加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業 ) X+ ^5 p' i4 `/ m: I
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2022 / 11 / 24
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# l2 n) W1 Q, G2 z1 p( G/ Ztvb now,tvbnow,bttvb聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。9 k5 N x9 i Y) x8 z8 U
) f/ k' ~( g- z2 p: V. ^4 ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效，有效期為兩年。
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) @" [7 T# V& P. _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。條文中雖有情況可獲豁免，但本刊訪問了兩位律師，均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。( u0 f5 |. e( U& b* J6 w
: S" z" @! E5 p! n( p亦有地產經紀分享，公司近日已發出通知，絕不容忍職員對違法買家助紂為虐！
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從明年1月1日開始，非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年，想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時，聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。
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對於政策是否真的能夠一擊即中，進一步控制樓價，在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看，市場上參與買賣的非加拿大居民，其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例，過去一年成交中，非加拿大居民買家的數量不到5%。」8 {) B) m' G2 s- c# h' k: k
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不過，Ernest亦補充，樓市升跌除了現實環境，亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛，則有待觀望。
/ D% p! U; P' y" [, w- K' o5 j4 f t5.39.217.76Ernest 從法律角度梳理了條文內容。公仔箱論壇1 c7 V5 d4 }. F- @9 h. s
1 L+ @9 X& i, t! h5 M1. 誰受到禁令的影響？
W1 O. |7 `% J$ s5 ?( n5 H/ X: r符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束，主要包括, F$ I0 x6 x. l
A. 在加拿大境外成立的公司；
* e$ E$ q4 b5 b& d r9 Z6 l M+ \公仔箱論壇B. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及3 ^$ j& ?: Q: v$ L' }
C. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者)，除非滿足特定條件。公仔箱論壇; z* T# m$ j: ]/ }4 {
' k2 ]3 [8 o6 ]* Q2. 誰能獲得豁免？
+ c& t8 a" |6 k: XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。該禁令不適用於以下人員A)難民；B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人，或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知， 需要等待政府出台更具體的規定。
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- E2 [0 m- O: _5.39.217.763. 哪些物業在禁令範圍內？tvb now,tvbnow,bttvb- q7 g- M& M \$ v7 L" M. [* H. w
首先，Ernest強調這次的禁令只限於住宅，而不適用於商用物業。公仔箱論壇9 X, u8 h9 j' S& V0 s1 S
A. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物；
! o- u( q, {& z5 j. X( s& D1 ?; |5.39.217.76B. 任何建築物的一部分，包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以)
1 `7 q8 G- x% D8 B6 S/ ^% G5.39.217.76Ernest補充，商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。
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4. 違反禁令有甚麼懲罰？
. W( `& k* S7 Q) t. K. x每個違反禁令的個人或機構，以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構，都將構成犯罪，並可處以最高10,000元的罰款。
0 i5 B7 |$ @6 q7 L此外，任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令，則可能被追究個人責任。
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由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者，涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任，包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。" h" @/ ^6 K9 ^
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Ernest強調，在最嚴重的情況下，政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。' F* p4 a- I6 |
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無視禁令代價高昂5 c$ o& X6 ?7 Z6 O4 ?( U1 ?
