[港澳台] 【投書】給花蓮震災重建的建議──我們的台南經驗作者周佳音

2年前的2月6日，發生在台南的震災，使維冠大樓及大智市場都須拆除重建。2年後的2月6日，又再度發生同樣令人傷心的花蓮地震，使雲門翠堤等大樓倒塌。個人因過去2年協助維冠大樓及大智市場的重建工作，想提供維冠重建經驗給花蓮受災社區參考。0 J- u% Y! G, a& t
2年前的維冠受災住戶，他們的心情是茫然的。面對家人的離去，暫居住所的安頓之後，接下來才會想到是要離開傷心地另購住所，還是哪裡跌倒就從哪裡爬起來，在原地重建家園的問題。重建或是重購的錢從那裡來？原來的舊貸能不能處理？我想重建，但鄰居不肯怎麼辦？我不懂重建，要從何開始？一堆的擔憂。誰能信任？誰能幫助他們再站起來？
先成立都市更新會，依法才能公開透明其實不管是維冠大樓還是在更早之前的九二一受災戶，這些社區的共同點都是「自己救自己」。所利用的方法則是「都市更新及權利變換」。都市更新的優點在於多數決，雖然在一些台北都更案（例如文林苑、永春案等）中，少數不同意者成了釘子戶，甚至卡住整個都更案，但震災重建的基地比較不同，因為建物已拆除不存在了，如果所有權人不想重建、也不重建，那麼也僅能維持土地持分的關係，當地價稅減免優惠期過了，每年仍會接到地價稅單而已。tvb now,tvbnow,bttvb/ V" H  s8 j' D3 ~# `, w
受災社區如何自救？建議最好的方式是：先依照都市更新條例，成立都市更新會。因為惟有社區團結，才能共同思考下一步。再者，有了組織，對內可以討論達成共識、形成決策，對外可以主張重建需求及執行重建工作，避免不同聲音如一盤散沙。成立更新會的同時，必需掌握好社區的資料，包括震災前的土地及建物產權資料、原建物建照、使照（含圖面）資料、以及最重要的所有權人的聯絡資訊。
都市更新的權利變換可以協助所有權人，不論是留下來重建、還是要領取土地價款離開，甚至未來建築規劃後建物的分配，都有一定公開及法制化的程序及價值估算方式。不論是原地重建或是異地重建（僅需二宗基地劃定為同一更新單元內即可），均有一定的法令可供依循。
重建的步驟，還需要籌到足夠經費第一年的辛苦在於要先建立起社區內部的聯絡系統，並開始籌組更新會。在籌組時，必須讓所有權人都明白都市更新可以做到的協助，讓大家先走出第一步，然後也要與地方政府溝通，畢竟他們是都市更新的審議單位。
