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標題: 一套房百余种税 100万房款中55万进政府口袋 [打印本頁]

作者: aa00 時間: 2011-1-31 06:00 PM 標題: 一套房百余种税 100万房款中55万进政府口袋

一套房百余种税 100万房款中55万进政府口袋（腾讯财经制图）

一栋房子房款中多少钱要用于缴纳税费？
据记者不完全统计，房地产行业相关税种共有12种。此外，各项行政性收费也是名目繁多。曾有人做出统计，房地产开发商在各项环节需缴纳50余种行政性费用，共涉及约25个不同的政府部门，总体费用占全部开发成本的15%~20%。tvb now,tvbnow,bttvb( m* X8 E) _# e6 f  D
以总价100万元的房子为样本，上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建给理财一周报记者算了一笔账。据他介绍，在房地产开发成本构成中，土地成本、建安工程、市政工程占比最高，“土地成本在上海至少要占房价的40%左右，建造成本约占30%。营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种就约占项目销售收入的13.75%，而实际上再加上企业所需缴纳的契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; o5 ^6 L' Y7 O! W
由此可见，100万元房款，40万元属土地成本，30万元归于建筑成本，15万元为各项税费，剩下的15万元左右则为企业剩余。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 o8 g8 _- E0 _! U) Y8 U
房产12项税收详解：100万元房款40万土地出让金和15万税费流入政府口袋0 r) s' E0 l0 w* p) [3 i  [9 K
100万元房款，40万元属土地成本，30万元为建筑成本，15万元为各项税费，15万元为企业剩余
理财一周报记者/曹怡婷
一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，一共要收多少税费？据初步统计，我国现阶段实际征收的房地产税种有12项之多，涉及房地产的收费平均多达50项，两者共计62项。( w- o1 ~# t4 k9 a1 X
如果以100万元的商品房作为样本，其中有多少属于消费者提前支付的各项税费？2 o# w; T( u0 q8 z3 H
房地产相关税种共有12项) w, f# h5 Y# \( U. [$ k
与房地产行业相关的各种税费纷繁复杂。据记者不完全统计，房地产行业相关税种共有14种，分别为营业税、企业所得税、契税、个人所得税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税（城建税）、耕地占用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税（城镇土地使用税）、土地增值税、资源税、教育费附加等。; v6 B# n( s/ t6 W& z: c! v: ~
其中，面向外企征收的城市房地产税已在2009年废除，而固定资产投资方向调节税也于2010年起暂停征收。也就是说，目前实际征收的房地产相关税种有12种之多。
上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建指出，12项房地产相关税种中的房产税与目前即将在重庆、上海开征的“房产税”完全不同，“相关税法中的房产税是以1986年公布的《中华人民共和国房产税暂行条例》为征收依据的，征收对象是房产，针对的是房屋被出租时所产生的收益部分；而时下热议的‘房产税’其实并不在现有的财税体系中存在，在征收目的上有点类似于‘投资惩罚税’，与国外的物业税也不太相同。”5.39.217.762 t' X+ p4 J% r; Z. B7 a
另据中国社科院财贸所税收室主任张斌介绍，针对开发商的税种按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四个区块，按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类。公仔箱論壇' v4 n( m) l0 s' \( ?
记者了解到，从企业角度来看，土地占用环节税收包括耕地占用税、资源税等；开发环节则主要由土地使用税、契税、印花税等构成；流通销售环节则涵盖了营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等；保有环节由城镇土地使用税、房产税这两种组成。
从个人角度来看，房地产相关税收主要集中在交易流通环节，即在购买一手商品房时所缴纳的契税（还需缴纳配图费、交易手续费、权证登记费等费用）等，以及购买、出售二手房时需要缴纳的营业税、契税、印花税等（还需缴纳登记费、抵押登记费等费用）。此外，个人在租赁房屋时也需缴纳房屋租赁税等税费。
五成房款流向政府？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ c% ^4 a7 V6 E, d! h
重庆市政协副主席陈万志表示：“据抽样调查部分项目的税费，占到房地产价格的30%~40%，税种设置繁杂、征收环节多，一定程度上推高了房价。”公仔箱論壇1 D0 t! |2 m: b7 [6 g
