本帖最後由 felicity2010 於 2015-3-9 10:06 PM 編輯
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易憲容: 內地樓市續下行 經濟保七不易5.39.217.764 B5 f; o0 ?* s/ m2 x& j$ r2 _
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香港經濟日報 2015年03月09日TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) c- u$ M5 G4 O& x- y
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7 q3 P1 y2 q5 E5.39.217.76今年兩會政府工作報告把GDP的增長目標調低到了7%。儘管這是十二五規劃所設定的及為市場所預期的，但這目標是11年來最低的。為甚麼？, y8 E' z6 i; f- K' w2 @
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地方救市 供過於求未解決1 U1 j. J, ?/ X* u5 W/ V% J8 x. K
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政府報告說要提高GDP的質量及經濟增長效率，但更重要是政府認識到當前樓市問題的嚴重性，中國「房地產化」經濟已不可持續了。1 w, Q, }( f* g5 r0 o( B. z. J
" J$ Y* P5 n( A6 i. Otvb now,tvbnow,bttvb事實上，從2014年開始，中國的GDP增長下行壓力愈來愈大，產量過剩愈來愈嚴重，最大的問題就是內地「房地產化」經濟不可持續。2014年，無 論是中央還是地方政府都認識到中國「房地產化」經濟調整的嚴重性，紛紛採取救市政策。但這並沒有終止內地樓市周期性調整，讓樓市嚴重供給過剩問題放緩。5.39.217.76' S/ P5 x$ I' Z0 t. S; z
! R; ^8 o. m; v9 q8 atvb now,tvbnow,bttvb比如一綫城市廣州。據廣州官方數據，截至3月5日，廣州住房庫存達15萬套，如每月銷售5,000套，也得花30個月。廣州是這樣，其他城市的去庫存壓力更有增無減，救市政策作用十分有限。在今年前兩個月全國各城市房價基本處於下跌的情況下，中國GDP增長速度不降下來根本不可能。而羊年內地房地產市場基本處於深度調整中：TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 Q5 J" o5 t! Z \8 I
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一是目前中國各城市住房嚴重供給過剩，這並非短期時間內可消化得了。這不僅在於房地產市場投資的周期性，房企一旦進入市場想要退出並非易事。所以，在2014年住房銷售全面停滯後，全國各城市積壓了大量住房庫存。只要市場銷售稍微有點起色，房市的供應立即會大增。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' o% E2 D+ ^* O( ~
% P/ b# M5 T! u0 m, a公仔箱論壇同時，當前中國的住房銷售是預售制度。如住房過剩消化得快一些，住房的供給很快就出來。不少房地產開發企業的許多項目，土地及各種審批手續早就準備就緒，只是等時機開盤而已。只要有銷售，住房的供給隨時都可以出來！- Y* u% L9 {; B7 x7 |9 l4 r+ ~
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" ]! q) Y' @ x" Q* J" d( U/ |3 ~6 O投資冷卻 政府收購難逆轉
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政府希望以收購方式對當前樓市去庫存化，估計不能夠解決問題，還會把各城市住房過剩搞得更嚴重：一則地方政府早就被融資平台搞得焦頭爛額，財政支持十分有限，豈能有資金進入市場買房？二則在相關法律制度不健全下，容易出現嚴重利益輸送問題。地方政府相關人員就此可以與房地產開發企業合謀侵害國家利 益。三則這種收購得來的住房以保障房分配會存在嚴重利益輸送問題等。tvb now,tvbnow,bttvb. J) m$ ?' T7 a& N, _
* S; J2 Q5 t# O1 g r公仔箱論壇二是當前中國房地產市場仍是一個以投資者為主導的市場，絕大多數居民購買住房都是為了以更高的價格賣出。否則，以當前中國住房的存量及人口結構來看，中國房地產市場早就飽和。" s6 Q( C: y3 s7 n Y
) C# p8 S3 \' q- M: y8 I5 x如去做一個問卷調查，哪個居民沒有住房，只不過可能持有的住房與工作城市分離而已。既然房地產市場是一個投資為主導的市場，那麼投資品的需求是零到無窮大。當投資者都看到房價會上漲，再加上很好的金融槓桿，投資需求會無限大，房價就會被推高。反之亦然。當前內地投資者早就預期房價會下跌，且上國家統 計局的數據顯示房價一直在下跌，住房市場的投資者會進入了市場嗎？根本就不會。這就是為何當前各城市住房銷售冷清的原因所在。
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春節期間，各地都打出回家置業的旗幟，但響應很少。再加上馬年中國A股急升了60%。投資者豈會還呆在房地產市場呢？當房地產市場的預期已經完全逆轉，要想改變這種逆轉難上加難。即使兩會後，中央和地方政府都會推出救市政策，但要消化當前國內住房市場庫存談何容易，重新讓房價上升更是困難。
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6 m7 E3 p' Z# {, v, c& [資金流向股市 投外地物業
