本帖最後由 felicity2010 於 2015-3-9 10:06 PM 編輯 / J! [4 L$ b4 U+ r( `( r" S
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易憲容: 內地樓市續下行 經濟保七不易TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) s& M! h3 R: a
q9 ?! F' D1 T. b香港經濟日報 2015年03月09日
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今年兩會政府工作報告把GDP的增長目標調低到了7%。儘管這是十二五規劃所設定的及為市場所預期的,但這目標是11年來最低的。為甚麼?: x1 P, L# H# ?! J$ X, r
6 K* x3 L& E8 e7 m9 }地方救市 供過於求未解決
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3 G& W! U, u1 r* `5.39.217.76政府報告說要提高GDP的質量及經濟增長效率,但更重要是政府認識到當前樓市問題的嚴重性,中國「房地產化」經濟已不可持續了。
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事實上,從2014年開始,中國的GDP增長下行壓力愈來愈大,產量過剩愈來愈嚴重,最大的問題就是內地「房地產化」經濟不可持續。2014年,無 論是中央還是地方政府都認識到中國「房地產化」經濟調整的嚴重性,紛紛採取救市政策。但這並沒有終止內地樓市周期性調整,讓樓市嚴重供給過剩問題放緩。
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比如一綫城市廣州。據廣州官方數據,截至3月5日,廣州住房庫存達15萬套,如每月銷售5,000套,也得花30個月。廣州是這樣,其他城市的去庫存壓力更有增無減,救市政策作用十分有限。在今年前兩個月全國各城市房價基本處於下跌的情況下,中國GDP增長速度不降下來根本不可能。而羊年內地房地產市場基本處於深度調整中:
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' | o( N+ w3 H0 ?一是目前中國各城市住房嚴重供給過剩,這並非短期時間內可消化得了。這不僅在於房地產市場投資的周期性,房企一旦進入市場想要退出並非易事。所以,在2014年住房銷售全面停滯後,全國各城市積壓了大量住房庫存。只要市場銷售稍微有點起色,房市的供應立即會大增。
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; C* K! t- C; W4 C* a% i2 b5.39.217.76同時,當前中國的住房銷售是預售制度。如住房過剩消化得快一些,住房的供給很快就出來。不少房地產開發企業的許多項目,土地及各種審批手續早就準備就緒,只是等時機開盤而已。只要有銷售,住房的供給隨時都可以出來!tvb now,tvbnow,bttvb r& ]$ c! D. ]8 t; j+ E9 x
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投資冷卻 政府收購難逆轉# e' u* O4 p2 n
2 x b" t8 j- ?+ f8 Y1 y+ b$ q" Ntvb now,tvbnow,bttvb政府希望以收購方式對當前樓市去庫存化,估計不能夠解決問題,還會把各城市住房過剩搞得更嚴重:一則地方政府早就被融資平台搞得焦頭爛額,財政支持十分有限,豈能有資金進入市場買房?二則在相關法律制度不健全下,容易出現嚴重利益輸送問題。地方政府相關人員就此可以與房地產開發企業合謀侵害國家利 益。三則這種收購得來的住房以保障房分配會存在嚴重利益輸送問題等。
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) ~$ |) U8 f& ?- o5.39.217.76二是當前中國房地產市場仍是一個以投資者為主導的市場,絕大多數居民購買住房都是為了以更高的價格賣出。否則,以當前中國住房的存量及人口結構來看,中國房地產市場早就飽和。
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1 k$ O- v3 `2 C5.39.217.76如去做一個問卷調查,哪個居民沒有住房,只不過可能持有的住房與工作城市分離而已。既然房地產市場是一個投資為主導的市場,那麼投資品的需求是零到無窮大。當投資者都看到房價會上漲,再加上很好的金融槓桿,投資需求會無限大,房價就會被推高。反之亦然。當前內地投資者早就預期房價會下跌,且上國家統 計局的數據顯示房價一直在下跌,住房市場的投資者會進入了市場嗎?根本就不會。這就是為何當前各城市住房銷售冷清的原因所在。5.39.217.76' s. C; i* y5 y& _" \1 C: |4 Q% C$ |
/ N3 P7 q% l1 Y" F& htvb now,tvbnow,bttvb春節期間,各地都打出回家置業的旗幟,但響應很少。再加上馬年中國A股急升了60%。投資者豈會還呆在房地產市場呢?當房地產市場的預期已經完全逆轉,要想改變這種逆轉難上加難。即使兩會後,中央和地方政府都會推出救市政策,但要消化當前國內住房市場庫存談何容易,重新讓房價上升更是困難。
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資金流向股市 投外地物業公仔箱論壇- h* n# S6 c3 b* l9 }5 [$ K/ U