所謂「上有政策，下有對策」，是次禁令或有灰色地帶，令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅，也不會在乎那數萬元的罰款。5.39.217.76" Z1 C O) M/ ~/ k& R; } c
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對此，Ernest解釋，如果買家願意支付所有罰款，而且願意承擔之後被強制出售的風險，「理論上」是可以無視法規。5.39.217.76% U" `4 _ U4 Q/ \% b% d3 w
. ?$ X5 W) L* L3 V+ o: y, ~& |公仔箱論壇「但是，Ernest解釋，在現實層面，我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, A6 J8 \3 V4 z+ p
4 a" C- ?9 u5 a2 E7 H! P# Ztvb now,tvbnow,bttvb地產經紀Kin Wong則表示，公司在十一月中的時候，因應禁令向全體上下作解釋，並提醒所有經紀必須按法律條文處理，否則會影響公司，甚至惹來官非。
5 \9 f7 h: z$ _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇& ^1 }/ _# Q2 c* i7 E( b8 I6 P: H
近半年市道轉淡，會不會有經紀為了佣金而無視禁令？Kin認為整個交易中，買家是否外國人基本上一查便知，「很多公司也有相關指引，因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」，加上涉及的人員太多，很難讓所有知情人士都賭上自己專業。
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a$ K! [- O- } X S Ltvb now,tvbnow,bttvb「市道艱難是一時，但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照，你馬上就可以轉行了！」
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Kin解釋，畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟，因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業，RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。
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0 H6 d" k. }/ K+ m9 [5.39.217.76「RECO對業界的投訴會很認真處理，之前樓市暢旺的時候，曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal，然後把物業留給自己兼任代理的買家，試圖『食兩家茶禮』，結果被RECO揭發事件，最後該名經紀被罰款，數目足以抵銷他的佣金，可謂貪字得個貧！由此亦可見，RECO對於經紀的操守，有相當嚴格的要求。」
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Kim繼續解釋，「今次的禁令，可以說是聯邦政府雷厲風行的政策，可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者，一單交易中涉及的人太多，大家心理上很難完全互信，一齊犯法，因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法！」公仔箱論壇" d' e0 Z0 {- v9 c7 y, U
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8 V9 B8 \- S/ V. {) a# t- lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。假結婚 遇事難向法庭提告tvb now,tvbnow,bttvb9 D0 K4 Q! |& r
條文提及，如配偶或同居伴侶符合資格，可以「聯名」買樓，那麼會否引申「假結婚買樓」的問題？畢竟，早年的「都市傳說」，傳言在安省花6至8萬，便可找加拿大公民簽紙結婚。
- d( B' |, f( s6 Y5 kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76; @: \$ m9 @' o2 J* x
對此，Ernest表示，「這種情況在理論上，不能說完全沒可能，但實際操作中，買樓涉及的文件繁複，不太可能實現。在交接過程中，我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓，我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。5.39.217.76& N6 Y( F& ^+ c
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處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示，「假結婚買樓」的風險很高，一旦結了婚，對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚，對方有機會分到買房者的財產，甚至要求贍養費。! u/ r. ^ X! c; I% H
. x; }+ X: D" \, p# I6 o「當你選擇了假結婚，對方反面不認帳的時候，難道你可以對法官說你是假結婚嗎？如果對方一口咬定你們的關係，在庭上你可以如何解釋？」# T6 f" C# ~4 m5 |- |" c
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「更重要的是，當你立心要繞過法律行事，那麼當出了亂子時，便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。
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7 ?5 P1 Q) Q/ J+ _/ V' t公仔箱論壇時下流行「婚前協議」，買樓前簽署類似的協議不就可以嗎？公仔箱論壇3 M) K) P. x5 h( U+ p) s
# E& Y P9 k0 ~6 R+ j6 |, _1 H5.39.217.76「婚前協議如果不滿足法律要求，可以失去效力。如果對方有心不認帳，會找無數理由推翻協議。」公仔箱論壇& R- H7 M4 `6 H f
$ k! d% E* \2 k3 w. v# ftvb now,tvbnow,bttvb再者，如果「假結婚買樓」，對方亦會佔資產的部分擁有權，萬一對方回頭敲詐你，否則不願簽字賣樓，到頭來你不是付「贖金」，就是告上法庭。除了要付律師費外，亦可能錯失賣房時機。
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各機構努力爭取 放寬禁令內容公仔箱論壇8 c+ ~. B0 {) L7 v# i+ t' d2 D, @
由此看來，非加拿大居民在2023年後，能買樓的機會真的微乎其微。不過，加國很多不同的機構，其實也努力跟聯邦政府商討，能否給予更多的豁免權。公仔箱論壇# e( S6 S9 q3 c, w
0 [$ G+ R8 w% Z p. [8 t0 otvb now,tvbnow,bttvb卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映，這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙，並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致，聯邦政府的目標是明年接納465,000人。
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$ c# k" i0 E( [1 }+ F更重要是，即使一個人不是加拿大居民，他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。tvb now,tvbnow,bttvb# @5 g9 T; l* h4 K \; } r
( k/ Y2 @+ {- `3 C' @加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免，包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴，以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。
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0 g8 ~/ S2 B3 h: K( J0 V各位有意置業的外國人，如果不能在2022年開始交易，便只能靜待政府的新措施了！ |
發表於 2023-1-3 07:50 AM
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