第一步跨出去了，但也會面對不想重建者的不配合。維冠的作法是由市府先價購不想重建的土地持分，但這也會延後更新會成立的時間。至於大智市場則是在都市更新權利變換計畫核定後，才完成價購不想重建者的土地持分工作。當更新會成立後，要面對建築規劃及選屋分配等事宜，必須由專業的都市更新團隊來協助執行，還要有建築師協助建築規劃設計，以及估價師的估價等工作。這部分在維冠及大智市場都僅有中央針對都市更新事業計畫的補助（含更新會行政作業費20萬元，之後新增了權利變換計畫補助）。其實這筆經費是不足的，所以更新會也同步爭取規劃經費的善款，努力了半年才終於有足夠經費聘請專業團隊進場協助。總之，第一年的工作主要在於社區自己先成立更新會、並向外爭取規劃經費。tvb now,tvbnow,bttvb& g& Z7 N2 B5 Z  H& T
第二年開始進行內部意願調查，了解有多少人仍要重建？多少人要離開？要重建的所有權人，對房屋及車位有什麼需求？這些調查有助於建築規劃設計。建築師在考量住戶需求的同時，也要進行建築面積的檢討等，第一輪規劃設計出來了，再徴詢所有權人的意願，並進行第二輪甚至第三輪的規劃設計。一直到所有權人都能接受的情況之下，才透過更新會的會員大會進行議決，形成共識。之後就要開始進行分配的工作。/ N9 V  l$ }# Z! \
在分配之前還需要估價，使每一位住戶可以同時明白自己原有土地持分的價值，以及重建後每一建物及車位的價值。規劃完成後（大約需要半年的時間）就進到審議期。幸運的是在台南市政府的積極配合之下，我們在3個月內完成審議程序， 106年9月28日，都市更新事業計畫及權利變換計畫均公告實施。
自己站起來，才有努力的可能在規劃期間，我們也擔憂重建經費從何而來？原本希望善款能比照九二一臨門方案的作法，直接融資給重建住戶，但當時市府認為應運用銀行的融資機制，並引介台灣銀行提供融資。由於地方分行對都市更新融資的不熟悉，使此融資協商也花了半年之久的間，最後在當時市長賴清德的努力溝通下，才終於順利取得重建融資。目前大智市場已在107年的1月份開工了，而維冠則在去年6年先進行舊地下結構拆除工程（因舊基地大，由市府主導），預計在今年4月也可以順利開工。& f. x: Z1 ~$ L1 n( ~7 m2 {
個人很明白，花蓮的重建所面臨的問題可能會跟維冠不同，甚至也不會跟九二一重建的社區一樣，過去的經驗只能告訴我們，當面對相同的問題及困境時，別人走過了，也走下去了，花蓮的重建也可以走得下去。希望社區能天助自助者，自己先站起來，沒有重建不來的大樓，只有不想重建的社區。希望後續不論是中央、花蓮縣府、善款管理者、專業者，大家可以同心一起協助受災社區重建家園。也期待2年後的今天，可以從新聞中得知花蓮順利重建的好消息。公仔箱論壇; ~: g8 X' ~+ {2 q
（作者為長榮大學土環中心副執行長、維冠金龍大樓及大智市場都市更新規劃案計畫主持人）

