撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 公仔箱論壇. `# D& B6 C6 a8 p
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香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。公仔箱論壇5 c, q$ ]7 B+ g' \* S* o+ n
6 i& c2 S* u: r9 d; u8 b. f證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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$ ^# F2 l% y9 \! v# |tvb now,tvbnow,bttvb6600呎工廈改建變迷你倉 「單位」20呎! B( Q0 z, {. `, d- n+ P6 U3 \* u
迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。- [( N5 Y+ p' |9 j3 T) H; O
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: ^" }/ ]5 Q4 m5.39.217.76工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
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: `2 V3 [# h# ]( W) `所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。
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買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
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. j% I T g- e2 @* ^/ l5.39.217.76百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）公仔箱論壇* f6 `7 \ ^6 k7 P% d
- b! l# x8 r7 U/ `7 wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。工廈單位市值約600萬 變迷你倉賺4000多萬
5 J5 a6 X- }' e+ N2 q' r" Y5.39.217.76本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。
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5 K1 Y5 i& x$ p8 m& h, R這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。. }' I* ]8 \$ c
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對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。5.39.217.76( ^/ d. N8 e, W9 W9 h* r
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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7 _6 ~/ x# ?2 u0 n# v: _0 |. j「迷你倉花」三年未建成
) x& g0 [; H% h, j7 ?, TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
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購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）
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4 \- L2 l" x @6 R! Ktvb now,tvbnow,bttvb陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。" x2 v. n& f5 N. ~/ M
! F9 |0 X) r H陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。& D( z5 ~7 F- Y4 Z3 t; g/ t
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$ @ r5 j( @1 @4 b陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）1 S: x' I& z3 @ n6 W7 Q% `$ ~
4 O, J3 K& U: l加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。
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3 v- f+ m: Q3 O6 z) C+ A( v公仔箱論壇2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）公仔箱論壇! x, l- e- u1 ?7 y/ S
# f" ^8 h$ }2 R- T, x單位重門深鎖 事主欲取消交易被拒
4 u! e. a: W0 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。" n% p, v* z, k4 r e- j- I
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梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
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執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）; @7 B- _9 _* o2 u2 W
4 y q9 A" d! I9 C& M& z5.39.217.76執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。
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百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。' G4 J( C+ [) D8 q0 B
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屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則, q& s, G) U0 d$ a! l
未取入伙紙 因承建商自行停工
# L. f5 W9 H! L9 B2 {0 f7 k3 C3 e這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。
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拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。8 }- @8 ]" ]; d B! t9 g: ?8 ~7 A; g
% W3 O& s/ h: q( YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 T$ p% K$ }, V/ g, V* X/ D! ]
迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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9 o0 }6 o U) R4 p# u. \5.39.217.76律師無為「迷你倉花」買家註冊文件TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* v; M6 s8 K5 l b# W9 f( g0 u
買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。% ?) h" V% T" q5 f% B; h) I
+ \( C" r2 m5 Q4 h公仔箱論壇不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。
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, f* L7 B }; w4 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。
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專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。+ @5 i' {" n! x# R! n$ L
9 `6 w; f2 n' C8 \/ e! w' m5.39.217.76處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
) d/ k1 B3 P4 o3 [, K公仔箱論壇 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 O' k4 {0 h: y: ?
推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）: O1 }1 s! U9 S* V9 X7 w# g, @- Y
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地產代理、業主及營運公司有關連
6 ^; X N( m& J4 r: K$ S不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。5.39.217.76, E8 X( J$ ]' F( @
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梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢 控方撤控官斥自招嫌疑5.39.217.767 E" C$ Z- t' q% |1 s
' T' M% j3 \1 j* n公仔箱論壇法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。
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# F ?: G8 j% |2 c4 F公仔箱論壇梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。. X0 E8 I: Z5 C% n9 h
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證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）5.39.217.76* l6 f) ^+ k [& \+ i; h" J. y
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證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
+ j7 |0 `8 z j; t' I公仔箱論壇證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。+ N' @! e w- w6 o* |# Q
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消委會：口頭與合約不一致或失實tvb now,tvbnow,bttvb2 Y) B2 N O+ i4 J% f
消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。* j, Y, X$ ~4 v2 @9 n; u( {
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臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）- F/ ?/ j& ?' d! V3 H* _- I9 @1 H
9 ?- w' N$ K. @, r5 M- y& x/ [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓6 m. S# O' z$ \& ?, a8 O- S
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。
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0 o; R2 D* ^" ]& B8 r梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」
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$ `/ G/ X. L4 \1 `% X$ g' g: ]公仔箱論壇梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。
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0 @! u8 ?8 m1 L% gtvb now,tvbnow,bttvb百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）0 }$ a" A _* V v, x% C k
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）5.39.217.765 h6 \1 M) ]% g/ Z% v3 |
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）0 ^1 J5 A0 W5 m. X
( @3 T' e6 l i" E3 e聲稱需「完工紙」才可註冊 土地註冊處反駁
' W) A( [' d P XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。% m) {/ v2 m4 t# y$ p% r2 F! |
7 Z2 y" X% F& a/ A8 B4 k& ctvb now,tvbnow,bttvb至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。8 R8 d/ N0 Y" z' ^# E9 P/ a
$ z5 a' w$ t& ^! W6 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。公仔箱論壇% z# y) }: S+ f* r0 ~4 X
# S( d# r7 b- @; N/ _4 j/ u6 L% z公仔箱論壇但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。; U; K: a4 R/ ^+ n
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梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。
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2 j! h9 u. N# Y/ E8 I1 xtvb now,tvbnow,bttvb工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告 |
發表於 2026-3-3 11:46 AM
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