[香港] 無睇樓買東京都山旮旯單位 港人中招 !

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! u) w% G( F: i8 I  z2019年1月28日 公仔箱論壇3 Q* ^) u, ]. `4 C; z; {

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有港人在八王子市購入小型單位，但所在大樓僻靜，住客不多。
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/ E: p$ a& u- btvb now,tvbnow,bttvb【本報訊】本港不少日本物業中介以物業回報高為推銷策略，若買家隔山買牛前不先做好功課，容易誤墮陷阱。有港人投資者因物業售價便宜，打算買樓收租，在中介游說下，未有睇樓，便在2016年以約20萬元購入東京近郊、神奈川縣相模原市一個約16平方米的物業，至今逾八個月無人承租。記者到訪該單位，發現該單位遠離火車站，亦沒有接駁巴士，需徒步近30分鐘才到達，樓宇外還是爛地。
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) }' p4 t( G: {3 U# \公仔箱論壇該單位最近車站為相模大野站，距東京市中心約一小時車程。單位不但遠離大街，越走越僻靜，街上路燈亦少，步行至單位所在的樓宇時，樓宇外的公用地佈滿碎石，出入不便。一宿投資管理服務公司董事崔明遠指出，該單位是一人單位，面積不大，目標租戶主要為附近基層上班族租客，但位置太不方便，對他們來說吸引力不大，「無論甚麼單位，只要願意減租，便有人承租，問題是業主不想減」。
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8 o# q5 d3 z1 F1 \1 V0 Gtvb now,tvbnow,bttvb又有港人業主在東京近郊八王子市，以約20萬元買入小型單位，業主以從八王子車站步行15分鐘作招徠，惟同樣長期找不到租客。記者到訪物業，發現單位位處山坡上，需步行兩條大斜路才到達，體力一般的需耗約半小時從車站上山。崔明遠指，此單位地點太遠，若不減租，恐怕一直難以出租，「他（業主）堅持收五萬日圓月租，應該要減至四萬多才有機會出租，否則上班族寧可租住近車站的單位」。! h! x9 h0 u: O6 W# o
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以崔明遠所知，過去數年已有近千名港人貿然貪平買下東京近郊物業，得不償失。他強調東京近郊的物業並非不可取，但投資時需確保單位與鐵路站步行距離近，並且鄰近「商圈」，即超市、食肆、購物中心等方便日常生活的地方，千萬不可在港觀看樓宇相片後，便被吸引買下物業。5.39.217.76' y- L/ I% L" u/ I
相關新聞：大阪民宿渴市　租金回報10%
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3 ]. ?0 J; j5 \5 vtvb now,tvbnow,bttvb八王子市的單位位處山坡上，需行兩條大斜路才到達，體力一般人士需耗半小時從車站上山。
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9 X1 \3 H0 u1 [* i, Ktvb now,tvbnow,bttvb宅男租霸破壞全屋
3 l+ _, k" n( c- G6 n生蠔店老闆何智聰五年前於日本東京透過物業中介的一條龍服務，購入一個單位出租，豈料中介公司將物業租予長期欠租的日本「宅男」，該宅男利用法律漏洞，長期佔據單位，更在屋內大肆破壞，全屋不但塞滿垃圾，電話、洗衣機、雪櫃等家電均告損毀，至今仍未獲得保險賠償。# |2 O9 ^& R: _6 E- e
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何智聰最初被日本樓可觀的租金收入吸引，沒有細想便購入單位，不幸遇上租霸。他解釋，日本法例保障租客，只要租客三個月內交一次租，業主便不可以將他趕走。此事亦令他和物業中介鬧得很不愉快，「單位在2015年11月出租，冇交租半年先話我知」，最後他告上日本法庭，獲得許可後執達吏才可破門入屋，趕走租霸，歷時兩年，現正對租客進行民事檢控。他說保險公司承諾會賠償欠交租金、清潔費等，惟申索程序冗長。雖然他未對日本物業失信心，但上了一課後，認為投資日本樓需謹慎挑選物業中介。5.39.217.76* G1 v2 `: j3 s/ f4 l0 q
■記者廖梓霖

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交通差　多天災　須維修　tvb now,tvbnow,bttvb( G" w2 n& }: L- [8 B& Z( `& S! m
日本「筍盤」易中伏公仔箱論壇; X3 [; h! ~: y, K$ s! m0 g
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- v! |  K1 E' `公仔箱論壇【本報訊】近年日本各地湧現免費樓或低價出售的日式大宅，數萬港元便有交易，吸引不少愛「返鄉下」的哈日港人覬覦。不過世上沒有免費午餐，本報調查發現，這些筍盤大多位處偏遠地區，未必有公共交通工具抵達，萬一遇上地震更受山泥傾瀉威脅。有些廉價大屋則屬於「古蹟」，在過百年前落成，地基未必穩固，買入後要花大筆金錢維修。專家認為，這些物業根本不宜現代人入住：「如果打算歸園田居，去開荒，或可一試，但記着便宜莫貪，冇咁大隻蛤乸隨街跳。」
0 p  a- ~1 N& E  o  h9 ]. ]  l5.39.217.76撰文、攝影：廖梓霖
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日本全國有約1,000萬間空置待售的房屋，早前有報道指，日本出現零元出售的房屋，買家只要繳稅及佣金就可成為業主，吸引不少崇日港人垂涎。在日本經營物業代理的一宿投資管理服務公司董事崔明遠亦收到不少港人查詢，表示打算買入房屋。他語重心長提醒港人，便宜莫貪，因為這些平價樓絕對不會在東京、大阪等熱門城市出現，「只有極度偏遠、凋零的地點，才會如此廉價」。+ S0 G/ K0 g$ q) e

