在碰到特殊變故時，缺乏應變能力。, C4 M$ u0 B) n% B

簡單的算一下，借了七二○萬元，利率以二％計，貸款長期三十年，每個月還本付息要支付二萬七千元左右，占三萬元的九成，如果算是夫妻一起各賺三萬元，也占了四十五％。

即使貸款有寬限期、政府也有特別優惠與補貼，但在利率逐漸看升情況下，用二％算該是夠保守了，如三年後利率升到四％，收入卻不可能三年內倍增，其風險之高由此可見。很難想像，有多少無殼族能承受這個壓力。而對經濟弱勢者而言，工作與收入相對較不穩定，一旦碰上變故，身上背負六、七百萬的負債，是夠苦的，能否度過更難講。

美國在公元二千年的網路泡沫之後，利率一路大降到歷史低點的一％；接著正逢國會與白宮聯手推出類似咱們住者有其屋的政策，公營性質的房利美、房地美帶頭大幅放寬對低收入者的放款標準，接受所謂的「次級房貸抵押」。當時，業界取笑說：只要會簽名者，都拿得到貸款。美國自有住宅比率因此曾經上升到近七成，還被美國住房部引為「傲人的政績」。
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不過，退潮時，大家就看到到底誰光屁股在裸泳。利率上揚、房價不再無止境的上漲後，次貸的違約率不斷提高。最後，就是眾所皆知、席捲全球的金融海嘯。那些借了遠超出其支付能力貸款者，大部分都被掃地出門，受傷更重。
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不過，說實話，能借得起龐大資金者，倒令人「羨慕」，這些人也多半是經濟上最強勢的一群。例如，現在全台個人負債最高者，應是國泰集團董事長蔡宏圖。為了買下弟弟手中的國泰股票，由銀行聯貸，蔡宏圖借了七百億元。據說，他會很哀怨的說：誰說我是台灣首富？我其實是「首負」─負債的負啦！至於第二名，大概是富邦蔡明忠、蔡明興兄弟，他們向銀行借了五百億，買下有線電視。

因此，雖然政府有此最高七二○萬元的房貸借款德政，但民眾最好想清楚一點，預估一下利率走勢，及自己中長期的承受能力。這種德政「聞聞」即可，未必真要吞下；要政府蓋點房子便宜給大家租，風險還較低也較划算哩。借七二○萬元，我是絕對不敢啦，你敢嗎？

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