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標題: [馬來西亞] 房价暴涨家庭债务创新高大马楼市泡沫化风险上涨王德齐 [打印本頁]

作者: kor9996 時間: 2010-12-23 10:59 PM 標題: 房价暴涨家庭债务创新高大马楼市泡沫化风险上涨王德齐

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房价暴涨家庭债务创新高公仔箱論壇 _8 ~; \3 f) b! Z9 \) U* D
大马楼市泡沫化风险上涨

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王德齐
2010年12月23日
下午 2点17分

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随着2010年大马经济全面复苏，摆脱此前全球金融风暴的颓势，房价於过去一年也随之激烈飙涨，家庭债务创下历年来最高水平，再加上美国再度祭出6000亿美元的量化宽松政策引发热钱流窜，尽管尚无法论断大马楼市已经陷入泡沫危机，但是其风险已然升高，尤其是巴生谷一带的房价最受外界的关注。
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楼价高涨在2010年演变成一个政治人物必须处理的炽热课题，由于民众买房的负担日益加重，因此这也一度引发雪州马华和民联在报章上启动笔战，争议究竟中央或州政府应该为这个问题负责。) E4 [" t7 S6 S. D- I

根据全国产业资讯中心（NAPIC）发布的《2010年上半年产业报告》，大马平均年房价於今年上半年上升16%，从去年18万3807令吉上升到21万2815令吉。. Z% L8 u# m8 n; r; X: M0 H: F
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相对之下，吉隆坡房价涨幅最为激烈，平均上涨34%，从去年36万2569令吉提高到48万5435令吉。其中，今年第一季是顶峰，高达50万1035令吉。8 F6 p5 f+ i& J5 X1 e

若以我国2009年2万3841令吉的人均收入，即每月2000令吉相比，这意味我国屋价将是人均收入9倍，而吉隆坡则是20倍。若是缴付10%定金，以及分30年偿还，购屋者每月将必须至少偿还2000令吉，这也意味着他们的收入水平必须有6000令吉以上。9 I" `# L1 Y( x" o1 n! o% [) {

这对许多刚出来工作几年，薪水只有2000到4000令吉，并且还需要供车（至少需要400令吉）的年轻人来说，绝对是一大重担，除非他们将目标放到20或30公里以外的房屋，如加影、巴生和蒲种一带。
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更令普通市民感到沉重的是，雪隆屋价预料在2011年还会再涨。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; v. I% t1 Z$ G# l4 o( j5 c6 X

家债5601亿占GDP76%

我国家庭债务也处于上升趋势，而在今年拉响警钟。截止2010年8月31日的国家银行数据，我国家庭债务已经高达5601亿令吉，这是历年来最高水平。更拉起警报的是，我国家庭债务於2009年占经济总产值的76%，这是除了日本以外的亚洲最高数目。8 J, f/ T, N1 g1 x6 [- j4 I

此外，我国债务也占个人可使用收入的140.4%，比其他国家都更高，比如美国123.3%、韩国101%、印尼38.2%、新加坡105.3%和泰国52.7%。
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在5601亿令吉家庭债务，房贷占最大的部分48.5%、接下来是车贷25.9%、以及信用卡6.1%。房贷也从去年10月的2072亿令吉，上升到今年10月的2328亿令吉，幅度是12.4%。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 L3 I" U% L8 S$ N" w

这连串数据都显示我国房产出现升温的现象，并且引发外界担忧若楼市泡沫爆破，就会重蹈我国1997年金融风暴，或是2008年美国次贷风暴的覆辙。
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回教党瓜拉雪兰莪国会议员祖基菲里近期在部落格中就撰文警告，一旦地产泡沫爆破，那么我国就可能会重蹈1997年经济风暴的窘境，因为银行内出现518亿令吉呆账而拖累国家经济。

“既然大多数大马人都如此健忘，并且有否认症候群，因此有必要提醒我国政治领袖和策划者有关1997和1998年区域金融风暴所面临的沉痛地产通缩。”

国行坦承出现过度投机活动TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) t4 ]5 m5 i3 F5 B3 Z  Q

另一个国内楼市泡沫风险升高的迹象是国家银行在11月初出招，宣布限制购买第三间屋子贷款顶限（maximum loan-to-value）70%的措施，希望能够打击投机活动。' @, R+ w, g$ Q2 W' x* f
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国家银行在11月3日的文告中承认，我国楼市出现过度投机的活动，导致一些地点的房价高于平均价格，因此他们决定推出这项措施来建立稳定且具持续能力的房地产市场，以及鼓励公众继续有能力购屋。

