[香港] 市建借鏡九東 涉逾3300幢 油旺舊樓破格重建 研地積比可轉可儲

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! r+ X; Z, e9 \2 d/ K9 M5.39.217.76市建借鏡九東涉逾3300幢 油旺舊樓破格重建研地積比可轉可儲
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% o9 O2 P# r3 z- u, p6 W- S5 Z% \公仔箱論壇市區有重建價值的舊樓漸減，令市區重建工作陷入「樽頸」，有需要突破傳統模式。新任行政總監韋志成透露，市建局已挑選油麻地及旺角兩個地區逾三千三百幢舊樓，明年第二季展開地區規劃研究，嘗試勾劃「市區更新大綱發展概念藍圖」，探討將舊樓地積比率轉移及儲備的可能性。消息指，市建局收購一些舊樓後，將地積比轉移至同區發展潛力較高地盤，原有舊樓則透過復修改善。
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) ?2 Q% k4 p- a  m$ S' t5.39.217.76市建局一直着重推動個別重建項目，過去一年則開始推展小區發展模式。市建局行政總監韋志成昨日透過網誌表示，董事會已於上周通過在油麻地及旺角兩區進行地區規劃研究，預計明年第二季展開，為期兩年，因應人口、社會特點，以至樓宇狀況及用途等進行研究分析，制訂出詳細計畫及推行不同的策略方案，希望可替該兩區勾劃出一份「市區更新大綱發展概念藍圖」，成為市區更新工作的新策略，為過去面對一些困局或規例限制尋求「鬆綁」和突破。5.39.217.769 s# x. a/ Y. x

2 {# h0 s3 Q7 r) P5.39.217.76明年次季展開研究分析5.39.217.761 F) O1 x* T4 X/ B4 K* \- X7 P( e
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研究範圍總面積約為二百一十二公頃，涉及三千三百四十五座樓宇，當中超過八成，即二千七百多幢樓宇樓齡達三十年或以上。他說，挑選油麻地和旺角地區進行研究，是由於兩區約有五成樓宇的樓齡超過五十年，當中不少已超出現行城規和法例所准許的發展密度限制，很難吸引私人發展商參與重建，加上該區是全港最細的分區之一，但人口密度極高，拆卸重建涉及安置大批居民，需要長遠規劃和技術研究。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ x6 B* D0 M& D+ z- P6 _
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逾八成舊廈 樓齡逾30年5 t/ r* j4 I: l) n3 ]' Q. {9 P

9 L/ U/ F6 q( \4 y: K- L1 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。韋志成指，於該區重建，安置居民是首當其衝的大難題，所以規劃研究時，會探討如何提升該區目前的土地使用效益及發展潛力，例如研究轉移地積比率及儲備地積比率的可能性，以及尋找適當地段以提升用途效益、規劃參數及改劃用途的機會等，並指近年開始轉型的九龍東是可借鏡例子。6 S8 I8 a6 u) o4 A3 f

' u4 U6 p  z- f+ ]+ }" r公仔箱論壇他又透露，目前市建局「4R」(即重建、復修、保育、活化)工作策略，將會加入第五個「R」─「重置」(Retrofitting)的元素，而在制定發展概念藍圖時，亦將引入智慧城市元素，透過智能運輸、智慧家居裝置及智慧樓宇設計等創新概念和技術，協助解決舊區老化問題。公仔箱論壇! T( `, X3 ~( C1 H7 p/ B/ _5 @5 J
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增收購選擇 部分復修改善
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據了解，市建局之所以希望在市建重建策略之上作出調整，是考慮到現時不少市區舊樓的地積比率，與重建後的地積比率，差距愈來愈細，根本難以吸引發展商入場重建，故希望在完成研究後，可替兩區不同地段重新制定發展參數，以便局方或發展商日後選擇收購一些尚未用盡發展地積比率的舊樓，可為地區「儲起」可供發展地積比率，再轉移至同區發展潛力較高的地盤，原有地盤則可透過復修改善環境。
4 c# A6 Z' N$ }& t* ^- ?5 _. ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% f! {5 c" U( s  ^+ G9 itvb now,tvbnow,bttvb潘永祥：整體利潤或提升
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2 Q8 g) `5 h8 @5.39.217.76市建局非執董潘永祥認為，一般而言，通過整個地段發展組合規劃，可以改善環境和設施，不只是將個別地盤高度拉高，而透過轉移地積比，整體發展的利潤可能高於分開個別發展，有更大誘因令發展商提供更多休憩空間，高低有致的樓宇布局亦較有層次，更易改善景觀。他指，透過轉移地積比，可以選擇發展地點較佳的地盤，興建更多單位，而剩餘地積比被抽走的地盤，除重建外，亦可以考慮以復修方式維持現狀。