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三是當前內地房產投資者不僅開始進入了股市,也紛紛走出國門,尤其是一綫城市的更是如此。目前世界各國都在放寬內地居民申請簽證的條件,所以不少居民已紛紛走出國門投資國外房產市場,如美國、加拿大、澳洲、新西蘭、歐洲、香港等,春節期間更是如此。國外許多地方的房價不僅比內地低,且質量好風險小。 投資者走出了國門,就不會再關注國內房地產投資市場了,這對內地房市的預期影響會更大。5.39.217.76% x* a3 p8 w+ \8 t! S
: i9 o8 m- U. e) D# ~$ E9 K* n5.39.217.76再加上中央政府反腐,一些新的與房地產市場有關的政策出台(如《不動產登記條例》實施),都會影響內地居民房地產投資。在這情況下,小量為居住而購買的人,肯定不輕易出手,因當前的住房價格太高。
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羊年內地房市周期性深度調整態勢不會有多少改變,這肯定是一個漫長過程。面對這情況,中央的GDP增長目標只好降低到7%上來。但以當前房市場形勢,要達到這目標並不容易。5.39.217.767 W5 g3 @" K+ s' L3 N& r r& J& a
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陳志武:A股是有組織騙局
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耶魯大學金融經濟學教授陳志武曾經表明中國A股的騙子太多,他在接受三月份《信報財經月刊》訪問時進一步解釋,A股是有組織騙局,短期內雖然會上升,但沒有長期投資價值。9 ?! S6 _( C- N" C5 n E
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陳志武解釋,海外和中國投資者一般都認為,中國國家生產總值(GDP)增長率全球最高,要分享中國高速經濟發展成果,買中國企業股票是最直接的方式,但事實卻剛巧相反。5.39.217.76 E: C. H) n7 h; `8 f9 i7 h2 Q
2 n9 X6 q+ F. m* J7 [「實際的情況是,2007至2013年中國GDP累積增長大約1.58倍,但2007年底至2013年底A股卻累積下跌了59.8%;同期美國 GDP累積增長0.7倍,但標普500指數累積增長約37%。從數據可看到,A股給投資者帶來的回報跟中國經濟增長速度不僅沒有關係,甚至背道而馳。反tvb now,tvbnow,bttvb$ L0 G+ n8 K" q/ t) U1 P
之,美國GDP增長雖然不太多,但美國上市公司的利潤增長很多,給投資者帶來很高的回報。」6 M. f4 g0 J# ~- ^' P
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陳教授喜歡研究中國文化與金融發展的關係,他認為中國和美國的數據差別之大,「關鍵在於A股投資者並不指望着A股公司給他們真正多少回報」,當然他/ D* y S' e( R% z4 N0 d
們也不怎麼相信這些公司,長期便形成「賺了錢就跑」、「見好就收」的心態,根本就「沒有充分耐性去等待有前景的好公司慢慢成長,使得整個中國A股投資環境不是以股東權益、利潤最大化來作為前提」。
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/ p8 v5 d8 d* h: Y: G7 Jtvb now,tvbnow,bttvb在這次A股猛漲中,陳志武還看到很多不理性。「有很多大國企或者大央企的股價表現都跟基本面沒有關係,比如說神華、中石油,儘管石油價格在6個月內跌了五成,它們的利潤慘遭重擊,但其股價仍漲了很多。」5.39.217.76, s) O5 e* _. S, `
3 ?1 \- p9 @$ f3 e9 p) z+ w就算是民企,也未必是真正好的公司。他認為,民企在A股上市實際上是挺不值得的,因為股市太不可靠。「好的公司應該往香港、紐約上市,而壞的公司當然可以在A股上市,反正你知道它是壞公司,而且A股的股民也是最好騙的。」
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基金經理也看準中國散戶沒有思考能力、非理性的弱點。「私募基金、對沖基金一看到有公司說要做轉型,不管怎麼樣先把它買下來,因為他們知道之後會有更多的人走進來。」這個遊戲不斷地重複,股蟻就只有被耍的份兒。公仔箱論壇( l' ]" K( N4 g
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價值投資行不通
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! O9 y8 f. L2 }! A# y0 A5.39.217.76縱然A股定價完全被扭曲,陳教授也不否定A股有值得投資的公司。但在以非理性投機行為主導的股市,要堅持做理性的投資決定絕不容易。公仔箱論壇- x, A% B: n1 Q6 C
& a6 t4 C& l5 U2 L$ ~3 ytvb now,tvbnow,bttvb「問題是,被低估的股票到底要多久才能被糾正?毫無疑問,可以是好幾年的。」好像大家追的融資融券標的股票900隻,大家的注意力都放在這900隻股票上,剩下來的其他幾千隻股票就沒有辦法得到收益。「融資融券概念如果在未來一、兩年不改變的話,作為價值投資者,這兩年你怎麼過?如果你幫人管理基金的話,你的投資者很可能跑掉了。」就連真正長期、理性的價值投資者最終都因承受不住壓力,被迫跟着股市的非理性走。這就是A股的哀歌!TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 b9 ^' ~# i0 V3 a( T! Y
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