“我国房屋价格整体上仍然处于可控制的情况，并且没有歪离长期的价格趋势。但是，近期一些特定地点特别是城市中心和周遭地区面临屋价和交易更高成长的情况。这也可从单一借款人借贷购买多个单位的融资增加而获得证明，这表明越来越多投机性质的投资活动。”  v% r* P8 |! L( y" h& X

“这项借贷顶限措施的实行，预料将能中和房地产市场的过度投资和投资活动。这些活动已经导致一些地点的房价高于平均价格，这也带动周遭地点的屋价提高，因此导致真正购物者的整体承担能力下降。因此这项措施依然符合大马人居者有其屋的目标。”tvb now,tvbnow,bttvb7 A( f$ }- B8 T5 c8 W

尽管国家银行在文告中并没有点名道姓，但是它明显是指雪隆一代的房地产。tvb now,tvbnow,bttvb( I4 l  b+ L; N1 u" H5 O7 |6 u

房价过去10年仅涨37%

无论如何，我国政府和房地产商皆否认我国已经出现房市泡沫。虽然他们不否认雪隆地区房价飙升，但却认为未至于达到泡沫危机的情况。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# e7 }; \' u4 L3 v
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房屋及地方政府部长曹智雄在9月初就表示，“许多大都市如新加坡和香港都存在房产价格高企的情况，这是正常的现象，重要的是国家银行必须采取平衡的措施，确保屋价不会飙升到失控地步，房地产市场也不会受到影响。”2 m7 e( D! ?2 M

他们也提出种种数据和理由，证明我国房市还是处于可控制的水平。

房屋及地方政府部副秘书长杨庆鍭日前就声称，我国今年第二季的屋价指数维持在137.8点，於过去一年只是增长大约4.3%，而过去10年也只是37%。这与新加坡今年增长38%、香港24%、台湾12%，以及中国8.5%较低。

值得一提的是，杨庆鍭的数据也是援引自全国产业资讯中心，但是该中心《2010年上半年产业报告》却显示平均房价上涨16%，两个数据出现矛盾。7 D5 v" @8 ]$ b( r7 _+ ~) k
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童贵旺：车贷使家债高企

近期因旗下产业公司阳光（Sunrise）与官联公司马友乃德置地合并，而备受瞩目的华裔企业家童贵旺也撰文表示，我国家庭债务高企的主因，是因受到政府保护政策扭曲的汽车市场，而非房市。% B# ?* i7 N% Q. n1 J- t
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“企于家庭债务25%水平，大马拥有世界其中一个最高的车贷比率，这是国家银行、经济学家和分析员漠视的事实。在新加坡，车贷只是占家庭债务9%，而家庭债务占银行整体借贷45%。”

“因此，车看来是问题的主因，而非房产。”

他也列举房地产在过去10年只是每年上升3.1%的数据，声称这其实与通膨率相符，并且低过经济和薪水成长。: K* `* T  O' J8 x
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“我认为去年的复苏是一次性重新评价事件，而非开启一个泡沫，价钱随后就会稳定或温和。”
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亚洲市场皆面对泡沫风险公仔箱論壇% U; t, T; i: ~3 G  n2 ?) V

除了大马之外，其他亚洲新兴市场也面对同样的楼市泡沫风险增高，特别是美国联储局近期宣布的6000亿美元量化宽松政策，更是加剧了泡沫化的担忧。

亚洲各国的资产特别是房地产，都於2008年全球金融风暴后随着经济复苏而率先反弹，并且纷纷创下新高。其中，香港豪宅的价格就被指已经超越1997年经济风暴高峰期10%，而一般住宅的价格同样趋近历史新高。tvb now,tvbnow,bttvb3 Q: ?0 R' x! f" L3 O1 v
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至于英国莱坊房地产经纪公司(Knight Frank LLP)近日发布的报告，也揭露新加坡楼市在今年第二季度的涨幅是全球最高37%，中国（36.8%）和香港（24.9%）则次之。tvb now,tvbnow,bttvb( D+ }' V& O: W; N5 }7 l# W1 b
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因此，这些国家为了给房市降温，已经在近期宣布多项措施，包括中国宣布上调购买第二和第三套住房的贷款利率，而新加坡也于上调了房地产交易税和下调借贷顶限，香港则征收额外印花税和收紧贷款。

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