土地供求難平衡 港樓瘋癲何時休
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3 Q$ c/ O$ X- x3 N9 J M5.39.217.76香港樓市在年初稍作整固後，年中復勇狂飆，加上政府剛公布的第三財季賣地計劃「內有乾坤」，在達致全年度供應目標約八成七的光環下，卻暗藏依靠鐵路上蓋及市建局項目等「非常規」政策配合。不難預見，當前政府「畫餅充飢」，短期難望大增土地供應抑壓樓價，港樓風險卻愈來愈高。
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) Y4 a! x, o! P3 f; a5.39.217.76綜觀第三財季賣地計劃，來自政府賣地及鐵路物業發展項目的私人房屋土地供應，估計合共可興建四千六百伙，但若扣除何文田站及黃竹坑站兩鐵項目共一千八百伙，實際上政府僅推五幅住宅地共約二千八百伙，較今季大減逾四成，加上南港島線通車時間稍有延誤，預期在不影響整體供應的大前提下，政府屆時或需以公營房屋頂上，然則私人住宅數量難免進一步縮減，間接助長私樓氣燄，可見港府在「供」字上名不副實。
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既然「麵粉難求」，麵包價亦難以回落，即使發展商眼見建築成本上揚，但考慮到租金企穩、市場剛性需求持續下，對投地亦愈加積極，出價進取，近期更屢現高估值上限幾成搶地情況。在惡性循環下，樓價自然高企難下。: \% c) G$ S9 {
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回看最新樓價領先指數顯示，本地二手樓按周升百分之一點五六，按月更升逾百分之四，其中港島區大型屋苑更按月升百分之五點六，可見港樓在今年第二季雖稍作調整，但自第三季起已重回○三年沙士後的上升軌，講穿了無非是市場在炒「供求」，進而激發起買家怕延後買貴樓的恐慌心理。
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說到底，港府聲嘶力竭，豪言力推土地供應，但底牌揭穿了卻屬「有限公司」，在尋覓新土地受到各方利益團體掣肘，巧婦難為無米炊，投資者及實際用家看在眼裏，入市自然有恃無恐，繼續陶醉於追逐樓市升浪，堪憂的是樓市泡沫也愈谷愈大，難保終有爆破的一天！
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1 q9 \" l% P; x9 D: I事實上，樓市興衰往往牽動金融經濟起落，這從美國次按引發的○八年金融海嘯、香港九七年樓市泡沫爆破後經濟進入六年的寒冬期可見一斑。不過，當前香港樓市雖面對眾多外圍不明朗因素，如英國脫歐困擾未除、美國總統大選結果、德銀危機對歐洲的潛在衝擊等，卻似乎視若無睹。歸根究柢，影響港樓的主因，看來仍繫於美息走向與土地供求，但在聯儲局早前暗示加息前路仍然艱辛，以及本港土地供求難望平衡下，港樓瘋癲未知何時了！ |
發表於 2016-9-30 06:32 AM
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