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folee0001

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發表於 2018-3-6 10:02 AM | 只看該作者

【投書】趕快拆掉老屋，都市就不再危險了？就在4月25日，立法院三讀通過了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，看似鼓勵老舊建物和危樓重建，事實上，它幫助了誰、又圖利了誰？
▋疊床架屋的恐怖台北8 _3 U& v9 P# \
為什麼說台北疊床架屋？按都市更新條例第44條「都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，依原則給予『適度』之建築容積獎勵」，再加上一些公益設施的規定，最後的總容積獎勵早已踰越都市計畫法規的限制了。想一想，都市計畫原本預計住宅區、商業區和其他用地應該會呈現的基地面積和樓高，全都被自己計畫下的細則和特別規定打巴掌的感覺，後果就會是都市計畫規劃出的低密度老街，中間聳立一個高樓大廈。這就是現在的台北，照現況看來，只會越來越嚴重。
4月25日，立法院三讀通過了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，不用多說，又再打了所有現行都市計畫一巴掌。它的制定要點第三項「為獎勵危險及老舊建築物重建，明定得給予適度之建築容積獎勵，及獎勵後之建築容積上限」，有沒有覺得這個要點的語法很熟悉，沒錯！就跟都更條例第44條如出一轍的，諷刺。5.39.217.76# t$ w2 b# H, V+ o+ Z7 [
我相信對都市內舊房和危樓進行重建立意絕對善良，不符合「建築法」、「災害防救法」需限期或強制拆除者，或屋齡超過30年經安全性評估有需要者，的確都是都市中很致命的瘤。但我們都知道，只要涉及都更就會有吵不完的議題輪迴，同意比例、強制拆除、權利變換比例、補償……不勝枚舉，所以政府從都市更新條例起，就打算用容積獎勵來吸引人，拿出好多可以換成錢的樓地板，讓你賺錢，你就會配合了。公仔箱論壇1 {/ r: G* k! d2 a( v
但這無疑是雪上加霜，都市更新容積獎勵造成的都市亂象都還沒能解決，此重建條例第6條竟然還把飛航安全管制外的規定都排除了，為了這些危樓，整個城市要付出多少代價？如果你不知道都市充滿新大樓到底會是什麼代價，最直觀的大概就是台北人口成長趨緩，但供房量還在持續攀升，然後空屋越來越多，有錢人越買越多，於是一坪漲破好幾百萬只是遲早的事。當然，這會破壞多少有歷史價值的地方就更不在話下。
▋拯救你的性命，也要經過你同意？
容積獎勵把地換成錢，再把錢當成誘因，這種說法雖然刺耳，然而不施這招又怎麼能吸引民間企業協助，民眾又怎麼願意拆掉他心中的「土地情感」呢？所以都市更新的容積獎勵雖頻頻引起爭議，但目前各地方政府頂多下修比例（如新北市），都沒有考慮要完全廢除，這都是可以理解的。然而，既然是「公共」安全疑慮的危樓或未通過安檢的老房，為什麼還是用鼓勵的，公權力無法介入協調嗎？tvb now,tvbnow,bttvb8 u! Z% \; p( ?7 |6 K, c
拯救我的命，需不需要經過我同意？我認為，需要。如果我不認為這樣有害，而就算能這樣死我也心甘情願，那的確誰都沒資格插手，這叫人權，這叫自由。但如果今天你的決定會把周邊的人一起拉來陪葬呢？這還算是你的個人自由嗎？tvb now,tvbnow,bttvb* N$ `; R4 I* x0 R% Q
所以，拆了這些舊房子，都市就安全了嗎？安全的只是一棟一棟的大樓，當這些大樓一個個林立，原本都市計畫保障生活的日照權、保障生命的消防安全又被擺到哪裡去了呢？如果這些獎勵只是為了達成百分之百同意的都更，你完成的是全體住戶幫你拍手的房子，丟掉的會是整個都市原來的樣子。
（作者現為英國曼徹斯特大學規劃研究所研究生）

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folee0001

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發表於 2018-3-6 10:03 AM | 只看該作者

