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單靠出口術樓市難復常 增加供應才可紓解死結

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消息說,財政司長曾俊華公仔箱論壇* N5 d6 ^- D4 q9 T. m
在本月下旬出爐的第三份財政預算案,會提出穩定樓市措施,構思包括調高豪宅印花稅,亦會積極研究不定期賣地。一般來說,放「消息」是試探氣球,測試業界和公的反應,從昨日股票市場地產股未受影響,照樣跟隨大市上升,顯示發展商對政府出招「處變不驚」。這種反應,或許說明發展商見慣大風浪,練就了泰山崩於前而色不變的定力,又或許發展商看破政府的手腳,知道政府不敢修理樓市。tvb now,tvbnow,bttvb; D: }2 R4 ]2 K, b
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過去一段日子,政府看扭曲的樓市,全無作為,一個重要原因是,政府希望讓樓市周期自行運轉,當樓價升到一定水平,自然會調整,跌多跌少,也與政府無關;但是如果政府有任何舉措,與一些客觀因素契合,導致樓價大跌,則政府便要承受推樓市的責任。當年董建華的「八萬五」遇上亞洲金融風暴,樓價狂跌七成,導致負資產逾10萬,業主身家大縮水,民怨沸騰。這一幕,確實是當權者的噩夢;這個陰影,亦影響了政府的判斷。5.39.217.768 h3 K  [( K% f4 n9 I

! V" J2 C9 Z) w0 C% g* L9 S公仔箱論壇去年10月,行政長官曾蔭權
* X1 Z% M: Y4 R) V4 `+ `9 ^發表施政報告
3 w! Y5 `# @  z. S1 C後,樓市扭曲、樓價升成為熱門話題。曾蔭權叫人「買不起市區樓,買遠喇」、「豪宅天價與普羅市民無關」、「樓價與九七比較還有一段距離」等論調,激發起市民潛藏心底的不滿,其後曾蔭權雖然轉調,聲稱「政府日日密切監察住樓市」,希望緩和市民的不滿。但是,總的而言,曾蔭權和政府應對樓市只是出口術,認為只需「」就可以「talk down」樓市,其間僅由剛接任金管局總裁的陳德霖
8 y/ B8 w  n. D* H1 ]% gtvb now,tvbnow,bttvb發功,要求銀行收緊2000萬元或以上豪宅按揭成數,最高只能做六成。

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新盤呎價「萬萬聲」TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" b6 m# e5 S! j8 W7 G$ ^

. X: y; B7 R. D, N- z5.39.217.76二手居屋也創天價& p: V4 D* H9 ], s& P4 D

! u) N4 c, u3 \3 Vtvb now,tvbnow,bttvb但是樓價照升。近期,灣仔星街一個單幢新盤,一梯一伙設計,實用面積408方呎(包括22呎露台),售價要1300至1500萬元;西營盤一個市建局公仔箱論壇/ Q- A. C+ t2 d' T, ?7 \5 n
與發展商合作的重建項目,中層、面積496方呎的1房戶,售價逾650萬元、呎價逾1.3萬元。總之,近期發展商在各區開售的新盤,都是呎價「萬萬聲」。這個呎價,哪些人才買得起?408方呎、496方呎,應該不屬於曾蔭權心目中的豪宅,呎價卻是不折不扣的豪宅價碼,除非曾蔭權認為呎價5萬元以上才算豪宅,否則他應該撤回「豪宅天價與普羅市民無關」的說法。
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" Y: n" l0 Q+ s% i1 I9 |事實上,豪宅天價以外,近期筲箕灣居屋東旭苑有單位以接近呎價6000元易手,成為1997年11月以來最貴的天價居屋成交個案。+ W# a5 X0 R# w. K# V" ^5 E/ l0 k: h
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另外,長實執行董事趙國雄在1月下旬還看好樓市,但是2月8日接受傳媒訪問時,表示樓市會出現調整,並說單是過去兩個月,樓價升了一成半至兩成,而最近6個月,樓價共升了四成,「有點不正常」。
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不知道趙國雄為何判斷樓市會調整,不過,同樣是主要發展商的恒基地產,近日估計今年整體樓價有力上升15%,而恒地今年售樓總收益可達100億元,推售單位每個平均銀碼1000萬至2000萬元。
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; w0 x# I/ {9 m9 @* _5 P5.39.217.76發展商之間對樓市前景有不同估計,那是同食飯,各自修行,但是樓市在短時間內大幅升,關鍵在於供應短缺。去年全年,住宅單位落成量只有7157個,創1972年有紀錄以來新低,亦是連續3年創出新低紀錄,較政府原預測的14,740個單位少51%,亦是11年來預測偏差幅度最大的一年。政府估計今年的施工量會回升至約1萬個單位,總的來說,供應還是不夠。& S4 V4 o) G- T
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面對這些數字,如果曾蔭權和政府仍然認為樓市正常,「毋須做」,只是鴕鳥埋首沙堆的不負責任所為。「消息」透露曾俊華穩定樓價的構思,加印花稅效用不大,因為2000萬元以上的豪宅,印花稅多繳20、30萬元,根本不算什麼,政府主動賣地,主導土地供應,才是發展商和炒家最關注的。但是,「政府積極研究不定期賣地」的消息,市場全無反應,學者認為政府只是出口術,擺姿態,莫非發展商也看穿政府的真正意圖,根本未驚過?+ q  ?  K- U1 F1 u3 l

/ p: t( l) z5 _" L: R& u, Rtvb now,tvbnow,bttvb曾蔭權囿於董建華的「八萬五」陰影,對不健康的樓市視若無睹;政府已經露了底:就是一切舉措,政府都不會讓樓價下跌。面對這樣的政府,發展商或炒家又怎會擔心政府的舉措是真正壓抑樓價?在樓市扭曲、樓價瘋癲情下,政府予人的印象,竟然是擔任必然的托市者,真是莫大的諷刺。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& z" c7 A0 l# B+ I& ]6 p

8 E- |0 o' i  y4 x& v" U$ i; i: {* X6 {TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。睇死政府不敢動真格 $ ~7 V  {- V  b7 ]! _$ \

+ i# l8 @0 M& g2 b" V公仔箱論壇看來只有恢復定期賣地  ~7 W  j* D# R; N
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既然政府被「睇死」,則構思中的兩項措施,有必要調整。我們認為,可以調高印花稅;但政府必須全面掌握和主導土地的供應權,才有望理順樓市。5.39.217.76& h6 f8 K% ]$ W& t9 y; u
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政府作為本港最大的地主、本港單一的土地供應者,在實際操作上,卻把土地供應權拱手讓給發展商,政府變成「土地不供應者」角色。我們重申,這種君不君、臣不臣的顛倒情,正是造成樓市現的最深層原因,必須糾正,改變這種畸型現象,讓君臣歸位,由政府全面主導和掌握土地供應,才是釜底抽薪,徹底解決問題的做法。看情,定期賣地可能是政府的較佳選擇。
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5 m; p7 \8 @7 V& m6 m1 I畸型樓市是本港許多深層次問題的根源(不單無殼蝸牛怨氣衝天,經營小生意的小老闆亦因捱不起貴租而結業等等問題由此而生),不理順樓市,香港的深層次矛盾只會治絲益棼。樓市復常,許多問題都會豁然開朗,否則是大網垂天,香港難出生天。
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