[美洲] 8個月150萬 改造獨立屋 華裔潮買舊屋重建 小平房變3千呎豪宅 ， 描述： 加拿大新聞

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8個月150萬改造獨立屋 華裔潮買舊屋重建 小平房變3千呎豪宅tvb now,tvbnow,bttvb" @2 \& j8 `( m! h
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% N+ s/ Z6 h9 k/ g  J; Otvb now,tvbnow,bttvb大多地區樓價不斷飆升，加上搶購買房屋意向書（Offer）情況不斷，要找到一間全家大小都合心水的房屋實在不容易，所以近來一些有實力的華人，開始流行購買舊屋，將它推倒重建成一間新的理想家園。公仔箱論壇! B3 l1 ?* J$ h$ P! H

* C- @6 Z. o% X2 b" A4 g. C( ptvb now,tvbnow,bttvb將舊屋拆卸重建新居，需有眼光及很多專業知識，業主通常會委託地產經紀和為個人度身訂造建築樓宇的公司代勞。地產經紀黎宇昌表示，他最近就有一名顧客提出舊屋重建構思，他最終為客人在Yorkdale區以70萬元購入一間40呎乘132呎的一層獨立屋。5.39.217.76" ]9 N8 R! H) `

& n# Z, P2 {! V; w5.39.217.76耗時長恐存風險
" T# T2 `2 \8 c% j/ U) M. Y5 Z! UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, E6 f+ N9 [' m7 G! s: ]5 r7 ^公仔箱論壇黎宇昌透露，業主委託他找到一間由華人經營的建房公司，提供由拆至重建的一條龍服務。建築公司花了8個月時間，重建成一間全新的3,300多呎豪宅，建築費約70多萬元。換言之，整個重建計劃的成本為150萬元。而同區房屋的二手價約為200到220萬元。相對來說，這名買家於一年內不但建造好自己理想家園，還在屋價上賺了50至70萬元。5 B0 {5 x; |* T( I

+ U4 N0 X1 S$ O7 Y! Q" h3 i黎宇昌又稱，用這個方式置業或投資物業需具備實力，因為相對購買一個二手物業作為自住或投資而言，前者有一定風險，需要時間、資金和心機。購買二手物業只要動用屋價的20至30%資金作為首期，即時就可以擁有物業。但打造一間翻建房時要動用的資金，通常達到100至150萬元。並要凍結約一年的時間。同時在翻建房建築期間會有很多不可預見的問題出現。如果有某些地方出錯，其成本可能會大增。
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& h4 x7 t) ^  ^( N選址宜揀名校區tvb now,tvbnow,bttvb4 O' @. U6 v$ E  V, x! \

4 ~& d7 a( i4 z2 _1 m% x$ U* U/ s4 H他又指出，選擇購買甚麼舊屋來重建亦有一番學問，首先是選一些環境好及近超級公路，又或有名校的社區，並且要一些屋齡高的舊屋，越舊越爛越細越好，因為細屋佔地面積小，拆除容易，最好選一些單層獨立屋，這些屋佔地範圍大，但往往屋比較細小，拆除費用比較便宜，加上在拆除及建築的一年期間，作為新業主，所交的地稅亦較低。
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6 Z& @/ P/ Q; m) @9 @5.39.217.76同時有幾十年歷史的房屋，其附近綠化巳經十分好，例如樹木十分高大。附近社區又成熟，有商埸、醫院及學校。黎宇昌稱在選購舊屋前一定要進行查冊，看看這間屋是否已被列為歷史保護。通常最好是選一些翻建屋十分頻繁的區域，例如央街、雪柏大道及惠柳第等區。這些地區名校林立，方便及一切措施都有，最重要是政府並沒有將這些區域列為歷史保護文物區。

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翻建房業主 五成是華人
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! D3 Q( f( A: \0 u$ {- H1 e. o5.39.217.76有多年翻建房經驗的公司東主李永熙表示，以往其顧客多是非華裔人士，但近年有50%顧客是華人，而且不乏來自中國的新移民。他們透過地產經紀的介紹，加上對住房有一些中國特有的文化背景要求及口味，故現有市場上的二手樓盤設計，往往不合符他們的口味，為了能夠在加拿大擁有一個理想家園，全家安居樂業，他們往往願意多花一些時間及金錢，以翻建房形式來打造住宅。tvb now,tvbnow,bttvb( C. f! f4 d3 N$ S# c* \- E4 ]  x