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三是當前內地房產投資者不僅開始進入了股市，也紛紛走出國門，尤其是一綫城市的更是如此。目前世界各國都在放寬內地居民申請簽證的條件，所以不少居民已紛紛走出國門投資國外房產市場，如美國、加拿大、澳洲、新西蘭、歐洲、香港等，春節期間更是如此。國外許多地方的房價不僅比內地低，且質量好風險小。 投資者走出了國門，就不會再關注國內房地產投資市場了，這對內地房市的預期影響會更大。! D8 M/ g# c# q9 Z- T5 o
2 b: I, ^$ n5 y* {* W5 R5 _+ H再加上中央政府反腐，一些新的與房地產市場有關的政策出台（如《不動產登記條例》實施），都會影響內地居民房地產投資。在這情況下，小量為居住而購買的人，肯定不輕易出手，因當前的住房價格太高。
* F9 J1 m8 y: A0 G8 |2 Q# NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& g3 S7 e2 Z) B: E* n$ k# @% H/ x
羊年內地房市周期性深度調整態勢不會有多少改變，這肯定是一個漫長過程。面對這情況，中央的GDP增長目標只好降低到7%上來。但以當前房市場形勢，要達到這目標並不容易。公仔箱論壇7 d# P/ b/ G0 d0 g8 K3 A
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陳志武：A股是有組織騙局
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耶魯大學金融經濟學教授陳志武曾經表明中國A股的騙子太多，他在接受三月份《信報財經月刊》訪問時進一步解釋，A股是有組織騙局，短期內雖然會上升，但沒有長期投資價值。3 n' r, M7 o( M5 o$ n: r
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陳志武解釋，海外和中國投資者一般都認為，中國國家生產總值（GDP）增長率全球最高，要分享中國高速經濟發展成果，買中國企業股票是最直接的方式，但事實卻剛巧相反。
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「實際的情況是，2007至2013年中國GDP累積增長大約1.58倍，但2007年底至2013年底A股卻累積下跌了59.8%；同期美國 GDP累積增長0.7倍，但標普500指數累積增長約37%。從數據可看到，A股給投資者帶來的回報跟中國經濟增長速度不僅沒有關係，甚至背道而馳。反 S# q6 v# [$ @3 v8 l; b
之，美國GDP增長雖然不太多，但美國上市公司的利潤增長很多，給投資者帶來很高的回報。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, c$ Z4 {' ~4 p0 g: R1 f. N! s
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陳教授喜歡研究中國文化與金融發展的關係，他認為中國和美國的數據差別之大，「關鍵在於A股投資者並不指望着A股公司給他們真正多少回報」，當然他
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在這次A股猛漲中，陳志武還看到很多不理性。「有很多大國企或者大央企的股價表現都跟基本面沒有關係，比如說神華、中石油，儘管石油價格在6個月內跌了五成，它們的利潤慘遭重擊，但其股價仍漲了很多。」
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+ ?9 I& U: B4 [6 ~3 g* p1 A5.39.217.76就算是民企，也未必是真正好的公司。他認為，民企在A股上市實際上是挺不值得的，因為股市太不可靠。「好的公司應該往香港、紐約上市，而壞的公司當然可以在A股上市，反正你知道它是壞公司，而且A股的股民也是最好騙的。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ w# T; | V% d2 ~, D2 F
1 S% F- G* }6 P* w4 U6 h$ }5.39.217.76基金經理也看準中國散戶沒有思考能力、非理性的弱點。「私募基金、對沖基金一看到有公司說要做轉型，不管怎麼樣先把它買下來，因為他們知道之後會有更多的人走進來。」這個遊戲不斷地重複，股蟻就只有被耍的份兒。公仔箱論壇: y% ~. @1 E' w& I
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價值投資行不通
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縱然A股定價完全被扭曲，陳教授也不否定A股有值得投資的公司。但在以非理性投機行為主導的股市，要堅持做理性的投資決定絕不容易。
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「問題是，被低估的股票到底要多久才能被糾正？毫無疑問，可以是好幾年的。」好像大家追的融資融券標的股票900隻，大家的注意力都放在這900隻股票上，剩下來的其他幾千隻股票就沒有辦法得到收益。「融資融券概念如果在未來一、兩年不改變的話，作為價值投資者，這兩年你怎麼過？如果你幫人管理基金的話，你的投資者很可能跑掉了。」就連真正長期、理性的價值投資者最終都因承受不住壓力，被迫跟着股市的非理性走。這就是A股的哀歌！* p8 z8 e% ]+ u5 u" I3 m7 [4 C3 p
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發表於 2015-3-4 01:22 AM
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