標題: 威脅到全國金融體系的海南︰中國爛尾樓之島15年記(多圖) [打印本頁]
作者: yxx01 時間: 2010-12-7 01:17 PM 標題: 威脅到全國金融體系的海南︰中國爛尾樓之島15年記(多圖)
據媒體報道，從今年7月份以來，一場集中打擊違章建築的“鐵錘行動”橫掃三亞。由于拆違停止施工，投資人撤資，三亞未來將面臨大量爛尾樓被人為制造出來的窘境。業內人士指出，1995年海南樓市泡沫破滅後導致大量爛尾樓出現，時隔15年後爛尾樓再現，說明我國區域開發仍舊是賣地、炒房的盛宴，大建大拆帶來的是社會資源的巨大浪費。 公仔箱論壇' y) J% Y7 F$ `/ Y
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爛尾樓15年一輪回（1995-2010） 7 @2 H% q) e" {: q2 r& N6 B+ a6 E
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作為“萬通六君子”之一，潘石屹是當時海南投機客中比較清醒的一位。潘石屹發現，當時海口市整個報建面積除以該市常住人口和暫住人口，人均面積達到50多平方米，當時北京的人均面積才不過7平方米。
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2010年8月11日，海南海口椰海大道一處小區住宅樓還只是空架子。該小區至今已閑置十年之久。
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淘金熱下的泡沫破滅
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8 E! \6 Y. S: R( o& Z+ P5 o8 { 1988年，海南從廣東省的一個地級行政區搖身一變成為中國的第31個省級行政區，也從一個“海外孤島”一躍成為中國最大的經濟特區。雙重利好下，民間涌現出一股海南“淘金熱”，主要是炒作房地產。 公仔箱論壇' }3 a6 _3 B. y. N. p
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據《中國房地產市場年鑒(1996)》統計，1988年，海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米的頂峰。短短三年增長超4倍。 tvb now,tvbnow,bttvb+ g9 h4 ^5 _' A5 \
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1993年下半年，中央實行宏觀調控，銀根收緊，凍結了大筆資金，大部分工程未能建成，大量開發商倒閉，為爛尾樓的出現種下禍根。宏觀調控的結果是房價直線下跌，到1997年，海南同樣的房子已經跌到了1000元以下，泡沫由此破滅。 4 F2 ~3 z7 Y' U/ ?" B8 k
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“野蠻生長”的慘重代價
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作為“萬通六君子”之一，潘石屹是當時海南投機客中比較清醒的一位。潘石屹發現，當時海口市整個報建面積除以該市常住人口和暫住人口，人均面積達到50多平方米，當時北京的人均面積才不過7平方米。 在潘石屹看來，這個數字只能說明一個問題，那就是海南房地產行業要出事了。結果隨著1993年中央的宏觀調控，投資客結束“野蠻生長”，紛紛逃離海南。錢斷、人走的結果是，到了1995年，給海南島留下空置房455萬平方米，半拉子工程1631萬平方米，閑置土地23800公頃。 公仔箱論壇+ t( T3 K7 u3 P
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據統計，當時海南不過六七百萬人口，爛尾樓卻佔到全國的十分之一。從1999年一直延續到2007年，海南花了整整8年才把“天涯，海角，爛尾樓”三大景觀中的“爛尾樓”消化掉。 公仔箱論壇6 z% T8 H# [5 b8 W
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“鐵錘行動”再現爛尾幽靈 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 L% M' _2 S- X1 o" P& E
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15年過後，據有關媒體的報道，海南的爛尾樓又有卷土重來之勢。據報道，自2010年7月22日以來，一場聲勢浩大集中打擊違章建築的“鐵錘行動”橫掃三亞，直接指向全市多達400萬平方米的違法建築，這相當于2009年三亞市房屋銷售面積的4倍。 $ T, `! b/ D' Z, e, R6 d" [ u
& ?5 j0 h( o+ Q6 h' Wtvb now,tvbnow,bttvb 2010年初，海南建設國際旅游島大幕掀起後，大量民間游資與當地農村土地媾和而建的各類違法建築面臨覆沒。根據三亞官方公布的最新統計，截至目前三亞全市拆除的違章建築總面積已經超過了50萬平方米，但距離400萬平方米的違法建築面積仍有不小的差距。
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據報道，多達400萬平方米違建將拆除，由于政府人力有限，政府拆除行為僅僅是對部分建築主體進行破壞，大部分主體和牆體依然有待投資人自己拆除；此外，一些地基剛起、蓋到一半或蓋至數層的房屋，因拆違停止施工，投資人撤資，三亞未來將面臨大量爛尾樓被人為制造出來的窘境。
