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單靠出口術樓市難復常 增加供應才可紓解死結

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消息說,財政司長曾俊華5.39.217.76: ]' R! _. p2 i2 R0 V8 Q6 C# P
在本月下旬出爐的第三份財政預算案,會提出穩定樓市措施,構思包括調高豪宅印花稅,亦會積極研究不定期賣地。一般來說,放「消息」是試探氣球,測試業界和公的反應,從昨日股票市場地產股未受影響,照樣跟隨大市上升,顯示發展商對政府出招「處變不驚」。這種反應,或許說明發展商見慣大風浪,練就了泰山崩於前而色不變的定力,又或許發展商看破政府的手腳,知道政府不敢修理樓市。
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' R4 S# N( @/ d% T5 T5 X% M0 G4 a過去一段日子,政府看扭曲的樓市,全無作為,一個重要原因是,政府希望讓樓市周期自行運轉,當樓價升到一定水平,自然會調整,跌多跌少,也與政府無關;但是如果政府有任何舉措,與一些客觀因素契合,導致樓價大跌,則政府便要承受推樓市的責任。當年董建華的「八萬五」遇上亞洲金融風暴,樓價狂跌七成,導致負資產逾10萬,業主身家大縮水,民怨沸騰。這一幕,確實是當權者的噩夢;這個陰影,亦影響了政府的判斷。tvb now,tvbnow,bttvb* I" `% f) U$ b6 f# L7 R* F
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去年10月,行政長官曾蔭權TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, p& {: z3 I+ M7 F+ F% j
發表施政報告5.39.217.76) o( s# @, l: K# {: V" K
後,樓市扭曲、樓價升成為熱門話題。曾蔭權叫人「買不起市區樓,買遠喇」、「豪宅天價與普羅市民無關」、「樓價與九七比較還有一段距離」等論調,激發起市民潛藏心底的不滿,其後曾蔭權雖然轉調,聲稱「政府日日密切監察住樓市」,希望緩和市民的不滿。但是,總的而言,曾蔭權和政府應對樓市只是出口術,認為只需「」就可以「talk down」樓市,其間僅由剛接任金管局總裁的陳德霖& _, {) p1 o' x9 ~' X" V
發功,要求銀行收緊2000萬元或以上豪宅按揭成數,最高只能做六成。

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新盤呎價「萬萬聲」
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二手居屋也創天價
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+ P& `- V5 T3 bTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。但是樓價照升。近期,灣仔星街一個單幢新盤,一梯一伙設計,實用面積408方呎(包括22呎露台),售價要1300至1500萬元;西營盤一個市建局
( |& `/ u1 f, x; TTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。與發展商合作的重建項目,中層、面積496方呎的1房戶,售價逾650萬元、呎價逾1.3萬元。總之,近期發展商在各區開售的新盤,都是呎價「萬萬聲」。這個呎價,哪些人才買得起?408方呎、496方呎,應該不屬於曾蔭權心目中的豪宅,呎價卻是不折不扣的豪宅價碼,除非曾蔭權認為呎價5萬元以上才算豪宅,否則他應該撤回「豪宅天價與普羅市民無關」的說法。
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3 l4 }8 ~& O0 e/ C公仔箱論壇事實上,豪宅天價以外,近期筲箕灣居屋東旭苑有單位以接近呎價6000元易手,成為1997年11月以來最貴的天價居屋成交個案。
5 L9 G4 l! q" a' ITVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# @8 j/ \% X! T0 b; p1 j公仔箱論壇另外,長實執行董事趙國雄在1月下旬還看好樓市,但是2月8日接受傳媒訪問時,表示樓市會出現調整,並說單是過去兩個月,樓價升了一成半至兩成,而最近6個月,樓價共升了四成,「有點不正常」。公仔箱論壇, G3 W2 P) w3 M- y, M1 Z% P4 S
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不知道趙國雄為何判斷樓市會調整,不過,同樣是主要發展商的恒基地產,近日估計今年整體樓價有力上升15%,而恒地今年售樓總收益可達100億元,推售單位每個平均銀碼1000萬至2000萬元。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ E- X$ a9 z3 X- D" N
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發展商之間對樓市前景有不同估計,那是同食飯,各自修行,但是樓市在短時間內大幅升,關鍵在於供應短缺。去年全年,住宅單位落成量只有7157個,創1972年有紀錄以來新低,亦是連續3年創出新低紀錄,較政府原預測的14,740個單位少51%,亦是11年來預測偏差幅度最大的一年。政府估計今年的施工量會回升至約1萬個單位,總的來說,供應還是不夠。
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1 k+ J- I0 e0 X& H" p% mTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。面對這些數字,如果曾蔭權和政府仍然認為樓市正常,「毋須做」,只是鴕鳥埋首沙堆的不負責任所為。「消息」透露曾俊華穩定樓價的構思,加印花稅效用不大,因為2000萬元以上的豪宅,印花稅多繳20、30萬元,根本不算什麼,政府主動賣地,主導土地供應,才是發展商和炒家最關注的。但是,「政府積極研究不定期賣地」的消息,市場全無反應,學者認為政府只是出口術,擺姿態,莫非發展商也看穿政府的真正意圖,根本未驚過?
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曾蔭權囿於董建華的「八萬五」陰影,對不健康的樓市視若無睹;政府已經露了底:就是一切舉措,政府都不會讓樓價下跌。面對這樣的政府,發展商或炒家又怎會擔心政府的舉措是真正壓抑樓價?在樓市扭曲、樓價瘋癲情下,政府予人的印象,竟然是擔任必然的托市者,真是莫大的諷刺。  |3 q* @( {/ I+ a. c

: Q, ^7 b, f9 A* |; a睇死政府不敢動真格 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* r. D$ d( |* B; c
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看來只有恢復定期賣地
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既然政府被「睇死」,則構思中的兩項措施,有必要調整。我們認為,可以調高印花稅;但政府必須全面掌握和主導土地的供應權,才有望理順樓市。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- u/ n( S% |0 c: V4 U9 N3 T( n

' o/ p8 L6 C& E8 Mtvb now,tvbnow,bttvb政府作為本港最大的地主、本港單一的土地供應者,在實際操作上,卻把土地供應權拱手讓給發展商,政府變成「土地不供應者」角色。我們重申,這種君不君、臣不臣的顛倒情,正是造成樓市現的最深層原因,必須糾正,改變這種畸型現象,讓君臣歸位,由政府全面主導和掌握土地供應,才是釜底抽薪,徹底解決問題的做法。看情,定期賣地可能是政府的較佳選擇。. ~+ L& B8 l1 M3 q9 G- C. _
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畸型樓市是本港許多深層次問題的根源(不單無殼蝸牛怨氣衝天,經營小生意的小老闆亦因捱不起貴租而結業等等問題由此而生),不理順樓市,香港的深層次矛盾只會治絲益棼。樓市復常,許多問題都會豁然開朗,否則是大網垂天,香港難出生天。5.39.217.761 J0 m$ ]7 ~! e2 l- A% X7 z" J" E
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