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標題: [馬來西亞] 脱售政府土地形同黑箱作业滋长寻租活动折损巨额收入 [打印本頁]

作者: aa00 時間: 2011-4-16 12:58 AM 標題: 脱售政府土地形同黑箱作业滋长寻租活动折损巨额收入

【本刊梁志华撰述】纳吉政府在近期透露，将会继续通过脱售非核心与缺乏竞争力的资产，包括26块政府土地，来增加政府收入。然而，从官联公司——马资源（MRCB）上周完成的政府土地并购案中，却凸现出政府脱售土地资产背后的不透明作业方式，不仅降低政府应得收入，而且继续助长朋党寻租活动的滋生与猖獗。
[attach]1340073[/attach]首相纳吉在本周出席《2011年马来西亚投资大会》（Invest Malaysia 2011）时表示，政府将会继续脱售非核心与缺乏竞争力的资产，包括26块政府土地。同时，他也透露，政府目前已脱售四块政府地段，预计可为政府带来超过马币10亿元的收入。tvb now,tvbnow,bttvb. s' o" F& y+ S. W# J# Z; N
纳吉的这番言论并不让人感到意外，毕竟在面对财政赤字高企之余，政府却需要大笔资金推动经济转型计划（ETP）的两面夹攻下，纳吉政府在短时间内，既无法通过提高税务或扩大税种来增加政府收入，也难以大幅削减政府开支来减轻财政负担。因此，摆在眼前最快速的解决方案，就是脱售政府资产，包括政府手中非常值钱的首要地段。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, q7 W1 m7 y$ `  q  j0 j1 }, y
当然，纳吉政府通过释放土地资产价值，来增加政府收入的做法，是解决眼前财政压力的权益之计。不过，其问题关键在于，政府如何释放这些土地资产价值。公仔箱論壇7 h4 J: p6 M( z/ h. V
政府土地脱售形同黑箱作业
从官联公司——马资源（MRCB）在上周完成的政府土地并购案中，凸现出政府脱售土地资产背后的不透明作业方式，不仅降低政府原本应得的收入，而且还继续助长朋党寻租活动的滋生与猖獗，让寻租人在政府土地脱售计划中以逸待劳，搜刮巨额财富。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 g4 T& A) Q$ D; {/ {3 w0 t/ f/ E
根据马资源在上周四（4月7日）发表的一篇文告，宣布该公司与法兹尔（Fadzil bin Ahmad）、乌斯曼（Usman bin Suratman）以及莫哈末沙米尔（Mohd. Shamir bin Mohd. Hassan）等三人达成一项股权买卖协议。
在这项协议下，马资源以马币1亿1000万元的代价，向上述三人收购59 INC私人有限公司（59 INC SDN. BHD，简称59iNC）的100%股权（或20万股股权）。在完成交易后，59iNC将会变成马资源的独资子公司。59iNC是三块政府首要地段的合法持有人与受益者。
这项有关政府土地并购项目的背后，存在几个不透明的作业方式。首先，拥有不寻常背景和存在价值成疑的59iNC这家公司，本身就是一场朋党寻租游戏的其中一颗旗子。
59iNC是寻租游戏的棋子tvb now,tvbnow,bttvb' j8 [) {* G/ ~: N5 v/ C0 @# E
资料显示，59iNC是在2009年7月30日注册成立，缴足资本为20万元（或20万股）。59iNC本身没有任何子公司或连号公司，自成立以来也不曾进行过任何业务营运活动。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! R# X2 a( w+ G6 e
值得注意的是，59iNC在今年2月7日获得联邦土地与资源管理局（Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan）的通知信，批准该公司成为位于Mukim Setapak，三块总面积达27.41英亩的政府土地的合法拥有人和受益人。这三块政府土地将用来进行综合性产业发展计划。9 V; s4 B6 o. B  I; W- A! V
政府颁发土地给59iNC的交换条件是，该公司必须在三个月后，支付联邦土地与资源管理局已笔总数6080万元的土地收入（Land Revenue，当中包括土地税、土地收益以及其他费用）。