【投書】林旺根：從「拆牆」說起──談防災整備與都更健檢台南市維冠金龍大樓在強震中倒塌、造成114人死亡，居民指控1到4樓燦坤的房東籃太太涉嫌打掉隔間牆。然而前幾天案情逆轉，新聞報導，台南地檢署傳喚籃家母子，比對2003年她們購買法拍屋的「不動產價格鑑定書」，確認商場當年原本就沒有隔間，「籃太太沒有做任何大規模的土木修改。」檢方將追查，維冠建商林明輝等人是否涉及偷工減料及打掉隔間牆。……籃太太的女兒說「感謝老天爺，終於還我們公道！」. i9 Y$ u" m; m& U9 C: e; l
然而，如果籃太太真的拆了牆，又怎麼樣呢？
一、拆牆會有什麼責任？tvb now,tvbnow,bttvb& k! h" |" V' r& G  \! |
依建築法第77條第1項規定，「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」因此，住戶即使是從法拍標到的房子，取得所有權之後，若未申請取得變更使用執照，就擅自拆除或變更構造設備，就可能要負法律責任。
法條中也規定：「供公眾使用之建築物，應由建築物所有權人、使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查簽證，其檢查簽證結果應向當地主管建築機關申報。非供公眾使用之建築物，經內政部認有必要時亦同。」「建築物室內裝修應遵守左列規定：一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。……前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。」
倘若違反這些，主管機關可處建築物所有權人、使用人等新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，限期改善或補辦手續，若屆期仍未改善，可以連續處罰，並限期停止其使用。必要時，還會停止供水供電、封閉建物，甚至強制拆除。如果因為這些違法使用致人於死，所有權人、使用人更要負上刑事責任，可能被處1年以上、7年以下有期徒刑，還可以加罰新臺幣100萬元以上、500萬元以下罰金；致重傷者，處6個月以上、5年以下有期徒刑，並可加罰新臺幣50萬元以上、250萬元以下罰鍰。
上述違法情形，在公寓大廈管理條例也有類似規定。如第15條第1項「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」第16條第4項「住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造」等等。tvb now,tvbnow,bttvb8 t6 c- Z3 C4 _& b5 F- a  @
公寓大廈住戶如有違反上述規定，大廈管理委員會應應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，可報請直轄市、縣市主管機關處理，處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，若在期限內不改善或不履行者，可以連續處罰。如果該住戶為供營業使用事實，也需負起相同之刑事責任。
二、賣屋者可以不告知建物損害歷史嗎？. N. [) ^0 y  ^
此外，在購屋時，賣方亦有告知瑕疵的義務，否則即應負起瑕疵擔保責任。例如建物是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害，又是否有進行整修改善；目前是否因地震被建管單位公告列為危險建築，若有的話危險等級為何等等。消費者如果是透過仲介公司購買成屋，仲介也有調查及說明的義務。5.39.217.760 j( V! _  i6 V6 w  z
所以，購屋者如果透過仲介經紀業仲介成交，而該仲介公司沒有詳細調查及說明房屋狀況，購買人是可以請求對方負起賠償責任的。
三、防災都更，可以解決問題嗎？# r( C3 x2 P' q1 W9 l! d
維冠金龍大廈因人禍而倒塌，造成嚴重的損害，歷歷在目，令人悲愴不捨。此際，對於因慘案罹難、受災者，除冀望檢察官依法追究起造人、建造人等的法律責任外，難道，大家還是自認「居安宅」，而毫無戒心嗎？4 O; s* c( }4 [9 _$ v
前內政部長李鴻源於2016年2月7日投書媒體指出，他3年前就已經調查全台土壤液化地區，提出「防災型都更」的想法，稱台北若發生規模6地震，恐會倒掉4000多戶房子。台北市長柯文哲2月8日早上也表示，北市土壤液化地區的調查，正在進行中，甚至也有媒體以社論呼籲「都更刻不容緩」。4 w! {; k$ P$ W7 O
不過，本文認為僅提出「防災型都更」的想法，其實是緩不濟急。而且「防災型都更」只是在都市更新條例之外，創造另一個口號，實際上並未跳脫都更條例之範圍，重要的是要全面檢測確定災害潛勢程度，在都市計畫或更新計畫中予以不同程度的規制，才有實質意義。公仔箱論壇! N; \0 N2 ?% R& _5 B7 U3 u
四、防災整備的建構，應該注意哪些事情？
