林行止: 樓價面前港人最窮 抑壓樓價事在人為
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一、
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在自由市場，和所有商品一樣，物業價格的高低，反映了當地經 濟盛衰、人民買樓意欲強弱及購買力高下。非常明顯，香港物業價格長期居高不下，正好看出土地（進而物業）供不應求、經濟持續興旺、人民置業意欲強烈及金融機構調節貸款條件讓一般人有能力負擔分期付款置業；當然，隱藏在這種表面興旺景象之下的 是，政府是香港土地的壟斷者，為了政策需要（比如保持低稅少稅），政府操控賣地數量、開發土地速度，加上物業市場為十數發展商操控，他們堅信樓價一定高於成本（地價加建築費）即所謂麵包一定比麵粉貴的「大道理」（說時人人理直氣壯），還藉財雄勢大而囤積居奇（在價格未達其目標時寧可讓物業空置不出售），坐 使香港樓價之高，世界之最！tvb now,tvbnow,bttvb& D& }! W- H. Z, M
' z; i, U" {' |5 \6 V p5.39.217.76上月下旬公布的「第十一屆國際住房負擔能力調查」（11th Annual Demographia International Housing Affordability Survey），以「中位數倍數」（Median Multiple，中位數樓價除以中位數家庭入息）為基準，衡定全球八十六個城市居民對當地樓價負擔能力的高低，三分是「可以負擔」、三點一分至四分為「勉強可以負擔」（Moderately Unaffordable）、四點一至五分為「不能負擔」，而五點一分以上是「絕對不能負擔」。你道香港得多少分？答案是十七分！那意味平均港人根本無財力置業，如果勉強置業而樓價不再是「明年一定比今年貴」，則置業者很難不做一世「樓奴」，那等於說辛勤工作的大部分收入用於交付自置物業的供款，為了「如 期付款」，分期供款的準業主（「業主」是債權機構）只有做份穩定收入的工作，不敢有「夢想」，有膽識豁出去創業的更寥寥可數。為了一層價格超昂貴（相對收入而言）的住所，許多人賠上了大好前途。7 Q7 @/ U/ X" ~' n, X
6 F% r" k8 |5 p- ]5.39.217.76香港的十七分，為這項世界性調查十一年歷史的最高紀錄，在八十六個城市中排名八十六，依次是得十點六分 排名八十五的溫哥華（加拿大）、九點八分排名八十四的悉尼（澳洲）；樓價高至「絕對不能負擔」的還有三藩市、聖荷西、墨爾本、倫敦、聖地牙哥（美國）、奧克蘭（紐西蘭）和洛杉磯等十大「名城」！
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+ _. X( W; C2 F5.39.217.76樓價昂貴，一般收入的人難以負擔，但樓價高主要是經濟蓬勃的反映，當然，以香港的情況，一如筆者過去和 本文開篇所說，還有若干「不自由」即市場為有形之手干預而「變形」的因素；不過，從人口流動性看，樓價愈高愈能吸引外地人湧入，因為經濟力旺盛等於有更多的工作機會，不少人因此願意蝸居劏房而不圖生 活在居住單位比較寬敞但不易謀生的地方。一個最明顯的例子是年前宣布破產的底特律（美國），其「中位數倍數」只有二點一分，但願意為了低樓價而赴該市找工作的人，肯定少之又少。
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特區政府以抑壓樓價為主要施政目標，這是大快人 心的決定，可是，由於可用土地有限，在這方面，梁振英政府的成績是負數，因為香港樓價仍全面上揚而低價樓升幅最為明顯，由於一般受薪者收入並無寸進，那意味低下階層人民仍深受樓價過高之苦，這亦是香港平均物業價格已升至世界上以人民負擔能力為基準最高的 底因！& Z) }% l/ E. E3 y/ S