/ }2 u# ]$ P: y8 ?) g9 r' v% b4 ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。業主可擁更多控制能力5.39.217.769 w7 c% X; w2 K/ `
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李永熙稱，如果翻建房是用來自住，而非作大型樓盤向外銷售，業主不用擁有安省房屋保險公司（Tarion Warranty Corporation）發出的牌照，只要聘用的則師、建築師及工程人士擁有其行業的安省合法執照，並由承建公司向市府申請翻建房各類批文，就可以開工。
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以李的公司為例，他會為顧客提供兩類服務，一是為業主拆除舊屋，再建築一間新屋，然後交給業主請人作內部裝修；一是建好新屋後，他們根據業主構思裝修，完成後業主可即時搬進居住。5.39.217.760 I/ R) m2 t+ c# Y7 n7 v

: x' A' Q) {. |4 j) P) btvb now,tvbnow,bttvb收費方面，李永熙表示他只當中介及監理工程公司角色，為業主策劃整個工程，找尋各項工程的承建商與業主直接交易，而他就一直跟進整個施工、質量和進度。公司收取項目全部建築費的10至12%作為管理費。這樣業主可以有更多控制能力。例如目前有很多業主選擇重建房時，喜歡在新屋第一層建造一個套房，方便家庭一些長者居住。
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李永熙強調，公司代客建造翻建房時，所有建築師及工人的費用及建築材料的選擇及費用，全部由業主決定，並直接支付給供應商，他是以高度透明方式取信於業主。

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逾50年屋齡舊屋 或列文物禁拆卸重建tvb now,tvbnow,bttvb: Z. s% b: h( e3 D
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  O+ J8 X5 m. a! g) P' `0 r; L* G萬錦市市議員何胡景表示，萬錦市最近的確有很多業主將舊屋拆除，然後就地重建新屋，只要拆除的物業原本是住宅，而在原地重建一間新屋，其新屋前後園及容積率都符合市府條例，通常政府工務處是不會阻攔的，申請手續亦十分簡單，費用也不會很大。
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- p5 a( T9 E! H# Q/ C1 y, M# Q6 H5.39.217.76改變土地用途難獲批
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但何胡景特別指出，市民若要購買一間舊屋來重建，一定要了解清楚，屋齡最好不要超過50年或以上，因為萬錦市很多地區已經劃定超過50年或以上的房屋為歷史保護文物，如沒有充分理據，業主是不能隨便推倒重建的。他舉例稱，如萬錦市於人村內就有很多房屋是歷史保護文物。市府最近雖曾批准過一間超過50年屋齡的房屋拆卸，但主要原因是這間屋實在太殘舊，幾乎接近倒塌，政府以房屋為危樓而批准業主拆卸重建。
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5 t8 f# g4 n% J- ?5 _# [0 r何胡景指出，如果市民要將一間住宅房屋推倒，重建一間商業用途的樓房，這樣就有一定困難，業主申請改變土地用途時，要經過公眾諮詢聽證會，再要申請一連串批文，整個計劃要符合政府的土地使用政策及管理，才有可能獲得批准。5.39.217.76, v, r# q' f1 l3 m
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如果房屋是在一個住宅區中，業主獲政府批准改變土地用途的機會是等於零。就算這間房屋是一家在大街邊的獨立房屋。在申請改變土地用途時，最難過是鄰居的不反對。他舉例最近有一宗教團體在Steeles St.申請將一間舊屋推倒，重建成一個信眾聚會中心，結果因為鄰居一直以中心會帶來停車、噪音、人流及燈光等問題而反對，申請一直拖了6個月都無法在市議會中獲通過，最後業主到省政府上訴，才獲得批准改建。

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業主可申建築期按揭5.39.217.763 O& m- s9 u1 e/ @  v( v
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有很多業主都會擔心將舊屋推倒改為翻建房，會將一大筆資金凍結8至12個月，造成很大的財務負擔，但如果業主有實力及有周詳財務計劃的話，在其翻建房興建期間，財務負擔其實沒有預期這樣沉重。
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$ ?  n* z% s- d& w0 `按揭業人士張婉君表示，業主可以用建築商身分，以翻建房的項目向財務機構申請建築期按揭，如果獲得財務機構批准的話，按揭貸款將會分段發放，即是地基完成時會發放一些錢，以後就會按照翻建房完成階段而放款。例如房屋外殼木囊完成後，財務機構就會發放全部按揭款項的30%。tvb now,tvbnow,bttvb5 Q9 j3 e$ Z+ c( m% K

& T' K( H$ X5 I# R# b5 T張婉君稱，建築按揭只供利息，不用還本。直至翻新屋全部完成可以入伙時，業主立刻可以利用新物業到財務機構做正式的房屋按揭，得到款項後可還建築按揭本金。換言之，業主於翻建房建築期間，只用建築成本的利息來支持，並不用真金來應付。因此一間連買地及建築費70萬元的翻建房，利用這種槓桿式借貸，到翻建房建好時，業主的資金成本約是1萬多元利息。