在日本，鑒於大震災頻繁的經驗，為避免在密集市區引起大量房屋倒塌、火災、海嘯或土壤液化等災害，早在平成九年（1997年）即公布施行「密集市街地における防災街區之整備之促進に関する法律」（簡稱密集市街地整備法），又於平成13年（2001年）通過內閣決議：「應針對地震時可發生大規模受害之高危險的密集市街地擬定重點整備，以確保今後十年間最低限之安全性」。
根據密集市街地整備法，防災整備有幾個重點：公仔箱論壇1 {1 ^: |2 |7 I6 {) \0 }
1.拆除危險建築物，給予代替安置與重建補助TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  E) c. e# K& R7 g6 F& c
於地震時有延燒受害等高危險性的老朽建築物，政府會限期拆除。如果建物是出租的住宅，也可以請求地方公共團體認定符合「居住安定計畫」，給予「代替住宅」安置，提供公營住宅，供所有權人或承租戶進住。其租金之減額及移轉費用等，主管機關可給予一定金額之補助。而若需要重建，只要是經過公共團體認可、有助於都市防災的重建計畫，也可以得到補助。1 g4 R! M7 r0 U/ p' x9 h5 X0 ^
2.創設特定防災街區制度
如果被指定為防火地域或準防火地域，為了確保其防災機能、並讓該地區的土地能有合理健全的利用，則需遵循不同的建築規範，比如規定建築基地的最小面積限度、訂定牆面線的位置、建物開口率與高度的最低限度等等。
同時，防災區的土地建物、公共設施等也應有全盤的規劃。如將防災街區整備事業、土地區畫整理事業及第一種市街地再開發事業等配合應用，以達到較完整的效益。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 d. y9 V1 Z0 M* f$ X1 m/ \! w
3.建立地區計畫制度，提升防災機能
在街區中，道路、公園等基礎架構應有整體的規劃，周邊的建築物也必須針對特定的防災機能加以規範，也必須考量重建後鄰接道路的可能，而給予特定規則。例如為了減輕火災災害，其計畫道路等公共設施及沿街面的建築，都必須以耐火建材重建。這些事項都需經過相關權利人同意，並規定推展時程，確保計畫能如期實施。tvb now,tvbnow,bttvb) s! L4 H7 R5 e3 {% Z
4.建立當地居民的支援機制公仔箱論壇% \7 h4 U6 S4 b1 u; Y
新的地區計畫中，地權者可以協同各個街區，以防災整備為目的，成立具有法人資格的防災機構，提供諮詢服務，進行當地狀況調查。若有防災建設的需求時，也可取得管理、讓售土地的權利。公仔箱論壇  h% G  s" G/ o
整體而言，都市防災涉及層面至為複雜，內政部應參考各國法規，儘速檢討相關法制、發展防震技術，並要求地方政府積極研訂整體計畫綱要，通盤檢討都市計畫，全面分析經密套圖、劃定防災型都市更新地區，透過整體規劃建置防災公園、備援中心等，以因應在未來可能發生的災害。
五、身處危樓不自知，強制健檢不宜遲
都市更新固然重要，但眼前更急迫的首要之務，應是全面實施建築物的安全檢查「都更健檢」。只是一般人多半嫌麻煩、不願意面對現實，如果僅以目前的宣導及補助方式進行，效果並不會太好。筆者參與的智庫「土地及住宅小組」在大選前已針對此部分提出修法建議，希望在住宅法或建築法中增訂規範與罰則。草案內容簡述如下：
1.建立強制健檢之機制
為維護公共安全與居住品質，針對有安全之虞或使用達一定年限之住宅，主管機關應訂定檢查檢測、輔導整建或重建更新計畫。規範一定屋齡或有安全疑慮之住宅，應強制定期進行健檢。進行檢測時有必要進入公寓大廈、社區之共用部分或住宅內部者，管理組織或住宅所有權人、使用人，皆不得拒絕。
若檢測結果有安全之虞、或使用已達一定年限之標準，應予以處理。檢查檢測與輔導整建重建所需之經費，由中央主管機關補助，並納入全國性住宅計畫及財務計畫中。
2.拒絕健檢之處罰TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  D1 A3 L# y8 T# ^
未於規定期間內進行老舊住宅檢查、檢測者，處一定金額以下罰鍰。檢查後經通知限期改善，逾期不改善者，處其管理權人一定金額之罰鍰；經處罰鍰後仍不改善者，得連續處罰。該住宅社區無管理人者，處其全體所有權人。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. t" e; n  h5 p
建築師或相關技師，依規定對於老舊住宅進行檢查、檢測，有必要進入建物內部，如有規避、妨礙或拒絕者，處一定金額之罰鍰，並通知限期改善，得按次處罰及強制執行檢查、複查，直至改善為止。
防災整備、都市更新與住宅體檢都是現今台灣所急需的，希望政府能正視這些狀況，也期待在不久的將來，台灣人民能擁有一個更安全的居住環境。
（作者為德霖技術學院不動產經營系兼任副教授）

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[港澳台] 【投書】給花蓮震災重建的建議──我們的台南經驗 作者 周佳音

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