鄭裕彤家族借BVI收樓強拍 獲批強拍後伙恒基重建 新世界﹕業界慣常做法
; t0 i8 O; \4 _1 I5 q3 K5.39.217.76* t3 i- p6 x: a% J) ~
【明報專訊】《明報》、《南華早報》、《壹週刊》及《香港01》獲得由國際調查記者同盟(ICIJ)提供的「巴拿馬文件」,本報發現目前正開售的新世界發展和恒基合作的西環舊樓重建住宅「瑧璈」,早於2010年負責收購舊樓的本地公司,為一間英屬處女群島(BVI)公司名下,該BVI公司其實是由新世界創辦人鄭裕彤家族持有,惟當時幕後投資者身分成謎,小業主不知鄭氏家族早已主導收購。新世界發展回應,採用BVI公司收樓或項目發展為香港地產發展商其中一種慣常的方式,並非為避免不必要的法律責任或隱藏身分。
% q1 ] p$ m6 l" `) O% T0 A, b2 S* Y) }# z8 j) W5 i0 o, h
新世界﹕非為避法律責任隱藏身分
, _" p# s' I1 n( B' t9 Ztvb now,tvbnow,bttvb新世界發言人又指出,瑧璈的售樓說明書亦有列明有關BVI公司Ultra Good Development Limited(下稱Ultra Good)為賣方的控權公司身分;集團與其他公司的合作條款屬商業保密資料。恒基在截稿前未回覆本報查詢。tvb now,tvbnow,bttvb6 m. H7 Y4 F8 m/ i( U* L$ F( n4 c
' x6 c# `# T2 L Y$ p$ ^
「瑧璈」位處德輔道西,定位為港島精品豪宅,發展商上月正式發出價單公開發售,單位定價介乎逾600萬至逾1600萬元,平均呎價約2萬元。項目前身為德輔道西307號至329號一列逾50年樓齡的殘破舊樓,地舖為賣家俬、甜品等街坊小店,直至2010年有投資者進場收購單位,才逐漸變身。5.39.217.761 W: E& S3 T& v- y$ E
9 l* \. W: K, x% X P
西環舊樓群變豪宅 「瑧璈」剛開售公仔箱論壇3 N$ d% p, B v, V2 O" q" V( Q
政府2010年4月起放寬「強拍」門檻,凡逾50年舊樓,收購者只要持逾八成業權,便可強拍餘下份數,統一業權重建。根據土地註冊處資料,一間名為「栢爾有限公司」的投資者,在2010年10月起正式在德輔道西收購舊樓單位,部分樓上住宅以每個400萬至500萬元成交,至2013年共收購307、309及311號3個街號逾八成業權,後來成功強拍,加上毗鄰成功收購的街號,合併發展成今日的「瑧璈」。
$ r, F: u" F [. L! Y$ B, U
0 G" _* d0 X% u強拍後 新世界年報始刊持有項目
- p4 A; B8 L# x0 ztvb now,tvbnow,bttvb新世界發展在2014年年報中,披露德輔道西307至329號項目由其公司持有,但在此前,外界一直無法確認項目的真正投資者。公司查冊顯示,栢爾的股東為BVI公司Ultra Good,而代表栢爾和小業主簽署收購文件的人為鄭裕彤侄兒鄭錦超,外界只能推測項目與新世界有關。
2 D( d: v9 W" I: x {5.39.217.76( E6 R! A0 Y" {. w% r) @* s
不過,ICIJ取得的巴拿馬文件,終令Ultra Good的架構曝光。巴拿馬文件披露,Ultra Good於2010年2月至12月間,一直由新世界創辦人鄭裕彤家族旗下的長虹發展(集團)有限公司擔任單一股東,因此當時與小業主簽約的幕後財團實為鄭氏一家。7 }8 v) d3 r1 T/ b; ^
7 V" G+ D. G+ n' a! p* S9 a6 H/ c5.39.217.76新世界高層任BVI公司董事tvb now,tvbnow,bttvb4 ^ A W$ A7 u* i, z6 g' r7 X
後來,Ultra Good股份轉交另一間BVI公司,並找來周大福珠寶老臣子何伯陶出任董事,到2012年3月公司股權又再轉讓BVI公司Rosy Value Ltd,並且委任新世界發展聯席總經理陳觀展、執行董事歐德昌及項目管理部項目部總監薛南海為新任董事,業務發展開始明朗。
9 x) v3 x4 c4 r* `$ U. Ptvb now,tvbnow,bttvb
( z/ I6 V/ [' [& h- p5.39.217.762013年8月22日,土地審裁處批准德輔道西3個街號強拍,為新世界統一業權掃除最後障礙,5日後即8月27日,Ultra Good隨即擴大股本至100股,同時以757.7萬元轉讓20股予Kinsford International Ltd,並委任恒地執行董事黃浩明加入Ultra Good董事會,引入恒基作為合作伙伴。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 X- q- L' r M8 [9 d( G1 I
: L3 w# _: h1 l. J" q1 j公仔箱論壇項目最後命名為「瑧璈」開售,據上月公布的樓書顯示,賣方的控權公司為新世界發展、Ultra Good及Rosy Value,恒基則在項目網頁上被列作「其他投資者」。
4 z9 k, L! i a) z2 G- g5 G( xtvb now,tvbnow,bttvb
7 V6 x* l. ^" Z' P, RTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。前區議員﹕影響小業主叫價判斷
* V' ^; ~' ?# xTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。曾協助受影響住戶的中西區前區議員、民主黨黃堅成憶述,當時完全不知道收購樓宇背後為新世界發展,如知道公司背後是大財團,會建議街坊「叫高啲價」。他批評財團利用離岸公司收購樓宇,做法欠缺透明度,影響業主叫價判斷,認為對小業主隱瞞造成不公。 5.39.217.762 N# H F: M2 R4 |