如果陈万志的表述属实，那么在购房款中有相当大的一部分资金是经由开发商支付给政府的。换言之，房价中三成甚至四成的资金最终流向了政府，而这一大笔账单则由消费者“买单”，因为开发商所付出的所有税费最后仍将通过房价转嫁到消费者头上。
而这也正是“十委员提案”的初衷。全国政协委员、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长蔡继明曾对媒体表示：“目前地价和政府征收的税费占据了房地产价格的大部分，估计是在50%以上，剩下的建筑成本其实很低。”5.39.217.76  ?# x4 c% E' k' K& i. U
记者从开发商处获悉，房地产项目的“总成本”主要可分为土地成本、直接成本和运营成本等几大类，而在统计预算时所计算的“总费用支出”则涵盖了“总成本”及“总税收”两个部分，即基本等同于房产项目中所有支付给政府的资金综合。此外，“总销售收入”则同时包括了“总费用支出”及“企业剩余”，该部分资金基本可等同于房屋出售的全部收入（并非企业所得净利润）。5.39.217.76/ r" [; l  N. w+ e! ~6 G
换言之，如果全部以销售收入为标准统计，即可笼统地得出各项成本占房价的大致权重。公仔箱論壇7 r8 D4 {8 E% m6 |  w0 @6 \
通过有关渠道，记者获取了一份上海浦东某项目的《项目成本收入估算明细表》作为样本，发现该项目所缴纳的各项税费总额为689845244.40元（约6.9亿元）。此外，表格还罗列了各主要税费占销售收入的比重，经计算得出该项目所缴纳的各项“大头”税费约占销售收入的13%。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* Q8 y' d! c( v7 I, F
记者经换算得出，该项目土地成本占销售收入的35%左右，而土地成本、税收、行政性收费这三项支付给政府的“支出”总和的确已接近50%。
然而这只是2008年的统计数据。随着各项税、费的不断变更，这部分资金比重会不会有所变化？tvb now,tvbnow,bttvb5 F: c6 `; Y$ F  u0 g
巧合的是，全国工商联在一年之后也进行了一番类似的调查。根据该组织于2009年全国政协会议上递交的《全国工商联房地产商会关于我国房地产企业开发费用的调研报告》显示，全国九大城市所调查项目的总费用支出中，流向政府的部分所占比例为49.2%。其中，北、上、广三大一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%，北京为48.28%，广州则占46.94%。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 }/ ^# D0 Z3 c9 `. a! W' m
该调查显示，九大城市房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。此外，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，企业剩余只有4.15%；而北京流向政府的份额为42.42%，企业剩余只有11.87%。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( ^( O+ |3 R, [7 z
由此，全国工商联得出“房产开发费一半流向政府”的结论，这自然又引起了全社会的一番热议。
由于全国工商联的“特殊属性”，该调查报告曾遭到部分媒体的质疑。包括《中国经济周刊(微博)》等在内的多篇报道曾指出，报告中所有统计数据的来源为“REICO”工作室，而该工作室是由全国工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远集团等企业共同资助建立的，有“选择性取样”的嫌疑。5.39.217.76/ c$ T' g; _8 E( N9 e8 j
100万房款中已提前预支55万元公仔箱論壇+ ]. [; d: f4 x* z$ ^
那么，如果以上海现有的收费标准来看，在100万元的房款中，又有多少属于支付给政府的税费呢？
上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建给记者算了一笔账。据他介绍，在房地产开发成本构成中，土地成本、建安工程、市政工程占比最高，“土地成本在上海至少要占房价的40%左右，建造成本约占30%，也就是说100万元的房子里面有40万元是用于支付土地出让金，大概30万元是用来付盖房子的成本，这样就占掉了70万元的房款。”tvb now,tvbnow,bttvb% o4 Q1 k' J9 l5 J; Z4 S
胡怡建介绍说，在各项税费中，营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税是较为主要的几项：“营业税按照销售收入的5%计算；教育费附加及城建税（这两项通常被认为是营业税附加税）合计占营业税的10%，即为销售收入的0.5%。企业所得税在征收时分为预征和清算两个环节，预征时是假定企业利润可占销售收入的15%进行征收的，该项即为销售收入的3.75%；土地增值税较为复杂，在实际操作时各项目预征率不同，如果以平均预征率计算，那么此项约为销售收入的4.5%。”tvb now,tvbnow,bttvb, R/ Q' F8 `6 Y, k3 K5 ?
胡怡建进一步分析说，仅上述营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种就约占项目销售收入的13.75%，而实际上再加上企业所需缴纳的契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。5.39.217.76) X5 Y+ A+ r  A/ I- S3 u% X
