[美洲] 大廈改章業主憂物業貶值 柏文禁新客養寵物 住戶擬開會反擊 ， 描述： 加拿大新聞

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大廈改章業主憂物業貶值 柏文禁新客養寵物住戶擬開會反擊0 |; s9 l" D6 [1 W

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多倫多市中心湖濱地段，有一組規模龐大的高層共管柏文社區CityPlace，華人稱之為「雍景豪城」，其中兩棟大廈的業主委員會近日計畫更改大廈規章，禁止住客豢養寵物，但新規定受到部分住客的抵制。5 q- T( L. {2 O4 \$ ]
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雍景豪城社區早在近20年前開始開發，在士巴丹拿街南端東西兩翼沿嘉甸拿高速路地區，前後建成了20多座高層住宅大廈，成為市中心最大的柏文社區。近日社區內位於Navy Wharf 3號及Mariner Terrace 5號這兩座大廈的業主委員會，在發給業主的新一年的預算方案中，通知業主將更改大廈規章，今後禁止住戶養寵物，已經有寵物的住客則可獲豁免，但未來新住客將不能再將寵物引進大廈。導盲犬則例外。5.39.217.766 R& N. J- W* j: ^! S

! ^4 n% }5 ^. r這規定引起大廈部分居民的不滿，他們採取行動抵制業主委員會的建議，其中一項做法是徵集15%以上業主的簽名，以便召開業主特別大會，對這項新政策進行多數投票。居民代表謝堤（Kirti Shetty）起草的請願信中，稱業主在大廈內禁絕寵物的做法過於嚴苛，同時又把這項改變放進預算案中，企圖不引起住客注意，蒙混過關。他又指現今寵物已成為都市人生活方式的重要組成部分，如果禁絕寵物，會令大廈失去潛在的買家和租客，造成物業貶值，給業主造成經濟損失。
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9 R0 i* z5 S4 h' }/ L! ]公仔箱論壇曾接獲涉寵物投訴
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" `) a3 T! V8 q雍景豪城居民協會主席佩蒂爾（Gary Pieters）則認為，業主委員會在這件事情的做法上欠缺透明度。「如果你要推出新的規章，與業主或居民溝通、了解他們的關注，是必不可少的步驟。大家分享一個社區，要懂得如何和諧相處。」5.39.217.761 h' Z8 t7 |& U9 d
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他表示，這裏一向是一個對寵物非常友好的社區，但也的確接到過不少與寵物有關的投訴，譬如蹓狗時不清理便溺，將狗關在涼台上疏於照顧。還有居民關注寵物對大廈設施造損壞，以及有人不使用狗繩等問題，當然也有很多負責任的寵物主人，所以人們看到的是事物的兩面。
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房地產律師艾倫（Bob Aaron）表示，居民們面對的挑戰之一在於大廈內的許多單位是用於出租，而租客沒有法定權就大廈的管理和政策進行投票。「租客在大廈管理上說不上話。他們可以表達自己的意見和感受，但無權投票，除非他們獲得業主的書面委託（proxy），代表業主投票。」

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省府指引業主抗爭5部曲
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在業主與共管物業公司發生意見分歧時，省府有指引通過哪些程序解決問題。
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1 f" l( q8 ]' D+ ?1 u" a; a安省政府建議業主，在認為大廈委員會推出政策不合理，或是大廈沒有受到適當的良好管理時，可採取下列步驟：
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第一，與業主委員會聘請的物業管理公司或是業主委員會成員（member of the board）溝通，提出自己的關注。這通常是最常採取的第一步，在很多時候通過這一步即可解決問題。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ @& r1 {8 ]( M4 F/ C1 q) H: Z6 T! [

% y8 J9 U6 y7 c; L9 Z' I$ UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。第二，正式寫信給業主委員會，要求對你以業主身分提出的問題做出正式考慮，或要求參加會議。一般情況下只有業主委員會成員有權出席委員會會議，但業主可受邀在會議上提出問題。
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第三，在年度業主大會（annual general meeting of the owners）上提出自己關注的問題。業主有權在AGM上提請討論任何問題，包括物業的日常管理和運作，政策和規章等。這樣做法亦可以提請其他業主關注你所提出的問題。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# `' p. o: y1 j6 Y; J

+ V4 B9 o( f' w$ t8 |3 R5.39.217.76第四，召開業主特別會議（requisition meeting ）。業主可以聯名要求業主委員會召開特別會議。要召開特別會議，必須有相當於整個物業15%單位的業主聯名（petition）支持申請（requisition）。申請必須寫明要求召開特別會議所討論的議題。如果達到15%法定要求召開特別會議的人數，業主委員會就必須在通常35天之內召開特別會議。業主委員會也有權主動召集特別會議。在這種情況下，委員會要向業主說明特別會議的目的和議題。5.39.217.76. l5 P1 f* z/ B- q. y0 S" r3 o
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第五，調解和仲裁及其他法律行動。在很多情況下，業主採取法律行動之前必須先經過調解，因為調解相比上法庭解決要省錢省時。仲裁者可以是個人或是一個仲裁小組，其決定對雙方有約束力。如果對仲裁的決定不服，才要上法庭做出挑戰。在大廈提出調解和仲裁時，業主應該做出配合。

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三大文件規管公寓5.39.217.762 D! w' ^. f% r' c& I; \. t" v8 W

, N* q8 Q6 S7 r$ k5 Wtvb now,tvbnow,bttvb共管公寓的管理，從根本上必須依據「安省共管公寓法」，這法例於2001年生效，規定共管公寓的註冊登記和日常管理，是共管公寓的根本大法。tvb now,tvbnow,bttvb4 l* U$ c8 s& B% H3 G
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公寓的管理政策一般在3類不同的文件中體現出來，即共管公寓公司（condominium Corporation）的原始註冊文件（declaration）、附例（By-laws）以及其他規章（rules）。其中原始註冊文件被稱為共管公寓的「憲章」，主要是規定業主和共管公司之間的責任義務。在這一文件中會對業主如何使用自己的柏文單位以及公共區域，規定出條件和限制。
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附例是涉及大廈內部管理及運行的日常條款和規限程序。附例由大廈的業主委員會制訂、修改或是宣布作廢。附例不能與安省共管公寓法及大廈註冊原始文件相牴觸。最初的附例一般由大廈公司的註冊者制訂，待到大廈宣布成立公司、產權移交給業主之後再按程序做出修改。公仔箱論壇/ M& b- g$ _8 [! g, y

) H5 q" G" N5 ?. X: f5.39.217.76其他規章是對大廈日常使用的規限和指導，由大廈公司根據情況和需要自行制訂，目的是促進改善大廈的安全和全體業主的福祉，保護大家共同的財產。這些規章一般也會限制業主或是居民對大廈的公共設施做出不合理使用，以致妨害他人的利益。大廈的業主委員會（Board）有權制訂、修改及撤銷這些涉及大廈公共區域及設施使用的規章。
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" h+ Y/ W; R( O% t4 T4 `7 V業主委員會在新訂、修改或是取消規章時，要向業主提供正式通告，告知生效日期，以及業主有權要求召開特別大會（requisition meeting）對擬議中的改變進行投票。如果業主在得到通知30天之內達到聯名門檻，要求召開特別業主大會，則新規章必須在得到業主多數投票批准之後才能生效。如果業主沒有提出開會要求，則新規章在30天之後自動生效。tvb now,tvbnow,bttvb3 ?7 @$ d( a5 S- B! Q: q

! ^3 |$ L3 b+ {% j9 ]  I5.39.217.76資料來源：安省地產協會