马资源在两个月后（即4月7日）以马币1亿1000万元的代价，向59iNC的拥有人（即法兹尔、乌斯曼以及莫哈末沙米尔）收购59iNC的所有股权，以便从中获取这三块政府地段。
按照双方的股权买卖协议，如果在发展令（development order）下，相关土地的商业面积比率不少于4，以及可豁免兴建廉价房屋/租屋，那么，马资源将会支付另外3000万元，这促使上述土地并购案的收购价增至1亿4080万元。5.39.217.76: O# N% `" m  }7 L) [
59iNC稳赚五千万至八千万5.39.217.76, r! u, `, |5 G( U
对59iNC来说，这基本上是一单稳赚不赔的无本生意。假设59iNC没有支付6080万元的土地收入，最终都可以获得8000万元的收益（马资源将代为支付）。如果59iNC支付6080万元的土地收入，则可获得总额1亿4080万元。换句话说，无论任何情况下，59iNC的股东（即法兹尔、乌斯曼以及莫哈末沙米尔）都安安稳稳有8000万元入袋。( s% H7 I7 K1 v6 n
[attach]1340072[/attach]即使不把3000万元额外款项计算在内，无论6080万元的土地收入是由59iNC还是马资源支付，59iNC的股东都可以获得4920万元的收益（1亿1000万元减于6080万元）。公仔箱論壇( [0 b3 c% x2 q' c
从以上交易情况来看，59iNC所扮演的是一个中介角色，将政府土地从政府手中转移到官联公司名下，从中赚取5000万元至8000万元不等的暴利（中介费用）。: H& w# w- e1 O" ~$ K
按此计算，如果政府在无须通过59iNC转卖的情况下，直接把这三块政府土地卖给马资源，政府可获得的总收入不仅是6080万元的土地收入，而是1亿1000万元至1亿4080万元的总收益。简单来说，政府为了满足寻租人的经济利益，白白流失5000万元至8000万元的收入。
政府折损上亿元收入tvb now,tvbnow,bttvb; {* M7 x. E& p& m( ~1 S
其二，官联公司（马资源）通过这样的土地并购安排方式，以低于市场价格的代价，成功收购政府的首要地段，从折价中获得不公平的盈利，导致政府在这单土地买卖中蒙受另一轮的亏损。! F8 g" X! F- y$ y1 Y3 f: U
[attach]1340071[/attach]按照国际房地产咨询顾问公司--威廉氏、达哈与王私人有限公司（C H Williams Talhar & Wong）的估价，截止今年3月24日为止，这三块政府地段的市价总值1亿5520万元。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% j1 W5 g% w% R) [" \4 J9 s# o2 F
马资源在这单交易中，仅以1亿1000万元至1亿4080万元的代价，就获得这三块政府土地。按照市价计算，马资源从中省下了1440万元至4520万元的收购价。换句话说，政府在这单土地交易中损失了1440万元至4520万元的收入。
根据马资源的文告，相关政府土地将会发展成一个综合商业与住宅产业的发展计划（2012年开始动工，为期八年），发展总值高达马币15亿元。在扣除了12亿元的发展成本后，该公司估计可从中赚取高达3亿元的盈利。* d5 X  u5 l! m8 s
如果把中介公司（59iNC）和官联公司（马资源）在这单政府土地交易案中，所赚取的暴利相加起来，政府估计在上述政府土地脱售行动中，流失6000万元至1亿2520万元不等的收入。
拒用公开招标流失更多政府收入
如果纳吉政府可以效仿香港与新加坡的做法，采用公开招标的方式，以“价高者得”为基础拍卖土地，这将可以让政府土地释放出最大的价值。
但是，从马资源的案例来看，政府在脱售土地给私人公司或官联公司时，很多时候并没有通过公开招标，而是以私下洽谈的方式转售给私人企业，导致政府流失了庞大收入。tvb now,tvbnow,bttvb/ R7 c  n3 |, ~1 D
接下来，纳吉政府还有26块政府土地将会陆续脱售。据纳吉透露，目前至少有十家公司已预定购买这些政府土地，土地脱售计划预期在今年杪完成。这反映出，政府至今还是采用私下转售，而不是公开招标的方式，来脱售这些政府土地资产。
如果纳吉政府继续沿用类似马资源的政府土地交易模式，来脱售这26块政府土地，最终只会让政府流失更多的收入，养肥了那些朋党或寻租人。

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