由此，经过粗略统计我们可以得出如下结论，100万元的房款中大体的资金走流向是：40万元属土地成本，30万元归于建筑成本，15万元为各项税费，剩下的15万元左右则为企业剩余。换言之，流向政府部分、已包含在房价中的“预支资金”约为55万元。胡怡建表示，这只是较为保守和粗略的计算方式，实际案例中流向政府的部分一般不会低于这个比例，“在30万元的建筑成本中，有部分是用于市政建设和公共配套设施建设，如果将这部分也纳入政府收入份额的话，比例会更高。”
房地产行政性收费项目最多可达百余种
名目多、流程长、变化快、不透明
理财一周报记者 / 曹怡婷3 G! k1 _' a' Q% t( C8 W
据业内人士透露，在构成房地产价格的成本中，各类收费的名目最多，也最为繁杂，主要集中在房产开发环节。采访过程中记者发现，几乎很少有人能将所有费用一一罗列，即使是房产开发商也不例外。tvb now,tvbnow,bttvb/ P1 i& r, B, S7 b  ]
在某大型国有开发企业参与过前期开发的廖先生告诉记者，自己经常搞不清楚各类费用的征收情况，“因为行政性收费涉及的部门太多，而且许多费用常常变更收费标准，每次缴费都需要再次确认，很麻烦。”
十委员提案揭行政性收费“面纱”
曾有人做出统计，房地产开发商在各项环节需缴纳50余种行政性费用，共涉及约25个不同的政府部门，总体费用占全部开发成本的15%~20%。
这个“答案”来自一份2008年的调查报告，报告出自10位政协委员之手。
2008年3月8日下午，北京市朝阳区一个名叫东区国际的小区迎来了一个特殊“调查团”。这批调查团成员由10位全国政协委员组成，根据这家开发商提供给政协委员们的数据，东区国际所售房屋平均每平方米售价23000元，每平方米房价构成中，建筑成本约占3500元，土地费用6000元左右，各类税费占近10000元之多。5.39.217.76* @+ X% q; @8 V$ {+ u  q% b
在完成实地调研后，政协委员们发现开发商所透露的信息基本属实。事实上，在调研前，政协委员们已辗转重庆、四川、安徽、江苏等地，对多个房地产项目的费用成本进行了广泛调查，而结论也基本吻合。
收费项目最多可达百余种5.39.217.76+ S. Q% j# a* E
上述调查团调研显示，各地方政府在房地产开发过程中所征收的费用，除了土地出让金和双重配套费外，还要收取蓝图审查费、规划设计费、人防费、工程造价咨询审核费、室内空气检测费、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等50余项收费。tvb now,tvbnow,bttvb' @0 ?6 c2 B  Z1 B: O, V1 M
据上海一位不愿意透露姓名的小型发展商透露，这些收费涉及规划、市政、环保、绿化、城管、消防、人防、地震、气象、教育、文物、水利、安监等20余个部门。“据我所知，尽管名目差不多，但收费最多的城市各项费用总计可达上百种。”上述发展商说。1 ?8 V. m" Z  i" b6 a
来自广州的某中型开发企业的老总告诉记者，公司近期所做的一个项目，仅开发建设环节的行政性收费就有20余种。该负责人表示，“项目前期每天都要和三十几个政府部门打交道，忙也忙不过来。”* ?' W) C, ]& i
河北省一位开发商则透露，该企业去年在唐山的某个房产项目，报批手续就有28项之多。该开发商向记者反映，“光卷宗上的盖章就100多个，盖一个章就要花一笔钱。”
记者了解到，这些行政性收费并不是公开征收的，比如招标评审、开发审批性质的费用的征收办法，通过公开途径很难查到。此外，有业内消息人士爆料称，如果发展商与政府“关系较好”，不少费用是可以减免的。公仔箱論壇" }/ @" L( q, k+ V7 i
上海的一位港资开发商向记者证实了这一点。据他透露，2005年刚来上海做房地产时，由于对审批流程并不熟悉，自己“吃了不少闷亏”也“交了很多学费”。“在做了两个项目之后，我发现与其他本地的开发企业相比，我们的收费种类多了不少，当时就连电信局也会上门来收费。”该开发商如是说。
减少名目、流程简化有待时日公仔箱論壇* {2 V7 c7 F: i; d
记者从获取的一份上海浦东某项目的《项目成本收入估算明细表》中发现，该项目的各项行政性收费主要集中在前期工程费、开发期间税费、不可预见费这三大类中，其中共有10多种小项。tvb now,tvbnow,bttvb$ _9 z$ F3 k( k$ f+ h# L4 [
在各项收费中，“不可预见费”引起了记者的注意。在被询问这项收费究竟从何而来时，该项目负责人并不愿多谈，只是告诉记者，“不可预见费”是每个房地产项目都会罗列入成本估算中的“固定部分。”对该项收费，发起“十委员联名提案”的第一提案人———全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌曾对记者风趣地说：“就是没有明确的名目，不知道为什么要收的费。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 M  A3 ]/ O7 g, y9 k
此外，记者了解到上文中所提到的“蓝图审查费”，其实就是开发商将涉及图纸拿到相关部门去做审核时所需缴纳的费用。“这个审核就是看一看而已，可就是这个看一看，就要收开发商几十万，甚至上百万元。”王超斌说道。
针对房地产收费项目名目繁多的情形，亚太城市发展研究会房地产专业委员会主任陈宝存(微博)指出，现阶段各项行政性收费的确存在重复征收的情况，且很难在短时期内改变。多位业内人士表示，简化收费流程、去除重复收费项目，还“需等待很长的一段时间”。* T! y7 f! i2 N- v& K  m
