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[中國內地] 中國樓市減壓新策 利弊互見

中國樓市減壓新策 利弊互見5.39.217.76# T; \" Y# S* _. A" h2 d
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「房地產」成為今年中國「兩會」高度聚焦的話題之一,顯然是因為它已經越來越嚴重地掣肘著央行的貨幣政策,儼然像金融業在美國一樣,中國房地產業似乎已經「大到不能倒」。公仔箱論壇6 Q$ i& i$ R7 }/ o
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三月一日,中國央行突然「降準」(金融機構人民幣存款準備金率下調),幅度半個百分點,數量相當於向市場開閘「放水」七千億元人民幣。這項量化寬鬆政策,利弊互見。正面效應,主要體現為刺激房地產市場「去庫存」,並繼續為中國政府投資和地方政府債務置換提供便利。負面效應,主要體現為人民幣貶值,匯率下跌、國內通脹加劇。

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「降準」前,中國央行曾先後推出降契稅、降首付等措施,無非是要刺激買家接盤,消化滯銷樓盤「去庫存」,為地方盤活資金,置換和紓緩地方債務。但是,除了北上廣深一線城市過熱樓市火上澆油之外,二三線城市樓市「去庫存」效果不彰。央行在時隔四個月之後再祭「降準」,看來不無隱衷。

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大水漫灌,為何市場表現「冰火兩重天」?樓盤,既是生活必須品,又是投資品。在一線城市,社會資源天量聚集,就業機會更多,導致人口淨流入不斷增加,支持樓市需求不斷增長,樓盤投資價值隨之不斷提升,吸引各路「聰明錢」湧入,重重鐵閘都難以擋住這股洪流。在二三線城市,自住型的樓盤已經飽和,就業機會不足,人口淨流出,投資型的樓盤乏人問津,「去庫存」自然困難。

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央行「放水」,資本及其利益群體首先從房地產獲利。地方政府苦樂不均:一線城市的地方政府,不但不愁債務負擔,反而坐享樓市紅利,GDP政績亮麗;二三線地方政府則難靠「去庫存」減債務;對於房地產業及其相關產業鏈之外的實體經濟,亦難從中獲益。

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中國央行「放水」搭救地方債務,顯然出於中央政府的旨意。一九九四年,中國進行「分稅制」改革,財稅天平傾向中央政府。中央和地方之間權責利不對稱,地方政府只好到處「搵米落鍋」——除地方稅收之外,主要靠賣地建樓的「土地財政」,收不敷支則負債維持政府運轉。

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二三線城市實體經濟環境困難,地方民企不容易從銀行獲得貸款,不少民企由於綜合成本高昂,產品難銷,更不敢輕易貸款擴大生產。於是,地方稅源日益乾涸、樓盤滯銷、債務越來越重,逐漸形成危機。

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顯而易見,「解鈴還需繫鈴人」。坊間認為,如果理順中央和地方關係,對地方放權讓利鬆綁;如果理順國企和民企待遇,對地方實體經濟放貸減稅涵養稅源,則各地政府足以自救。如果地方「放水養魚」促使實體經濟增加就業,則二三線城市樓市「去庫存」有望。地方實業獲輕稅低息,才敢於嘗試「供給側」改革,提供適銷對路的產品。
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如果理順政策保障房和市場商品房互相制約的格局,則樓市有望理性平穩,市場資本亦將導流向實體經濟。
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不過,只要貨幣政策仍然奏效,中央政府料不會輕易放權。如今一線城市樓市好景,但不容過於樂觀。隨着樓價脫韁飆升,就業族的工薪越來越難以承受租房和按揭買房的負擔,「放水」效果已經越來越弱化。最新數據顯示,北上廣深人口淨流入已經滯緩,這為樓市轉勢亮起警示燈——一旦接盤者不繼,樓市之火將被釜底抽薪,中國經濟將承受新的衝擊。

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量化寬鬆的潛在困局,北京並非視而不見。在二十國集團(G20)財長和央行行長會議期間,中國總理李克強稱,靠量化寬鬆政策難以衝破制約增長的結構性障礙,也可能帶來較多的負外部效應,着力點還是應該放在推進結構性改革上。
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「結構性改革」玄機何在?且看中國「兩會」揭盅。
冷眼旁觀天下事  笑談細看風雲變
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