6 u: ^" k2 ?8 Z. y) O* F+ b公仔箱論壇
7 H, `3 D6 ]* F, i7 b9 c Ztvb now,tvbnow,bttvb黃憶述,當時收樓者身分神秘,每周都會到大廈游說未肯搬走的業主,「得佢嚟搵你」,留下的卡片只有辦公室電話。他又引述住戶稱,收樓者當時向不同住戶以不同身分介紹自己,有人稱自己代表新世界,又有人說自己代表恒基,亦有人說自己沒有背景,收購完成後才賣給有興趣的發展商,但小業主無從查證。但黃指出,當年收樓過程大致順利,沒出現大問題,未聞有人用威迫恐嚇手法收樓,只有個別地舖業主不滿賠償額不夠他們買回同區大小相若的地舖。 : ]4 @: @0 R. Z1 j# e
$ J) s* B7 }4 @. k% W& ^8 Etvb now,tvbnow,bttvb
2 a+ ]$ S7 r" c/ A! W/ E, E5.39.217.76明報記者5.39.217.762 Z% L; ^* g% z/ i6 i& Q& E7 S
(巴拿馬文件 ─ 香港名單曝光)$ w' H% V; M0 d4 W" N, r4 `- C) i b
公仔箱論壇& u3 A9 P! K, Q3 ` A
5 h1 ?2 A, |- D% |9 `0 Y TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( `- x+ u- {2 ?7 f: C) _/ ~
: m+ W. @1 |3 h; w$ n- t+ A/ h3 j公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb; X1 q5 m6 B1 }. ]1 w8 x6 o
恒基初757萬入股兩成 項目現值21億. c5 ~# U/ f# L- a
【明報專訊】新世界發展及恒基地產合作推售西環新樓盤瑧璈,據ICIJ取得的檔案顯示,恒基關聯公司至2013年才向幕後持有項目的BVI公司Ultra Good Development入股兩成,股份交易作價僅約757.7萬元,以瑧璈開售呎價計,只夠買一個300多方呎的一房單位,亦僅相當於樓盤現時約21億估值的0.4%。公仔箱論壇. G [) y1 h2 i+ s
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# @; A! o: ~" h2 X- {$ G3 L
ICIJ文件顯示,以新世界為首的Ultra Good,於2013年8月邀請恒地相關的Kinsford International Limited入股,股份作價約757.7萬元,並且委任恒地執行董事黃浩明及王文海加入董事會。
) @! S3 U7 m$ ]5 p! ^5 Stvb now,tvbnow,bttvb
% M" A. U; Q& X+ T2 j5 Xtvb now,tvbnow,bttvbUltra Good持有的瑧璈地盤,可建樓面達10.5萬方呎,以開售呎價約2萬元計,項目帳面價值達21億元,兩成股份的帳面價值可達4.2億元。
) }# ?3 L! m, ^TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 \0 e4 W" Q7 |& a- xTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。恒基除買股 另承購1.4億貸款
9 d* ~' U# l/ o' v% z: g' B公仔箱論壇不過,整個協議還涉其他代價,恒地除支付股份代價外,亦要從新世界一方承購Ultra Good原有的股東貸款,恒地應佔債務為1.4億元左右,因此股權連債權的總作價逾1.48億元。
% ?1 ]5 ^3 t" H5 D. ftvb now,tvbnow,bttvb根據Ultra Good的股東協議,其將以銀行及金融機構貸款或股東貸款,提供發展所需資金。恒地又會作為Kinsford的擔保人,出售一筆欠恒基兆業地產代理的債項,一併轉讓予Ultra Good,總代價為5586.6萬元。一加一減之後,恒地參股Ultra Good應佔的代價,實際只為9217萬元而已。5.39.217.765 @- {& K, C9 k+ g' _9 Q( Z* |
P: E; L+ d% c- T0 N& H) o: Q開售未足兩周售132伙 呎價2萬% k: n& R2 M& ^6 U4 |! D
共出售191個住宅單位的瑧璈,由4月29日開盤至今已售出約132伙,市場估計至今套現約10億元,平均實用呎價約2萬元。
$ w! h/ g3 A2 i9 W5.39.217.76據悉,現時業內一般發展樓盤的做法,發展商只會出部分資本金,然後透過股東及銀行貸款,以至項目融資,去應付發展項目所需。計及項目融資所需年息率成本約2至3厘,發展商能以較確定的資金成本管理樓盤,並且透過借貸發揮的槓桿作用,將發展樓盤的回報率以倍計提高,這屬在收樓、建築及土地成本高企而邊際利潤受壓下的可行方案。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- U6 A; t2 d* {' A
2 f7 H6 ]6 i2 e- e+ l6 _會計師﹕用BVI可減行政申報程序' y7 s* J9 @2 |4 P: L9 x
信永中和會計師事務所管理合伙人盧華基指出,發展商發展樓盤動輒需時數年,其間不會有回報,利用BVI公司便可達到減少費時失事的行政申報程序及相關成本。若以香港註冊公司運作,單是報稅程序已很繁瑣。若啟動項目發展,BVI公司達至的隱名運作效果則意義不大。以他所知,在地產發展領域運用BVI公司操作屬普遍做法。 |