潘石屹：若征房产税，小产权房要证吗
  W; X6 ^" x& Atvb now,tvbnow,bttvb理财一周报记者/董琳霞公仔箱論壇8 w4 U0 X$ ^7 i) X# X/ ~' y9 D  R: y$ W1 t
上海“两会”中传出关于房产税的最“靠谱”消息——上海“房产税”最早将于一季度推出（截至记者截稿时，房产税细则尚未公布），将对超过一定人均面积的新购住房征收一定比例的房产税，而这个比例可能在0.5%~0.6%。
楼市翘尾行情跨年5.39.217.76, H2 \, z; Y" K, c3 p) W! ?7 G
房产税箭在弦上，市场从2010年12月中下旬开始，出现翘尾行情，特别是在二手房市场。
上海汉宇地产市场研究部提供的数据显示，2011年1月1日—19日，上海成交一手住宅5053套，比去年12月增加3.5%，同比2010年1月大涨76.4%。目前，买卖双方为了加快交易速度，纷纷主动让步，这种情况在大户型交易中更为明显。12个2011年1月较2010年12月降价的项目中，有5个是大户型，降幅最大的达每套300万元。tvb now,tvbnow,bttvb8 f0 s, s( z1 m% a  X$ Z
21世纪不动产统计的数据显示，2010年12月下旬浦东新区的签约过户数量较中旬、上旬高出15%~20%，类似情形在徐汇、静安等中高端住宅集中的区域也有不同程度的体现。在2010年12月中下旬二手成交面积结构上，中高面积段房源渐为大热。140平方米以上面积段的成交套数比中上旬提高了42.9%。购房者挤政策末班车的效应逐渐扩大。21世纪不动产上海锐丰浦东锦绣华城分行经理吴纪乾告诉记者，此前，重庆确认开征房产税的消息，对市场产生不小影响，近阶段，板块内三房需求明显增多，130平方米以上房源基本属紧俏商品。
对此，汉宇地产市场部总监孙文勤认为，市场从来就是敏感的，有明确、强烈的购房意愿者，在恐慌性心理压力下，匆忙入市签约。签好约的购房者则尽快过户，力争在房产税出台前交易完成。出于对加息、贷款成本不断提高的考虑，2011年1月购房者中一次性付全款占了相当大的比例，当然这也是为了加快交易时间。
潘石屹：房产税可防止贫富分化/ i( s( [, u- I
“从长期来看，房产税可以防止通过房产导致的贫富两极分化现象，但它的作用是有限的。”SOHO中国董事长潘石屹认为，在全球货币泛滥、货币超发的情况下，房产税这股小的力量不足以抵挡由货币泛滥和超发引起的房地产泡沫现象。针对房产税，潘石屹还提出了他自己的疑惑，“如果要开征房产税，商品房要征税，小产权房要征吗？违章违法建筑怎么办？房改房呢？中国的房子产权非常复杂，有人统计有20多种，如果只对已经交了土地出让金的商品房征税就更不公平了。城市中违法建筑、小产权房的量很大，如果征税，是不是等于变相让这些违法建筑和小产权房合法化呢？”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# ~$ F" o% u4 t
谭百强：房产税政策消化期也就2个月
“我觉得房产税的政策消化期也就2个月。” 中原地产董事总经理谭百强在接受理财一周报记者采访时表示，“市场传言，房产税推出后，市场成交会速冻，会打对折，但我不这么认为。市场对任何政策都有一个适应的过程，这个过程退去后，市场也会开始慢慢习惯。房产税最终打击的必定是那些手握多套房的短投客、投机客，因此我认为最终不会出现成交量打对折的局面。我们做中介代理的最看重的还是交易量，预计房产税出台后两个月，交易量还是会恢复正常，所以并不可怕。”
施宏叡：房价波动会很大5.39.217.760 I: D3 N6 q6 g: X. R2 N# d& R
“住宅市场供需问题在2010年依然没有得到解决，所以2011年将延续去年严厉的调控政策，房产税就是其中的重磅炸弹。” 汉宇地产董事总经理施宏叡在接受理财一周报记者采访时表示，试点正式展开后，其他相关税收也有可能部分调整。由于政策的严厉性更强和政策出台的频率更高，市场预期会再次出现显著变化。一手房市场会呈现出涨价和降价的项目同时大量出现的现象；二手房市场会出现“降价”与“跳价”并存，“急售”与“惜售”共举的现象。因此，在2011年购置物业的购房者完全有机会在这样波动的市场中寻找到适合自己的购房机会。
杨红旭：难对房价造成大力度压制3 }- V7 M- z0 [- k& b, Y
对于房产税开征后的影响，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为可分为两个层面分析。第一个层面，是房产税的区域影响范围。国家的思路很明确，先在个别城市试点，积累和总结经验后，再逐步扩大到全国范围，而这样一个过程将会持续几年。第一批将是上海、重庆，接下来第二批可能还有北京、深圳、杭州等，这仅仅涉及个别城市，对市场的影响也基本上限于这些城市，而对于那些尚未开征的城市，影响极其有限。第二个层面，是房产税开征后的影响时序。短期内，必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机，有利于稳定房价，甚至会使房价有所下跌。但这种影响的程度比较有限，主要对人们的心理预期产生影响，但由于试点阶段税基窄、税率低、不涉及存量等因素，而难对房价造成大力度的压制。长期来看，这种利空会逐渐被市场吸收和消化，成为一种税收制度的“标准配置”，就像其他已经征收此税的国家一样，断难靠此税而能避免房价泡沫的产生。整体而言，开征房产税，将会促使我国的房地产税收结构更加均衡、更加合理。不过，若增加房产税的同时，不减少房地产开发或成交环节的高税负，则会增加房价成本，反倒不利于稳定房价。
