; `' q- S& }* c& u5 x財政司長曾俊華公仔箱論壇2 l: D& v& h; B4 n
在預算案宣示的穩定樓市政策，比特首曾蔭權
* D! k; e- X4 m. O公仔箱論壇去年10月的說法有進步，其一是承認勾地表之不足，並推出措施作出彌補，其二是糾正了豪宅不影響中下價樓的講法。經發展局長林鄭月娥公仔箱論壇! O; Y2 O" D7 q, o7 [) L/ S3 ?
昨日演繹，被理解為「曲線穩定樓市策略」，政府意圖以增加豪宅供應，紓緩豪宅炒風之後，帶動遏止中小型樓宇炒風，這個策略能否奏效，且待市場驗證。但是新政策暴露政府對市民真正的置業需求，認知偏頗，存在誤判，因此，新政策並未解決住宅單位供不應求問題，樓市失衡情基調未變。0 |. L) g, b7 H/ r
. @% a4 q4 ~; }$ |: G7 A6 T
. q3 G: H6 Q# W$ x7 v3 j! q8 qtvb now,tvbnow,bttvb發展商仍主導土地供應公仔箱論壇! D7 d: k$ d9 A6 p
* _% n( B9 H! E; {政府推地底牌自損效果公仔箱論壇7 J2 q0 k! y" i- C% J
- E4 _* s6 p7 k) x& L& ?7 Ntvb now,tvbnow,bttvb過去兩年，政府堅守所謂市場主導，把土地供應權拱手讓給發展商，即使發展商對於勾地興趣缺缺，政府也無可奈何。新政策是在勾地表46幅住宅用地中，政府指定6幅豪宅用地，若兩年內未被勾出拍賣，政府就會每5至6個月，陸續安排以拍賣或招標方式出售。新政策與過去全賴發展商勾地比較，顯示政府某一程度重掌部分土地供應權，與發展商的博弈上，政府看似有所得，但是在整體土地供應上，政府之於發展商，仍然恍如聽婆婆使喚的媳婦，發展商還是「大權在握」，居於主導地位。! l7 a/ Z) D5 E) j% T3 I3 c
5.39.217.766 o* V. V. P# ?! i
另外，在操作層面，發展商還佔據謀定而動的優勢。道理不難理解：政府自揭底牌，兩年內最多只會推售6幅豪宅地，對於發展商而言，若他們依然不熱中勾地，讓政府每5、6個月推售土地一次，兩年內那6幅土地賣完即止，涉及單位共2200個，如此而已。政府每年策劃供應1100個豪宅單位，能否冷卻豪宅炒風，進而帶動遏止中小型單位炒風，熟知香港樓市情者，對其成效都不敢樂觀。tvb now,tvbnow,bttvb4 s; L8 \9 M& u$ z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 n) G6 u- N% X4 R
新政策未改變現行樓市格局，主要是政府對市民置業需求的研判，存在嚴重偏差，致使供應未能應付真實需求，供不應求局面持續無改變，樓市失衡依舊。
. M9 E& A5 y7 z
5 X7 K7 B/ y6 K m! qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。成交量不等於實際需求
0 _, U2 U, U8 m# C% {公仔箱論壇公仔箱論壇8 a# _; \) Y6 O+ x9 g$ m- P
過去20年數據說明真象
- `" u2 J8 w5 z( r+ T) i! ~1 W6 \! @2 P4 j; D: F
先說需求。政府以過去10年一手私人住宅成交，平均每年為1.91萬個，視此為市民的置業需求。我們認為，政府這個數字乃基於片面數據，有誤導成分。20年來，市民對住宅的需求，有兩個數字顯示出來：（1）政府供應的居屋，由1978年居屋計劃開始，到8年前取消興建居屋，房委會共賣出了約30萬個居屋單位，即平均每年約1.2萬個；（2）發展商供應的私人住宅，1990至2004年間，每年由2萬個至3萬個不等（直至2005年以來，則持續不足2萬個，09年更不足1萬個）。這兩個數字加起來，說明每年市民消化約3萬至4萬個單位，這是過去20年，本港樓宇成交的大概情。tvb now,tvbnow,bttvb. A* L/ T# z" A
& {3 G) D+ s& B4 e, g市民對住宅的需求，還有一個數字可供參考，就是過去20年，每年平均約有4萬對新人結婚，以本港流行核心家庭的趨勢，他們無論是租或是購買，對於住宅單位是一股龐大的潛在需求。展望未來，結婚和核心家庭趨勢不會改變，也就是說對住屋需求不會改變。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 m* k2 V1 b/ M
