撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02
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9 e" B4 H. u% v) U& M) p9 QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。. X) E+ Z9 U$ L& O
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證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( ~& ?9 `+ t6 f* a( F* Y" f# o
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. J% l3 Z) I9 \& r) X工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）: \8 X. w0 E% M$ s4 G9 U
: k, J) Y* d6 @- w }6600呎工廈改建變迷你倉 「單位」20呎
2 f/ P% d% O; j/ Ltvb now,tvbnow,bttvb迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% ]4 h% v4 e: Z. }0 |. x8 ]; V7 s
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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* q8 ]* F, P, N( tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
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所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。tvb now,tvbnow,bttvb$ |, m4 m* } v' H
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買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。tvb now,tvbnow,bttvb- x+ p, E8 J2 j( m" T6 V4 g- a* ^7 D
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4 x9 V$ R8 T v& [5.39.217.76百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）
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2 A, @7 |) R) T7 N$ R! N+ PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。工廈單位市值約600萬 變迷你倉賺4000多萬
$ p% `4 G, d, O" g3 V% M" GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。5.39.217.766 g: L, D+ i( ^& E- y
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這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。5.39.217.76. U/ f7 s/ S D. R5 ?) }! H* Y7 ?
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對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。
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: {' [# q8 M: L& f5 @+ RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( D+ }6 O6 h* @$ w1 `2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）tvb now,tvbnow,bttvb6 e& ^6 w- `0 W3 X* _, {# Q
8 Q# ?1 s; U ?3 Y6 d5.39.217.76「迷你倉花」三年未建成5.39.217.76* e- d, A h8 C" h" e! i
2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
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$ e5 L: a: i8 A( P5 X8 z" E0 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
8 S7 Y4 \* J% }2 w6 t) \! \公仔箱論壇購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）
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$ L" m8 K; d4 j5 A! r2 R; P VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。
) l, h* U# w- W5 f* P9 n' I1 T; C5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* w3 O8 \& ]3 x& H+ _& n
陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。! g, e4 v# X5 y, |* c! y2 W
+ |: a* D) T6 \$ XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
) B- v4 X( i6 Ctvb now,tvbnow,bttvb陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）
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) U+ \7 {6 s- \; h加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）tvb now,tvbnow,bttvb# }% a7 P. b, I
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單位重門深鎖 事主欲取消交易被拒- u5 p4 f6 ^9 Z6 F6 s/ H5 p2 a
記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。# C3 z8 l! A/ y# s3 ]" C+ b! D4 Y7 c
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梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
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: m' r) ]6 b# N1 x) b5.39.217.76執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）7 n* f+ P a3 b4 a, L# L
2 Y1 t8 ^% k, D' {6 {- n( j, s B公仔箱論壇執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。! l" _/ u) J( \9 `( s3 r
7 X# X# ?8 k% T8 u0 u5.39.217.76百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。
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屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則5.39.217.76! |) o4 \; [' p
未取入伙紙 因承建商自行停工tvb now,tvbnow,bttvb: l8 X0 W. R( I( m& _7 M" Y8 B( u
這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。
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. E! j9 E8 C% L( S$ s) g/ v" K公仔箱論壇拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。. G& j; ?9 G9 @1 Y$ R9 E* [
& H- i+ A2 Y+ I% t9 v9 dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 - s3 l* T4 e$ o0 c$ b2 s" t: I6 A
迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）tvb now,tvbnow,bttvb4 q1 Z* g4 m0 D. O. M$ z9 G
% x, m2 U- @0 u% O% D7 A4 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）5.39.217.767 _0 }, T6 x o/ \: u. ?. \; H
# p$ n" e. o/ E/ N+ v- o公仔箱論壇律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
: D7 f* d p* |5 R) eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。+ K0 D& E0 a! c4 R0 M: s% N4 q; m
( F6 t% W7 h/ d: ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。
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土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。
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( _% H9 G) X4 Y J1 a專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。
* L/ y D/ {) g; UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 ]6 j1 p3 Y1 ?0 V B+ n處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
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推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）
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地產代理、業主及營運公司有關連TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 M1 z6 ~1 Z. J- }$ W
不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。4 I5 n7 \: J" w+ K1 q/ M
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梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢 控方撤控官斥自招嫌疑! C; [9 b9 O! [8 ?
6 y' b& D: y! f3 d2 ?法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。
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梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。
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7 O. T( W. ^1 p證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）公仔箱論壇. k" g2 v8 }( R' T2 M: [
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證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
8 X- v1 O+ U4 w4 i公仔箱論壇證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。
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@/ f" {. e3 C+ O' p3 y5.39.217.76消委會：口頭與合約不一致或失實
" d! E! r3 t, o0 v: `* j6 H( t! ~消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。, f: C& z+ Y; Y& S* B" H
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) E5 G' W. j4 T2 S) t2 T: M5 ntvb now,tvbnow,bttvb臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）
6 Y4 x* ?; D5 q1 r5 TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 |0 [; _1 ~. @, v6 i# c梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓
1 Z7 U" _! f4 l為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。5.39.217.76; W7 Y4 x. A% P5 q7 B
+ Z4 C9 @8 Z, F. i$ N3 T) Itvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」公仔箱論壇6 f/ m# R9 X2 Z- ]8 ^
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梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）; d9 B7 d% }8 `
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
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聲稱需「完工紙」才可註冊 土地註冊處反駁
Y! j8 ^1 t$ `; Y7 Q5.39.217.76他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。 N+ {2 C1 I5 B4 k' I. O9 ?
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至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。
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4 Y$ l- {0 E5 m公仔箱論壇而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。1 I5 S! z6 C4 t
+ g$ w/ _4 [ ]" [1 PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。
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8 y. ]) r+ u# ?8 s5 ?* b# d. zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。: f' y( [- `+ E7 |
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工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告 |
發表於 2026-3-3 11:46 AM
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