房产税历史沿革+ o  [- |7 P3 R7 g) e
理财一周报记者/董琳霞公仔箱論壇' q" `. A3 U1 S: j
房产税在中国并不是一个新名词，在中国，最早的房产税始征于1986年。当时制定的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区，其中建制镇的征税范围是否包括所辖行政村，由省级人民政府确定。计税依据：自用房产的计税依据为房产原值，出租房产的计税依据为租金，自用、出租房产税率分别为1.2%、12%。
当时规定立税收入完全归地方政府所有，但是规模较小，税收收入微薄。据统计，2008年实现房产税收入680.34亿元，仅占当年全国税收的1.25%，占地方税收收入的2.93%。2010年前三季度，实现房产收入646.28亿元，同比增长9.5%，房产税收入占税收总收入的比重为1.2%。
“作为持有环节的主要税种，此前，房产税和城镇土地使用税的征收均未覆盖个人住宅。相比之下，开发流通环节的税种较多，包括契税、印花税、营业税、企业或个人所得税等等。”业内人士指出，在此背景下，持有环节加税、开发环节减税开始被业界呼吁。
近期，两部委传出消息，房产税和城镇土地使用税将“两税合一”，成为房地产持有环节的新税种。而现行的房产税和城镇土地使用税都将成为历史。1 i; a  ]& ?# x: J6 ?; r0 C/ Q
重庆一马当先，按照重庆房产税试点方案，高档商品房成为主要征收对象，其中 “别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房”。
上海房产税试点，从去年5月开始风生水起。公仔箱論壇) q" O& C5 C+ x# _( ?% U$ F) K1 ]" e
2010年5月13日，上海拟征0.8%房产税传言四起。
2010年5月27日，沪房地产交易中心人士称“上海将在近期试点房产税”。公仔箱論壇. A; ^/ _1 I( g. s$ u
2010年6月9日，专家称，上海已经向中央提交宽松版和严厉版两套房产税方案。5.39.217.76+ z7 i0 n3 Q' X2 I
2010年10月19日，媒体盛传，中国房产税改革试点将在上海开始。
2010年12月18日，上海房管局公开表示，已做好房产税试点的相关准备工作。. k1 q% M; q8 l, R& I5 q. _% L7 ~
2011年1月10日，媒体称上海房产税改革试点最早在一季度推出。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% C$ k- Q6 ?3 n9 |8 V
2011年1月12日，传言上海房产税税率定在0.5%~0.6%，只对增量房征收。4 P+ {& m! F& a/ ]
在上海，除高档商品房外，普通商品房最终也将被纳入新税种的征收范围。至于包括保障房在内的各种政策性住房，目前尚不明确是否征税。tvb now,tvbnow,bttvb) N% \" p. Z( V' Y$ k
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美国1套500平方米别墅要花多少税费: b0 M# A  d  r
刘植荣& I! c+ Y8 C- b; G/ \, A* J
从历史的角度考察美国的房地产市场，应该说，美国的房价在绝大部分时间里是平稳的，房价的增幅低于银行利率。本文通过透视美国房价的真相，来揭示美国房价平稳的秘密。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" t4 f6 h: H+ g6 ^4 Q9 D7 r
普通工人一年工资购60平方米住房
我们先看看美国的最新房价。根据美国统计局和住房和城建部最新发布的报告，美国2010年11月共售出新房29万套，新房销售价格中间值为21.3万美元（含地价，下同）。美国每套住房的建筑面积中间值是303平方米，地产面积中间值是1416平方米（美国住房多为独立别墅）。2009年，美国全国从业人员人均工资为43460美元，也就是说，美国普通工人用不到5年的工资可买一套300多平方米的新房，一年的工资购房60平方米。
房价在15万美元以下的占17%，150000—199999美元的占27%，200000—299999美元的占27%，300000—399999美元的占15%，400000—499999美元的占6%，500000—749999美元的占6%，750000美元以上的占2%。
2010年11月，美国20个大城市的房价比上个月下降了1.32%，比2010年8月下降了2.39%，比2009年11月下降了0.80%，比2008年11月下降了8.08%，比2007年11月下降了24.70%。拉斯维加斯房价3年间的降幅为51.61%，洛杉矶、坦帕、迈阿密、凤凰城、底特律的降幅也都超过了30%。
下面，我们再看看美国过去几十年来房价的变化。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  f3 b5 I/ S* Q6 G; G
房价涨幅低于银行利率4 b" z, H9 R$ C* \0 W) y
美国2008年共有永久住房12820.3万套（另外还有440.2万套季节性住房），其中8040.6万套是独立住房，独立住房占所有类型住房的63%。美国人口为304059724，每2.37人拥有一套永久住房，2008年美国平均每个住户（住在一套房子里生活的人组成一个住户，与家庭户有别）2.55人，也就是说，美国现在住房已经饱和。美国的住房自有率为68.3%，租住率为31.7%。