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 [/ M& x! m6 n, R# @9 l6 G
政府的1.91萬個數字，僅參考最近10年的數據，明顯不夠全面，特別是這10年，本港歷經多次經濟周折和SARS
. {& L- t/ Z- K5 Q9 `* |+ g; `tvb now,tvbnow,bttvb等衝擊，樓市低迷時間較多，特別是2005年以來，住宅買賣成交更是明顯下跌，例如05年不到1.6萬宗、06年不到1.4萬宗、08年更少至不到1萬宗。這些成交數字，肯定不能反映市民對住宅的真實需求。5.39.217.761 w0 Z1 r; h1 ^+ f) O
" c" d: _( L. L* w2 s& ^/ X% T
如果不囿於過去10年的特殊時期，從過去20年的數據，可見需求量較大；如果政府認為每年只要有1.5萬至1.8萬個私人住宅單位供應，就能夠滿足需求，肯定是誤判。如此，私人住宅樓宇供不應求，不可能遏止炒風。
0 G ]. P3 h) o+ A$ W: S* v$ E2 Otvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.76' G3 H+ l7 i: z7 r! Q4 v0 L
近日曾俊華解說政府的政策措施，也暴露另一個誤區。他說「現時有80萬至90萬市民已經置業，若推樓市，影響會很大」。當年董建華的八萬五政策，遇上金融風暴和SARS，使樓價大跌，導致逾10萬個負資產業主苦不堪言，這個慘痛教訓，確實要記取，對於樓市一應舉措，要小心翼翼，千萬不能鹵莽行事。這是市民共識。 | { g. {- d+ T1 w* c: A
. g( ]# R1 i7 J/ |9 C6 u' O0 K公仔箱論壇但是，近期樓價狂，主要因為土地供應嚴重不足，扭曲了樓市（例如，去年僅得7157個住宅單位落成，遠低於需求），社會輿論要求政府切實穩定樓市，只是要求適量增加供應，使樓市能夠長期健康，穩定發展，又能基本滿足市民的置業安居要求。沒有人說要「推樓市」，若認為要求政府出招，就是向政府施壓「推樓市」，則肯定是錯誤理解輿論。5.39.217.762 n; D- i3 n1 `! t
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ i( C/ M) u E( z4 d
80、90萬業主認同樓策？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 c( G+ K: M. z( H7 a2 S
tvb now,tvbnow,bttvb: k; i5 I. G) P: \+ u2 q. ]
政府應公布數據以昭公信
( o) C" J3 z9 @+ M5 b* b3 [2 D* Q公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( ^3 k4 ]$ f/ {) a# J: l
我們不知道政府憑什麼把已置業的80萬至90萬市民搬出來，為其樓市政策的合理性辯護，若政府做過調查，得知市民的意向，應該公布，以之取信於民；若無以為據，則政府不應該「隨口」，借市民過橋。
' T7 s" D3 r# D+ E& e. |tvb now,tvbnow,bttvb3 A2 _2 ~# f5 B" [' }' m
我們也未做過全面的已置業市民對樓市政策的調查，不過，在坊間接觸到一些不同階層的業主（並非炒家），他們對於樓價狂，也有展露不以為然之意。首先是樓價雖升，對他們而言，只是紙上數字，他們絕大多數不會因而賣樓賺一筆，因為那是居所，賣了之後還是要再買樓，屆時可能得不償失。其次，已置業市民若有子女，樓價狂也是噩夢，因為子女憑本身能力不可能置業，就算父母替子女出了首期，他們也不想子女為高樓價供樓，勞碌一生。公仔箱論壇, K/ ^9 Z9 a" s* D$ M7 `" t
: w$ L4 w- `0 _
我們點出已置業市民這種心理狀態，無確切數據為憑，但是此乃同理心，卻是顯而易見。政府若認為已置業市民認同和支持現行高樓價政策，就請拿出確實數據來。
& a, ^) t$ F$ T7 \4 O0 n P0 N公仔箱論壇 tvb now,tvbnow,bttvb6 Y* d3 H1 A9 W9 @: K- C g) X
5.39.217.76 R& t- O6 p" \
|
發表於 2010-2-26 07:16 AM
| 