撰文：陳萃屏出版：2026-07-21 7 ?; C, ~7 Q) l9 q" m. w8 W# y
l1 [6 R1 k( \公仔箱論壇地產市場淡靜，發展商近年推出「先租後買」方案吸客，容讓買家先交租、再在指定時期內買樓，樓價可從租金扣回。但在大埔林海山城，至少兩個案聲稱信代理指示，以為可靠寫信退租，但之後被指違反合約，被發展商追討違約金。5.39.217.76$ q8 V: s; J0 o% U( p) M* d
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一對夫婦2024年2月，以「先租後買」形式，一手買入大埔林海山城的單位。住了大約半年不合心意，聲稱按地產經紀指示寫信退租，被發展商入稟追收250多萬元。連同已支付的租金，合共逾500萬。這對夫婦並非唯一個案，2025年3月，林海山城發展商追收另一業主128萬。有律師表示，租約有利發展商，稱「純粹租就不用租這地方」，提醒市民簽約前要看清楚合約條款。 B' G8 @! j* a2 q! Y( e9 P5 M, _
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林海山城示範單位。（資料圖片／蘇煒然攝）公仔箱論壇. D" V) x" Y P' t# M* ?
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準業主「先租後買」入市 1200尺單位月租十萬
, \+ A7 h. O& h0 t8 s大埔林海山城2022年5月落成，由希慎及香港興業合作發展，成立了項目發展商「加鋒有限公司」。2023年3月推出「先租後買」，即是有意買樓的準買家，可以選擇先租樓，如果在39個月內買樓，之前所交的租金可於樓價扣除。
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Steven與太太。（黃寶瑩攝）5.39.217.76- N# o. R" x: K) v
4 r7 G3 v* E" f S0 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。Steven是新移民港人，在香港工作、在深圳居住。2024年2月為了方便女兒讀書，決定搬到香港。他看中林海山城一個1200呎、售1700萬、望內園景的單位。$ f) \9 G( `( F! y$ P5 }
3 S& v; M7 Z! N" {tvb now,tvbnow,bttvbSteven隨後簽署了「先租後買」合約，列明租期42個月，年租119萬、即月租10萬，無退場機制。期間如果決定買樓，雖然首10個月買樓可完全扣回租價，Steven簽約時，已支付了年租及訂金共256萬元。# D( m# Y6 o# R* G+ a6 H# C$ i
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5 ]$ T. f, t/ w' }: A5 ?- U1 Y5.39.217.76Steven與太太不想再住林海山城，稱代理指示他們寫手寫信退租。（受訪者提供）" b' D) I$ P( d1 K4 n+ Z
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入住半年欲退租 代理着寫手寫信5.39.217.76& g0 y3 c: R" ?9 U& S/ z1 d
2024年5月Steven入住，住下來覺得單位偏遠、採光不佳，不足半年就向地產代理投訴。Steven太太向地產代理了解，可否不要單位，並向代理了解有何後果：「他說應該還好吧，你就寫一個退租說明。」
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Steven提交手寫退租信後，很快就收到發展商的律師信。（黃寶瑩攝）公仔箱論壇! c- x* u, J' w$ j8 q
' Q' i0 I, |. u! v, z他們聲稱按代理指示，寫信給發展商要求退租。不足一星期後，發展商以律師信回覆，如要提前終止租約，必須賠租期餘下的租金、差餉、地租、物業復原費及退租契等。
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2025年發展商入稟，向Steven追收252多萬，連同Steven已支付的租金達509萬。之後，他們再向地產代理等發微信短訊等，就不獲回應。
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Steven太太說：「我們打電話發微信，他們都不理我們，我們就沒人管了。」Steven認為地產代理，在銷售時作不實陳述，而律師樓無向他解釋清楚條款。律師樓隨後發律師信反駁，認為Steven指控失實。公仔箱論壇' y1 w2 Y+ d3 C' L. _/ g5 ~. W
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林海山城示範單位。（資料圖片／蘇煒然攝）tvb now,tvbnow,bttvb% p# g9 H5 ]. w7 M2 S# y
3 j' Y# j, u5 R* E; [( C' i n公仔箱論壇發展商入稟追另一業主128萬
; b& \6 l$ g4 R8 e9 j8 X" H5.39.217.76有另一「先租後買」準買家，同樣住未夠一年想遷出。在2025年曾在網上媒體，披露電話錄音。地產代理說寫三封信給發展商就可以搬，更不用理會律師信，又聲稱已與發展商溝通。公仔箱論壇6 F% q& {* h3 O; M7 J% b