美国房价1940年平均每套为3.06万美元，1950年为4.46万美元，1960年为5.86万美元，1970年为6.53万美元，1980年为9.34万美元，1990年为10.11万美元，2000年为11.96万美元，平均每年上涨2.3%，低于银行利率。
但是，小布什执政的8年是美国历史上房价涨幅最大的时期。由于小布什的减税政策，在他执政第一年就把克林顿卸任时留下的2370亿美元财政盈余降到1270亿美元，第二年即出现了财政赤字，也就是说，小布什用不到两年的时间就把克林顿留下的2370亿美元的家底给挥霍光了。小布什离任时，给美国留下了17500亿美元的财政赤字，创美国历史上财政赤字纪录。减税，使公民手里有了多余的钱用于房地产投资，把房价炒到了历史的最高点，房地产泡沫破灭引发金融危机，给美国乃至世界经济带来灾难性后果。2 V' Q* [8 d& i; m
下面，我通过美国朋友Jessica的购房情况，看看美国人买房和保有住房都有哪些费用。

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作者: aa00 時間: 2011-1-31 06:01 PM

用在房子上的税费
2009年夏天，朋友Jessica在美国明尼苏达州布莱恩市花28万美元买了一处独立住房。这所房子建于2000年，共三层，室内使用面积500多平方米，2厅、5卧、4卫、2车库（其中一个是2车位），房屋周围是绿地，地产面积为2500平方米。房子坐落在一个高尔夫球场内，风景秀丽，环境幽静，世界头号球手伍兹也曾来此打球。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 v/ h- x0 U! U3 i, |7 v0 k/ x. m
需要说明的是，500多平方米的使用面积买的时候只算400平方米，100多平方米的地下室虽然有地板供暖，但没有装修，所以不算面积。房子买下后，她装修了地下室，如果现在出售，地下室就算面积了，就该写500多平方米了。美国独立房屋的地下室可不像我们的地下室，暗无天日，他们的地下室其实最多一半在地下，在下面居住、娱乐、健身、开Party都没问题。Jessica花4万美元对房子进行了装修、粉刷，并更换了中央空调。
房产交易时，除支付房款或首付外，还需交纳房屋检查费(200美元左右)、贷款申请费、测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等费用，所有这些税费加在一起，是房价的3%~8%。如果自己聘请房地产经纪人购买住房（房地产经纪人通常由卖方聘请），还需支付经纪人一笔费用，这笔费用是房价的5%~7%。& N" t5 P) c' L9 W- F* a! h6 e
这所房产每年需交纳的房地产税为8000美元，约是购房价的2.86%。房产税可以半年一交，也可一年一交。卖房者付房产交易日以前的房地产税，买房者从交易日开始，付房地产税。如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的贷款税（intangible tax）。对按揭购房者来说，房地产税由银行代缴。5.39.217.76# i4 B0 g3 Q; o- `! Y$ ?
除了房产税，还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳，每个垃圾桶每月交10美元。Jessica家门口有两个垃圾桶，一个用于放置普通垃圾，一个用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾处理费20美元。
美国保有住房的主要开销就是房地产税，一般来讲，美国的房地产税税率是住房价值的1%~3%。房地产税各地区之间差别很大，即使一个城市的不同街区税率也不相同，富人区、社区环境好的街区房地产税税率就相对高些。可以这样理解，房价高的地区房产税税率也高，因为房子附近的公共投入大，学校、医院、公园、银行、公交、体育馆、影剧院等应有尽有，给生活和工作带来很大便利，多交些税也是应该的。
根据美国统计局提供的数据，2009年美国自住房估价中位数是185200美元，家庭房地产纳税额中位数是1917美元。房地产税纳税额最高的是新泽西州，房地产税中位数为6579美元，税率为1.89%，房地产价值中位数为348300美元，家庭收入中位数为88343美元。房地产税纳税额最低的是路易斯安那州，房地产税中位数为243美元，税率为0.18%，房地产价值中位数为135400美元，家庭收入中位数为54216美元。
美国1798年通过的关于财产税的法律，把财产分为三类：（1）价值100美元以上的房屋。（2）12岁到50岁的奴隶。（3）土地。可以看出，美国建国初期就开始征收房地产税，而且是房产税与土地税分开计征。当房产税的税率与地产税的税率相同时，就叫单一税率；当房产税的税率与地产税的税率不相同时，就叫劈开税率。美国有的州实行单一税率，有的州实行劈开税率。单一税率计算房地产税简单一些，先分别评估房产价值和地产价值，然后两者相加，得出房地产的总价值，再乘以房地产税税率，就得出应交纳的房地产税税额。劈开税率计算房地产税略麻烦一些，先分别评估房产价值和地产价值，然后，用房产价值乘以房产税税率得出房产税纳税额，再用地产价值乘以地产税税率得出地产税纳税额，最后把房产税的纳税额与地产税的纳税额相加，就得出房地产税的总纳税额。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( y' S1 r1 S3 N. r2 R
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说到地产，读者肯定要问美国土地所有权问题，好，下面我们就看看美国有没有一块真正的私有土地。