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冀復修換取時間 配合《香港2030+》
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市建局銳意探討能否透過轉移地積比率，來提升市區重建的效率，令重建潛力不足的舊樓透過復修改善居住環境。公仔箱論壇" I- e& F5 k3 ?1 ?$ K" @

) ]6 P$ n+ N* T2 t$ {$ |據了解，當局是意識到長遠解決市區老化問題，是需要大量土地供應配合，故希望能夠先復修市區部分樓宇，以換取最少數十年的時間，待《香港2030+》研究提出的長遠規劃用地供應到位之後，再視乎屆時需要決定是否清拆重建潛力不高的地段。
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+ t; v" C2 S1 htvb now,tvbnow,bttvb根據《香港2030+》研究推算，香港三十年後樓齡七十年或以上的私人住宅單位，將會達至三十二萬六千個。韋志成昨日在網誌指出，過去十五年市建局完成的重建項目，僅提供約八千個新住宅單位，而由於有重建價值的市區舊樓，過去十多年間大部分已被私人發展商收購重建，市場上剩下來有重建價值的市區舊樓已經寥寥可數，市建局所承擔的項目亦多涉及數以億元計的虧蝕。tvb now,tvbnow,bttvb. q9 m" _5 X  V8 S* \
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他直言，香港市區的更新進度，已追不上舊區老化速度，亦擔心未來無足夠的時間及空間處理龐大的重建需求。- _) L* C3 J# X5 ~2 ]$ T

  Q5 _  e! }; P4 ]) R3 K4 d2 `當局早前在公布《香港2030+》的研究結果時，亦曾重點提到長遠解決市區老化問題，是需要大量土地供應配合。
  P1 Z: t) p. p3 J0 ptvb now,tvbnow,bttvb TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% b. O+ i# J$ ~& H
文英樓為例 地積比少於10倍
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消息人士以油麻地對出的文英樓為例：「現有樓宇的地積比率超過十倍，但根據分區計畫大綱圖，如日後需要重建，該處的地積比率卻只能在十倍以下，意味政府要預留額外一些土地解決安置問題，該類樓宇才有機會重建。」, n4 y; Q. h0 {# m5 q/ t1 ?7 l, U
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據了解，市建局認為解決市區重建問題的其中一條「出路」，是讓一些日後被界定為重建潛力不高的地段，也能有被市建局或發展商收購的機會，將地段原有的剩餘地積比率轉移至同區其他地盤。
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消息人士說，只要替有關舊樓進行較為徹底的復修，可以最少延續數十年的壽命，料屆時《香港2030+》研究所提出的長遠土地供應已能到位，就可再視乎需要決定是否清拆重建。

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團體倡政府收購舊廈 改裝及格劏房5.39.217.767 ]5 }8 `; k0 @# R2 H; \

; B  x0 k2 @0 U4 l8 N7 `8 F市建局擬研究透過轉移地積比，重建旺角及油麻地舊廈，全港關注劏房平台召集人賴建國擔心，當局的研究長遠會掀起油旺重建潮，推高兩區的劏房租金，建議如市建局全幢收購舊廈，並將剩餘地積比轉往其他地盤後，應將復修後的舊樓改裝成及格的分間單位，以低廉價錢租予基層市民，作為上樓前的市區過渡房屋。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 b1 |0 [" D/ Z6 W: c" P- `3 m
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作上樓前過渡房屋
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不少市區舊樓是劏房集中地，市建局積極重建舊樓，客觀上也會減少劏房供應。全港關注劏房平台召集人賴建國擔心，市建局明年開展的研究，顯示未來當局會大力重建旺角和油麻地，減少劏房供應，長遠只會推高兩區的劏房租金，「市建局重建後的樓宇多數是豪宅，不會成為劏房，對當區劏房租金有很大影響。」公仔箱論壇( P3 M# M3 j# R; X  n$ o

8 K( e; E1 t; Z4 [- K0 r  _: K公仔箱論壇憂重建潮推高房租
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賴建國建議，市建局如整幢收購重建價值不高的舊樓，將其剩餘地積比轉往新地盤後，當局作為業主，應該將舊樓復修並改裝成合格的分間單位，以便宜的租金租予基層劏房住戶，作為基層住戶上樓前的過渡安排，類似市區另類的流轉單位，因為市建局在該地盤已取得「着數」，改裝單位利便街坊亦是合理，並指市建局擁有樓宇管理和維修的專才，建議切實可行。6 `; P+ G. t" y3 A' K
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他又指，如市建局並非收購整幢業權，亦可提供誘因鼓勵業主復修改善環境。