) \. n8 q$ ]8 O2 f, v5.39.217.76他解釋，日本為解決偏遠地區人口不足、空屋太多問題，一直將不少單位放上網促銷，期望吸引外來人力資源，復興地區經濟。崔明遠舉了一個例子，一個主打「歸園田居」的售屋網站，最近出售一個位於九州東北部大分縣佐伯市的房屋，樓高兩層，面積172平方米，全屋有八間房，以震撼價120萬日圓（約8.7萬元）出售。但他指出，大屋位處山邊，地點偏遠，從佐伯市車站出發，需乘40分鐘巴士才抵達，相當於沙田到烏溪沙的距離。5.39.217.76& s7 @3 i! ?0 A# p3 N

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只賣爛屋　不包地權
& V! i1 X. b- L( F1 Q( i/ }tvb now,tvbnow,bttvb崔續指，這些地區通常巴士班次疏落，「一日只得兩、三班，沒有車很難搞」。他亦提示打算購買的潛在買家留意，大分縣為日本天然災害較多的地方之一，「每年都會有八至十個很大的颱風打過去，你可能回家發覺屋頂吹走了；或者地震造成泥石流，這間屋又在山邊，業主會遇上很多問題」。5.39.217.76- Z/ Z3 H" i" b: d& q
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不少香港人夢想移民日本，崔明遠指，以他所知，大分縣的確歡迎外國勞動力，港人到鄉間歸園田居，較大機會可加快取得日本永住資格，「對日本鄉鎮來說，多個人等於多個消費，多個人交水、電費，香港人如果對農業、漁業有興趣，可以嘗試到那邊找工作」。惟他強調，港人要考慮後果。經營民宿又如何？崔明遠指，偏遠山區人流少，收益不大，「如果真的很賺錢，屋主一早已去做，平價賣給你的房產，一定已經失去價值」。
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) F) M1 J( x+ L7 d/ {另外一間位於京都府福知山的房屋，只需30萬日圓（約兩萬元）便可買到，房間更多達七間。崔明遠指，該房屋並沒有公共交通工具可抵達，只能自行駕車出入，該物業建於1900年，距今已達119年，賣家亦註明「屋根」有大規模損壞，即房屋的屋頂有問題，崔直指「現代人入去住很難生存」，購入房屋後必定要大規模重建，費用不菲。
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崔明遠指，不少廉價出售，甚至免費轉讓的房屋，均沒有把土地擁有權轉讓予買家，而日本的屋權和地權是分開的，買家必須留意，「地和屋分別是兩張契，這些買賣很有可能是純粹給你屋權，例如跟你簽訂30年買賣合約，滿約後你想繼續住，便需續簽」。買家購屋後要居住，必定會重新裝修破舊的房屋，地主變相省下高額的維修、裝修費，同時即時獲得賣屋的收入，一石二鳥。
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物業代理崔明遠建議投資樓齡15年的日本物業。5.39.217.768 b) {4 u( M; v2 n

: O8 V! q, E. S公仔箱論壇經紀教路：勿買新樓公仔箱論壇2 P5 a- O2 L6 d3 \
那麼日本樓是否不值得買？崔明遠指，從投資角度出發，只要地點選擇正確，日本物業有投資價值，例如必須選擇靠近鐵路站的物業。他亦建議港人注意物業樓齡，貼士是勿買新樓，「從投資角度出發，日本新樓和車一樣，每年都會折舊，價值一路向下，大概樓齡達15年左右，才會維持較穩定的價格」。崔明遠建議有心投資的買家，投資樓價已踏入「穩定期」、建築年期約為15至20年的日本舊樓入市。5.39.217.761 ?4 [) D1 c% ?) h3 @

+ w/ L7 G  K! P1 w) _3 I4 Dtvb now,tvbnow,bttvb香港買樓難，不少港人過去數年轉戰日本「上車」，崔明遠指，打工一族如資金有限，卻想在日本圓置業夢，宜審慎挑選15至25平方米、售價介乎1,500萬日圓至2,500萬日圓（約107萬至179萬元）的小型單位，倘地點方便、找到租客，每年回報約為5%，「隔山買牛，一定要做好功課」。