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“權力經濟”下的爛尾怪現狀
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+ `/ y+ u" F1 K" \+ ~( n, O6 jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 到2007年，海南花了8年才把“爛尾樓”消化掉。除了”權力經濟“的影響外，海南區域功能定位的搖擺也是導致大建大拆的原因之一。據蔡慎坤在其名著《海南十年反思》一書中介紹，長期以來，海南的主導產業總是難以確定，每隔兩三年就會發生變動。( G" o, ?, \1 V/ ^) R/ l
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% T- O8 M2 V* J+ y" b 上世紀90年代初，海南房地產泡沫導致產生總面積達1631萬平方米的爛尾樓，其中爛尾樓工程的兩個重災區海口和三亞，分別有179宗和120宗。據統計，海口市爛尾樓的總建築面積達1200多萬平方米，沉澱資金149億元。 公仔箱論壇+ b* a4 R" k( m3 i
/ _" ?0 d( H+ s& r5.39.217.76 “權力經濟”是爛尾頻現主因
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# i( o& l& I* @, F. S8 v: D5.39.217.76 事實上，不論是1995年因為房產泡沫破滅而產生的爛尾樓，還是2010年因拆除違章建築產生的爛尾樓，政府始終難辭其咎。學者蔡慎坤在《海南十年反思》一書中表示，“市場經濟”在很大程度上依然是“權力經濟”。由于海南所進行的市場經濟改革，為權力的市場化提供了比一般地區更好的機會，因而“權力經濟”在這里比在內地更肆無忌憚。
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如炒地炒得白熱化時，在土地供給的一級市場上，權錢交易幾乎是公開的。不少手握實權的人和房地產公司串通一氣，以極其低廉的象征性價格大批圈佔土地，然後轉手獲取暴利。結果必然是，政府規劃、調控能力薄弱，對市場的管理措施不到位，最後形成了巨大的海南“地產泡沫”。
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蔡慎坤認為，政府沒有盡到的責任是︰經濟的發展怎麼樣才是可持續的；怎麼樣去管制、激勵人去思考怎麼做實業，而不去掙“暴發”的錢。正如蔡慎坤所言，2010年初，在海南建設國際旅游島的背景下，三亞400萬平違章建築的出現，說明政府在規劃和調控方面明顯沒有盡到應有的責任。 公仔箱論壇) g& N' g6 N& {+ {9 U4 S
3 `) A9 c: J1 JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 功能定位搖擺導致大建大拆
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除了“權力經濟”的影響外，海南區域功能定位的搖擺也是導致大建大拆的原因之一。據蔡慎坤在其名著《海南十年反思》一書中介紹，長期以來，海南的主導產業總是難以確定，每隔兩三年就會發生變動。 建省初期，省委、省政府確定的是以經貿為龍頭的產業發展戰略，從1992年起，產業龍頭不知不覺讓位于房地產，在留下800億套牢的金融資金和800多萬平方米閑置的商品房以及上千萬平方米的半拉子爛尾樓後，海南決策層如夢初醒，提出以旅游業為龍頭，然而事實證明獨木難支。
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8 f$ _5 K2 m/ U: J公仔箱論壇 1995年，海南又醞釀提出建設“一省兩地”的戰略新思路，即中國沿海的新興工業省和中國熱帶高效農業基地、中國海島旅游勝地。在十年中，海南的發展戰略發生了4次重大轉向，而且後來似乎還在變化。發展戰略的搖擺不定，使海南缺乏一以貫之的發展主線和建設重點，海南為此付出了慘重的代價。
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區域開發成賣地、炒房盛宴
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: s- v6 t' r- m# q v" x% P 其實，不論是90年代初海南的經濟特區熱，還是2010年初的國際旅游島規劃，海南搞區域經濟開發已經很難擺脫對于房地產業的依賴，區域開發已經成為賣地、炒房盛宴。數據顯示，1992年，海南全省房地產投資達87億元，佔固定資產總投資的一半；海南省財政收入的40%來源于房地產業。
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. a$ U: c; K# U+ i/ U @ 而同樣在2010年初，海南向媒體正式公布建設國際旅游島消息前後，地產開發熱始終高燒不退。包括雅居樂、富力、萬科等知名開發商早已紛紛進駐海南，投資數十億、上百億的地產項目比比皆是。 2 I* I+ @ j5 o; A/ U \$ }
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海南統計局最新統計數據顯示，2009年，海南地產開發的投資總額已接近海南前一年財政收入的總和。2009年海南省房地產開發投資達316.63億元，而2008年海南省全年財政收入的總和為317.17億元。