私有土地不如中国公有自由- e& W4 U& I1 h& g
国内不少人认为，在美国买了房子，房子就永远属于自己的了，因为土地私有。
这样理解就错了。首先，房子是有寿命的，中国民房的设计寿命一般为50-70年，设计寿命到了，房子即使不倒也不能住了，因为那就成了危房。所以，不管土地是公有还是私有，自己永远拥有这所房子是不可能的。& T) Z4 E5 Q, c2 x
美国法律允许土地私有，但私有土地的面积也就占国土面积的一半左右，剩余的一半归联邦政府、州政府、县政府和市镇政府所有。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' {+ \* C1 _8 r; L' u
在美国，你有块私有土地，绝对没有在中国有块公有土地更能自由使用你这块土地。例如，你买了块土地要盖房子，但房子的高度、式样、建筑材料，甚至连玻璃的厚度、房屋的颜色都要经过地方规划部门审批，你没任何权利在你的土地上随心所欲地盖房子。
如果你买的是一处带地产的独立住房，除一般清洗、按要求的颜色和涂料粉刷外，你不得改动任何墙体，增加一个浴盆都要向市政部门报批。5.39.217.76  ^5 c" w% o  W1 {: }% {
你有栋别墅，想种花草，花草也不许你随便种，一定要按照政府规定的种类种。院子里不能随便养宠物，狗、鸡、羊、猪等大动物和啼叫的动物都不许饲养。还有，院子里不准拉晾衣绳，不准立电视天线，国旗也不准挂在高高的杆子上。5.39.217.76) ^; z1 O% F5 J5 l& J0 v
你看，你在中国的房子没有地产所有权，可这些事情你随便做，没人管你。在美国虽然土地归自己所有，但政府不让你做这做那，其实就是租用的，因为每年还要交土地税。  f1 m3 L5 w3 p2 _9 w) s) r( r' \
不但是城市的住宅土地管理这么严，农民的农场也是这样。如果你在美国买了块农场，并不是你想种什么就种什么，种任何作物都需要有政府的特许证，让你种玉米，你不能种大豆，更不能改变农田的性质。
有人说，美国土地私有，在土地下面发现石油，也是自己的。这也理解错了。在自己的土地上发现了石油，要开采，照样需要特许证，要交一大笔费用。其实美国地下储藏着很多煤炭和石油，但政府都不允许开采，而是要留给子孙后代使用。tvb now,tvbnow,bttvb* g) |: J; F; E; d; i4 {
不少人知道资产阶级革命的口号是“私有财产神圣不可侵犯”，但那只是个口号而已，在美国各种法律中，找不到任何一条法律说“私有财产神圣不可侵犯”，美国宪法照样规定政府为了公共目的，对私有财产给予公平补偿后可以征用。tvb now,tvbnow,bttvb8 v8 m/ A( n  B$ n% K5 t
你看，从严格的物权意义上来说，在美国找不到一块土地是私有，也就是具有独占性，有处置权。其实，那些说有自己土地的人，从本质上讲就是从政府那里租来的，每年交的土地税就是租金，政府如果需要这块土地，根据法律就给征用了。) }6 A3 K* y! ^( L% [
我们再回过头来说房子与土地的产权关系。
楼房住户没有土地产权TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% S+ Y/ z" ?6 B5 G) K  N9 R" \3 J0 e( W
在美国，如果是独立住房，也就是我们所说的别墅，那好办，你可以买块土地自己盖，因为那块土地上只盖你自己的房子，土地的产权和房子的产权可以统一起来。买的独立住房也是如此。: a; i4 P) o0 V" M  B( U
城市的楼房就不同了，一栋楼房几十层高，就下面那点宅基地，怎么把那点土地分配给几百户人家呢？那块土地上的任何一个人，都无法认定哪一平方米是属于他的。宅基地无法划分边界，不管怎么分配，都不具备物权所要求的边界清晰和排他性，也就是说，对楼房居民户来讲，拥有个人的私有土地所有权从法理上讲是不可能的。所以，美国有关法律规定，公寓楼的产权仅仅是空间的产权（ownership of only the air space），不包括土地的产权。tvb now,tvbnow,bttvb8 N8 l6 O* d5 k" y* C8 F7 P
那楼房下面的土地算谁的呢？和英国一样，由于楼房的宅基地无法私有，所以，法律允许同一楼的业主如果有超过2/3的人同意，可以先成立一个公司，大家掏钱，把那栋楼宅基地和院落以及出入道路买下来，这时，土地的所有权就归公司所有，也就是公司的股东共同所有。如果一栋楼的业主没有超过2/3的多数人想购买宅基地，那土地所有权就在开发商手里攥着，如果是他买来的话，当然，也许是他租来的，这时，土地所有权就在第三方手里。
这只是处理楼房宅基地所有权的解决方案之一，美国楼房住户有多种形式的选择，还有住房合作社形式的楼房，也就相当于中国的集资建房，大家掏钱买地盖楼，然后分配，但这时就需要由业主出资聘用专门人员进行物业管理，交纳各种税费，因为土地所有权还是不在私人手里，仍然需要以单位的名义交纳土地税、房产税。
美国有城市分区制度，哪里是商业区，哪里是住宅区，哪里是工业区，都有明确的划分，不可交叉使用。所以，住宅地很少有机会改变用途，这样，土地的升值空间很小。我们可以从统计数据上看出，美国的房地产价格，其实主要就是房子的价格。2009年，美国独立住房新房销售平均价为270900美元/套，838.9美元/平方米，而当年美国独立住房的建造合同价格中位数为860.2美元/平方米，平均为936.9美元/平方米。从数字上看出，美国新房的销售价格连建造成本都不够，也就是说土地一分不要，白送。tvb now,tvbnow,bttvb. q2 e0 m% e9 i' R/ ?