# {4 H2 l4 X5 v7 m* A7 f公仔箱論壇當局目前「想盡辦法」增加土地供應，以興建更多樓宇（私營的及公營的），在市區用地已盡的情形下，只有開發環境優美的大嶼山，可是，由於涉及改變郊野公園土地用途，引起不少爭論，特別是環保人士的反對，但筆者認為政府的構想正確，除非反對者能指出有其他土地可供物業發展。1 ]. G$ f" R- L4 G! c
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對於縮減郊野公園範圍以改善港人居住條件，筆者想不出應該反對的理由。當然，除此「遠水」之外，政府還 應動高爾夫球場的腦筋（筆者去年說之甚詳，不贅），更重要的是，當局應通過立法對空置樓宇課以重稅。如今不少發展商視其興建的物業為「奇貨」，「老子有的是錢，不到價不賣」，結果供應愈形短缺，樓價 飆升，萬民叫苦。政府拍賣官地，規定發展商在一定期限內興建樓宇，寓意在讓私有市場提供一定數目的物業以因應需求，但發展商在限期內興建物業後卻不發售，政府的政策目標便失效。對落成樓宇推出應市，政府要有一定規範。
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香港物業發展商在賺錢能力上真正是天之驕子，過去長期可賣「發水樓」，現在仍可合法（繳納差餉）視物業為奇貨、囤積以牟取最大利潤，只顧股東利益而不顧市民死活，這斷非「良心資本家」所應為。但願他們不會運用種種影響力阻止政府立法徵收空置物業稅！+ r, i' p) B* u9 n. V1 Z5 N% U
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" l3 F9 L. U+ B: Ntvb now,tvbnow,bttvb因負擔能力不足而引致的居住問題，長期存在，在 試盡種種辦法後，筆者於一九九一年十一月六日，在本報撰文建議《港府應分期免費送出公屋》（收《民選好醜》），當年筆者力陳「把舊型徙置區的住宅單位免費送給……已住滿一定年期（按即老香港）的租戶」；大贈送之外，「還要允許業主自由轉讓」，以建立一個新的物業市場。大約四分之一世紀之後，不同期興建的不同型「徙廈」已清拆得八八九九，然而，政府擁有不同名目的「公屋」尚多，一來為了顯示改善「老香港」 居住環境的誠意與善意，一來為了「收買人心」，創造和諧社會的有力條件，筆者認為現在當局考慮「送樓」仍為時未晚。舊作展示「送樓」的好處，如今略作修正，約可分為下述四項—公仔箱論壇 B1 N5 {5 x- n6 D9 x
①把可以送出的樓宇送給合資格（在港居住了一定年期）的租戶，並允許自由買賣，正在排隊申請搬入公屋者可以購買，亦可以繼續輪候，因為政府仍致力興建公屋，輪候者遲早會獲分配，當這些人在公屋住滿規定的年期後，亦可依例變為業主，因此沒有不公平的問題。此 外，讓有能力的劏房租戶有買低價樓的機會，間接紓解居住的問題。
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②經濟較寬裕的租戶，可趁機賣出舊樓另買新樓，這對物業市場肯定有極大幫助。
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③出租公屋的商業單位年有盈餘，房委會可保持繼續收租，亦可考慮招標賣掉。
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④由於出租公屋根本是政府的財政負累，因此，送給住滿一定年期住房，應該被認真考慮。說到底，樓宇大贈送畢竟是世界性創舉，這樣做的政府所得的政治利益，是不可以數字來衡量的。/ ~7 o3 {% l, G* z1 g1 x
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把出租公屋送給原租戶的意念，筆者最初於八三年五月十六日在這裏提出，可惜這篇《請將廉租屋送給住戶》 的拙文，似乎未收進結集；當然，當時所寫不及一九九一年拙文的具體。如今香港樓價已榮登世界冠軍，筆者重提舊事，正是希望這些最需要受照顧的人能因而獲得補償。事實上，把公屋送出，令公產變為私產； 公屋在政府手裏，只是財政負累，落在住戶手裏，等於藏富於民，只要他們有全權處理其私屋，受無形之手指引，必會產生最大的市場效應及政治效果！ |
發表於 2015-2-4 12:44 PM
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