[時事討論] 姚松炎：施政報告土地內容剖析

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圖為香港沙田的公共房屋。攝：盧翊銘/端傳媒 2016年香港施政報告出台，土地政策令人震驚，全面賣大包，明益地產商（明顯優待地產商地），步入「官商合作」公開化的新年代。
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其中以工廈活化免補地價改劃用途為例，施政報告提到已合共批出105宗土地契約修訂及特別豁免書申請，節合約為124萬平方米商業樓面面積。工廈轉商廈，平均每平方米樓面面積售價由港幣78,390元上升為130,510元（註1），地價升值近倍，若地價全部豁免，即合共豁免了約值646億元地價。免補地價，利潤全歸地主，真接送贈利益，開啟官商合營新紀元。

過去十二年，大家一直見到工廈售價愈炒愈高，升幅比其他房產價格有過之而無不及，完全脫離工廈市場的基本因素。工廈價格指數從2003年10月的71.9，大幅颷升939%至2015年9月的747.0，差不多升了十倍！同期住宅價格只升了383%，升幅不足工廈升幅的一半（註2）。市場似早有消息，投資者預知政府會放寬改劃申請，並減收地價，十多年前便有專業學會要求政府八折收取補地價，當時未能通過；最近又大費周章推動補地價仲裁機制，企圖繞過地政總署估價師的專業決定，減收地價，我亦曾撰文討論。似乎這種直接免收地價安排已經成為新常態，可謂一步到位，終生受惠。

此外，施政報告提到把現時的荒廢（非優質）農地大舉改劃為發展用途，估計釋放超過3400公頃土地。若果新界東北發展方案的政府收購農地價適用，農地主即可獲利百倍，由農地市價每呎100元提升至每呎1000元以上，既可高價賣給政府發展，如果規模足夠大，地主更可自行發展，獲取更豐厚利潤。5.39.217.761 Z! ]5 K' G" P

改劃農地，送地主一份大禮
發展商囤積農地，任由荒廢，源於上世紀末的換地權益書政策，早有前科，囤積居奇。然而，過去城規會一直沒有大規模改劃農地，只作蠶蝕式地慢慢入侵。今次施政報告一改作風，提出整合釋放荒廢（不適合耕種）農地，改劃為其他用途，送地主一份大禮，雖然望穿秋水，卻是一本萬利，也許是地產商已經等得不耐煩，可能有人想爭取連任，所以接受交易條件，及早容許收割，免得節外生枝。
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發展項目，除了地價成本佔最大比例外，還有勞工成本。過去兩年，地產商和承建商已經透過多種渠道，製造勞工成本是建築成本急升主因的輿論，從而推動大規模輸入外勞政策。我雖然已經向公眾提供科學數據說明真相，但仍然不敵謊言千遍。施政報告明言啟動再優化「補充勞工計劃」，大舉輸入外勞，地產商自可減低勞工成本，本地工人唯有接受再培訓，轉行在職貧窮，迎接退休無助。5.39.217.765 ?2 `4 @; ^6 F6 g

否定「棕土先行」，捨善行惡
輸入外勞加上十億元資助一帶一路獎學金必然需要更多房屋、土地、基建，旋轉門自必轉過不停，賣地、興建、銷售，政商利益自可盤滿缽滿。然而，地從何來？施政報告卻斷言否定「棕土先行」政策，捨易取難，反向藍海綠地埋手，捨善行惡。8 N0 D* G+ y" M9 X- L2 }
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其實，棕土先行既可改善鄉郊環境，復可提供土地儲備，更可糾正政府因敗了官司（生發案，註3）所造成的失誤，何樂而不為？若言棕地現有用途不能搬遷，那麼為什麼將軍澳137區在沒有地方安置公眾填料區的情況下，仍可強行改劃發展？似乎，關鍵在於誰是地主。

一言以蔽之：香港「土地屬於政府，不屬於人民」，政府濫用土地資源，把地價送贈財團，官商合營，推到極致，卻毋須諮詢市民，亦不受民意監察，更可免卻招標程序，堂而皇之進行利益輸送，斷送江山！

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1.差估署2015年11月九龍區私人分層工廠大廈平均售價及同期九龍灣/觀塘甲級寫字樓售價，http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/full.pdf6 `$ I+ w" l) y* d0 ]! \0 e2 p% Z
2.差估署2003年10月及2015年9月私人分層工廠大廈售價指數及同期住宅售價指數。
3.「生發案」：Attorney General v Melhado Investment Ltd. [1983] HKLR 327

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