我们中国人似乎很在乎宅基地的70年大限，但我们首先要明白一个大前提，那就是中国宪法规定土地不得私有，买卖土地是犯法的，是要坐牢的。房屋产权证上写得很清楚，土地使用期限是多少年，从什么时候开始，到什么时候终止。还有，我们住房的设计寿命不会超过70年，土地还没被政府收回，房子就倒了，考虑70年后的问题根本就没这个必要。那美国人是怎么认识这个问题的呢？$ P; [9 C, f) N- n, X8 g3 D% ^
美国人对宅基地所有权很淡漠
美国虽然允许土地私有，在美国，人们对宅基地的土地所有权看得很淡。写本文时，我给朋友Jessica打电话，问她买的那所房子土地有产权吗？她疑惑不解，根本就没在这个问题上费过心思，住了几年也不知道自己有没有宅基地所有权。
美国人在一所房子里居住的时间平均为7年，7年搬一次家，就图房子住得舒服，谁还在意土地的所有权是谁的呢。tvb now,tvbnow,bttvb  V7 [/ o0 y+ F8 t
也许读者会说，有了宅基地所有权，就可以作为遗产留给后代呀。美国的遗产税实行累进税率，房子的价值越高，纳税比例越大，高达55%。在美国，继承房产相当复杂，要填写的报税表格就有60页，据说需要一个月才能填完。所以，美国人也不希望土地价值增加到房子上，不然遗产税很高，借钱也费劲。在美国，遗产税不交，房子就要充公。
在美国，有96%的人在一年内就会把继承的房产卖掉，因为自己有房子住，空着房子还要交房地产税，不合算。如果继承的是老房子，还要经常维修，不但费钱，还劳神，确实没必要保有，不如变现实惠，腰包里有钱，想到哪里花就到哪里花。即使那些盖得很结实的房子，能几代相传，一两百年后，那可说不准是谁的了，因为美国有这样的法律，政府可把私有财产认定为古迹，从此，原私有产权者仅有使用权，还要负责维护，任何时候不得改变古迹财产的面貌，产权收归政府。5.39.217.763 r4 l' ?; j- I2 V
纽约市的宾夕法尼亚中央车站是私人财产，有上百年历史，纽约市政府心血来潮，决定把它划入古迹保护起来，而此时车站的主人准备把老车站进行扩建。车站主人觉得那是自己的房子，想怎么改建就怎么改建，就把纽约市政府告上了法庭，官司一直打到联邦最高法院也没打赢。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% F9 m5 v; o( D0 S5 r9 F5 x" ^
美国历史上曾有过取消遗产税的短暂时期，可美国富翁就是不依不饶，天天游说国会，要求恢复征收遗产税。如2001年，120名美国富翁联名在《纽约时报》上发表声明，呼吁政府不要取消遗产税。这些人包括比尔·盖茨的父亲老威廉还有巴菲特、索罗斯、洛克菲勒等。老威廉在请愿书中写道，取消遗产税将使美国百万富翁、亿万富翁的孩子们不劳而获，使富人永远富有，穷人永远贫穷，这将伤害穷人家庭。
综上所述，美国的房价在历史上基本上是平稳的。中国人对房子的投入对许多家庭来说，不是一代人的劳动报酬，而是几代人的劳动报酬。不错，房价是由供需关系决定的，但中国目前的房子需求大多数用来炒房，真正需要住房的人是买不起房子的。炒房不像炒股票，股票就是个数字，建房要占有大量的资本，消耗大量的自然资源和劳动，造成严重的环境污染。所以，政府应尽快在全国城镇对超面积住房征收房产税，只有房产税才能勒住房价这匹脱了缰的野马。, {9 u, `& M$ q
世界各地房产税征收办法
新加坡：由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产物业税率是10%。
日本：日本财产税主要是对房地产等不动产征收的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠与税。固定资产税的标准税率为14%。
韩国：韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的两年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。
奥地利：房产持有人每年根据评估市场价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。tvb now,tvbnow,bttvb, O( Y% E2 R0 c
比利时：比利时的房产都要评估其名义租赁价值，然后根据地点，每年分别征收名义租金的30%~50%不动产税。
丹麦：不动产税根据房产(包括土地)价值缴纳，税率最高不超过2.4%，根据地点不同而改变。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ l5 {) f7 e1 ~& K
芬兰：不动产税地区不同税率不同，税率在0.5%~3%之间。根据税务机构的评定值纳税。农田和森林免税。tvb now,tvbnow,bttvb2 _: d5 Y/ n' _8 i4 i0 k$ R
法国：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value)缴纳不动产税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%~30%营业税。税基包括公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。公仔箱論壇6 u% D" k* W% S* i4 U* m
德国：不动产税根据评估市场价值的1%~1.5%征收。
爱尔兰：房地产投资收益税参照爱尔兰公司税，按扣除合理费用后收益的20%纳税。包括买卖房地产公司的股票。
意大利：不动产税按照税务评估市场价值的0.4%~0.7%征收。
荷兰：不动产税按照税务评估市场价值的0.1%~0.3%征收，对房主和使用者双方征税。
挪威：国家税务机构按照税务评估市场价值的30%征收0.9%不动产税，但地区税务机构再按市场价值30%征收0.2%~0.7%。
葡萄牙：不动产税由地方税务机构征收，按照税务评估市场价值征收，税率在0.2%~0.8%。8 g1 O' J( Y7 b
西班牙：不动产税按照税务评估市场价值征收(一般低于市场价值的50%)，税率在3%。, U' A, r9 F2 m4 U
美国：不动产税归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，平均在1%~3%。
(理财一周报)

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