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爛尾樓頻現的幾大危害 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& {+ I6 I6 _- g* r" s: m' r9 N
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1 Z$ ~- Y* C) l: w! `' e r$ l" [ 近年來海南超七成商品住房銷往島外，部分住宅小區空置率高達90%，存在嚴重的資源浪費現象。
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( G% g$ Q: O; a7 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 
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$ F1 ~; C% ]/ z/ Z公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& a( @+ C% b" M& |# c4 b7 i
海南房產泡沫的破滅和大量爛尾樓已經危及到國家金融體系。
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造成社會資源的巨大浪費
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很明顯，爛尾樓的大量存在是一種對社會資源的嚴重浪費。上世紀90年代初，海南房地產泡沫導致產生總面積達1631萬平方米的爛尾樓，其中爛尾樓工程的兩個重災區海口和三亞，分別有179宗和120宗。據統計，海口市爛尾樓的總建築面積達1200多萬平方米，沉澱資金149億元。
3 }/ C: ]# P( r" D* ]; o# Y5 u* qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, C1 p, S& I$ d" W' x( s0 Ptvb now,tvbnow,bttvb 爛尾樓處置的成本同樣高昂，從1999年一直延續到2007年，海南花了整整8年才初步清理完畢。據了解，為處置這些爛尾樓，當年中央政府給予海南諸多優惠政策，如減免契稅、營業稅等。此外，中央政府還給予海南5億元的財政補貼，海南省政府也免除相關稅收10億元。 公仔箱論壇2 R$ k4 C0 Y Z: B) p
. D9 J/ \0 [0 `9 ]& R. l 同樣，在2010年7月以來三亞掀起的拆除違章建築“鐵錘行動”中，據當地業內人甚至估計，目前三亞違法建築至少有1000萬平方米之多，就現實交易而言，如果按每平方米10000元市價，被拆掉的樓房實體價值也達到400億元，這相當于2009年三亞市173億元GDP總量的兩倍多。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 R! r; W% U- n
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產生不良資產，危及金融體系公仔箱論壇' r+ v9 [: K5 V1 d
4 f( Y; A" s2 p4 [% _tvb now,tvbnow,bttvb 海南房產泡沫的破滅和大量爛尾樓的出現已經危及到國家的金融體系。據中國人民銀行初步調查統計，截至1998年底，海南房地產佔壓四大專業銀行的金融資產累計達406．57億元，且多數已成不良資產。
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Y% a6 W; H" q0 d8 x2 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 另一項更為詳盡的調查數據顯示，截至1998年底，工、農、中、建四家國有商業銀行積壓在海南的空置房、半拉子工程和閑置土地上的資金有430多億元(加上社會資金積壓總量達800多億元)，房地產信貸不良率高達80%以上。 tvb now,tvbnow,bttvb0 p- r4 ?% x+ {8 t
6 i, ~8 B( `& { 貪腐案件增多惡化投資環境tvb now,tvbnow,bttvb. F4 u* I( H A0 B z# g
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海南90年代初的地產開發熱潮引發權錢交易等腐敗現象。據統計，僅在1993年1月至1997年6月期間，海南省檢察機關就受理貪污受賄等經濟犯罪案件3067宗，立案偵查1020宗，共1252人因收受賄賂、玩忽職守受到刑事處理。
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蔡慎坤認為，這種大面積的腐敗行為嚴重損害了海南的投資環境，因為腐敗所產生的大量尋租現象，必然大大增加投資者的投資成本，使很多投資者望而卻步。
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市場經濟是在權力的深度介入下運作的，一旦權力凌駕于市場之上，將會導致政府在經濟領域的越位和管理、調控領域的缺位。如果權力與市場的關系不理順，區域發展僅僅依靠賣地、炒房推動，那麼爛尾樓現象仍舊可能重現。
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