撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 \4 A+ h) m* E. G2 c/ N- I
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: q: s+ k, f( ?5.39.217.76香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。
0 w8 W$ a- D" M- e% _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb7 ~: ]% J9 @% c" g: K
證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。tvb now,tvbnow,bttvb1 z$ z( q) M$ n+ }3 _
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% ]: e* `% Y1 {; U9 S) T) X工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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( ~( W$ E5 z' m/ F0 y' JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6600呎工廈改建變迷你倉 「單位」20呎
1 T# u3 {3 K, @6 B8 Q" ]公仔箱論壇迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。公仔箱論壇, f7 T- `) ]0 ~9 x
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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/ D9 R/ S( j W; K) ]+ ttvb now,tvbnow,bttvb百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
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所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。" Z8 Z+ M( T- r6 a
8 x" ]% T3 ]; f' J5 @. _8 O1 t& ftvb now,tvbnow,bttvb買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）' ?: z) k O- b1 G
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工廈單位市值約600萬 變迷你倉賺4000多萬
* A; y& X, C7 P, n% \1 _! t5.39.217.76本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。
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這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。
$ K8 P: o" ?* E7 j. V2 F+ p0 o" b+ Y公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& J3 v! A" ]9 j/ W: Y: ]; G, r
對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。公仔箱論壇7 W2 Q: n4 l0 \& r5 j
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: X% \+ F) R1 ?9 Y7 r. T. a$ k7 O2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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* n% Q% E( ]+ }- MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「迷你倉花」三年未建成5 H/ A( i9 e0 d! K
2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
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購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）
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7 i8 U9 h& h$ N, f: X+ [tvb now,tvbnow,bttvb陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。
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+ T1 y' s u0 ], J; z/ S陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。tvb now,tvbnow,bttvb0 h3 J; D9 h9 S) ^
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陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）
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$ G: O) Y2 H8 D加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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單位重門深鎖 事主欲取消交易被拒
& Z' P2 i! [3 ]( R* f, a( \% \# V6 H6 F5.39.217.76記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。tvb now,tvbnow,bttvb1 m$ [' D, x; H7 _+ k. r& h
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梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
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執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）5.39.217.76' Q) e, B% I: H5 {1 M+ `
9 U) i1 N, b y9 ~( c/ c公仔箱論壇執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。
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8 N$ ~# X; q' ?3 E' z5.39.217.76百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。
1 p7 i% s* k0 V+ L) E# y4 o' rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) l1 U) Q# \# ?* _& e/ g
屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則
5 P" i( @5 [. J# u$ l1 j未取入伙紙 因承建商自行停工
+ U8 o/ }1 M/ }4 G7 N這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。公仔箱論壇, q) p: {# ]1 k7 g
+ N3 L* S* X2 D. J: Q4 c$ n拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。
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( E1 b* t; h- C. _) n5.39.217.76迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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. h' I% R7 l& ~; l可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）tvb now,tvbnow,bttvb' E. Y* X8 o9 B+ B% M4 g
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律師無為「迷你倉花」買家註冊文件5.39.217.760 A6 S- H9 u! S( O; _
買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。+ V9 d* W$ e) t, w9 h- M, {% w
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不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。
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土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。公仔箱論壇6 t) G2 L$ Q/ {. K4 p8 h
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專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。
H2 N+ G- C3 Z; N+ X% d! I$ xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: z, \' d& u2 _4 eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」5.39.217.760 A+ S& X: A7 z" Z2 b
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推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）! u* N% _6 D2 B% z+ ~% u3 \/ o
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地產代理、業主及營運公司有關連
* f1 Z8 M* m8 D ^6 U Qtvb now,tvbnow,bttvb不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。公仔箱論壇5 k7 b- R* r- g* p- ]
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梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢 控方撤控官斥自招嫌疑
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法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。
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梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。
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. `4 F) G6 s. t證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）5.39.217.76" u; m4 P! y9 O
. F7 Z2 ]( g7 t* s" XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
& D+ V/ Y Z7 z$ W) Z- S/ ~tvb now,tvbnow,bttvb證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。
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消委會：口頭與合約不一致或失實公仔箱論壇+ s$ F ~/ s; b9 j
消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。
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3 \ l# N$ D |& i2 t; a公仔箱論壇臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）+ L8 x) i5 W6 ^8 q9 k
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梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓
$ U! o, P' e2 s* n/ B% x( L公仔箱論壇為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。
5 F# ^- ?* h/ d2 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 t* ]" S. l& G' ~
梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」# V" b$ z. h3 b' X" W
: u; M5 R d' b v2 G% |& Mtvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。tvb now,tvbnow,bttvb" O8 S/ L9 o6 `% u
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# X! ~; U3 z# z! ~: O公仔箱論壇百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
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% f5 U# N G; k) i1 V2 MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）公仔箱論壇3 v+ D" \! D) V! W# `
1 i" v# c! ?% n% p5 t% Q7 x公仔箱論壇聲稱需「完工紙」才可註冊 土地註冊處反駁& U- d) R9 P8 W; {+ ^+ D6 X# A
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。
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至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。' j1 X" {9 v: }! e0 |
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而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。公仔箱論壇5 s1 O4 Y: h8 c5 B/ Y. J! u( F( o
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但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。
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* b; z* e4 @$ _/ l4 D8 T; H! r梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ y6 @4 v+ }+ f, \7 ]' L
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工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告 |
發表於 2026-3-3 11:46 AM
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