9 X/ x% }+ A, o4 s5.39.217.76法庭紀錄顯示，發展商在2025年3月，追收另一業主128萬。交易同樣由中原地產處理。據了解這宗個案已和解。8 p R( C% @. P+ Z. t* m) @
[- d9 z! Z6 V" b: f差餉物業估價署文件顯示，涉事單位年租值為28萬，即月租2.3萬元，與其租值相差約3.25倍。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! K7 R. e* k; |0 H8 {! F5 F
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律師謝天良。（受訪者提供）律師：租約有利發展商 「純粹租就不用租這地方」
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專門處理物業買賣的律師謝天良稱，租約有利發展商，租金昂貴並不「抵住」：「基本上發展商就是說，你最好就買，如果租完不買，相對上租金貴一點，因為出面租金好少去到七厘，都是兩厘三厘四厘，只有舊樓才去到七、八厘。你純粹租就不用租這地方，新樓給貴一點租是可以，但需否給到七厘呢？」
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他說兩年前本港樓市下行，發展商推出更多的付款計劃，吸引人買樓。他提醒香港秉持合約法精神，最重要是看清楚付款條款。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. U7 z/ H, W5 r& r' z( G
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林海山城。（資料圖片／蘇煒然攝）, O9 h% E. v% P2 N+ w9 G
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林海山城。（資料圖片／蘇煒然攝）
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林海山城。（資料圖片／蘇煒然攝）
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林海山城。（資料圖片／蘇煒然攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; C: @: d$ }# k' |0 k7 q. j
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中原地產否認代理曾作失實陳述公仔箱論壇3 }; L- j# t0 L$ q
處理這宗買賣的是兩名中原地產代理，《香港01》問過涉事的地產代理，為何會叫Steven寫信。「他現時有些法庭程序，可問公司，我們答你不到。」1 t5 W4 w: K% \7 g8 L9 Z9 O
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另一人則稱沒有空，無再接聽記者電話。公仔箱論壇8 q, \# \7 \% T0 t3 ]0 v5 e3 n
+ r Z8 {( S$ m" bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。中原地產發言人回應，否認地產代理曾作出失實陳述，稱已解說清楚先租後買，在2025年1月亦安排過。Steven與發展商職員，就買賣物業事宜會面。
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- @6 l/ ?1 r1 g公仔箱論壇林海山城佈局。（林海山城官方網站）3 G% h) h8 u" m
) h. E/ W( T: u' HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。發展商稱無提過租戶書面申請便可解約tvb now,tvbnow,bttvb. g- W# v8 v2 o9 w/ k# d$ B3 V
發展商「加鋒」回應稱「先租後買」計劃是讓買家考慮置業的方案，從沒向任何地產代理或任何人，以口頭或書面表達過租戶可以透過書面方式，向業主提出申請便可獲解約，並毋需履行合約條文。公仔箱論壇$ V; p% j9 D" j
8 j) @6 m; _% e! C5.39.217.76另外，個案已進入司法程序，不便回應。地監局、銷監局及消委會均收到投訴公仔箱論壇9 X+ \5 p) Y; l* ^
地產代理監管局及一手住宅物業銷售監管局，至今同樣收到兩宗林海山城先租後買投訴。地產代理監管局稱不作評論，銷售監管局則稱正進行調查，如發現違例會嚴肅跟進。
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8 r9 S, m5 U" C, H* ~5.39.217.76消委會2023年至2026年6月收到三宗，「先租後買」或「先住後付」投訴。主要與樓宇執修或價格爭議有關。消委會不評論個別個案，稱律師及地產代理有責任提供準確資訊。消費者在簽署任何文件前要細閱。
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5 |6 D1 h" n) M$ O; Ttvb now,tvbnow,bttvb大埔林海山城先租後買月租十萬 住戶退租後被發展商追討250萬元 |
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