4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。
+ I, |4 t0 Z0 q
5 C2 X6 c: ?- N8 l& N# E* N 此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退週期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 H5 \& n) \5 |' q) I8 o
tvb now,tvbnow,bttvb# d/ x0 m6 N) v; r! w
很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。' Z0 o$ S% f4 M' h; }; y6 F
# e( g0 @* V$ S3 f! L公仔箱論壇 但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。1 w: `2 Q: T7 B- Q7 E, S
公仔箱論壇2 u6 Y2 R7 W J. j
2012年中國勞動年齡人口過轉捩點
" M1 x7 ` s, `- M: n5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb! w) F$ m/ H3 g! @" [
與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 v; l, O% \% q$ W# ^( S5 w
% P6 E- S4 Z, z5 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。
% b) c. a1 w2 x" H7 D: t9 D5.39.217.76
- F# ^% }0 P, U, f9 }( R1 h' L公仔箱論壇 2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。
. ?5 P/ y0 e& Z6 E公仔箱論壇
1 p3 M! ]' p$ Otvb now,tvbnow,bttvb 從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。
& }4 A0 }- \& T4 `tvb now,tvbnow,bttvb/ p0 [8 d4 W+ x8 m; v
過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。
$ w$ K9 \4 P5 F8 y# F: C0 Y公仔箱論壇
9 Y) b; R) |2 [$ ]4 h* ^, z7 n* aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。公仔箱論壇: ?$ Y! f& `. z' o$ K7 A
& E4 T7 @+ M; w6 i# F5.39.217.76 勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。
2 v4 l: |5 ?3 |$ ^8 e8 T- oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# U& ^% T) l+ d; ^3 s 中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。
' i# k/ U8 N/ o/ y- V5 O' H7 g8 r0 J: Q. H
總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。
( t0 I6 ?# p5 C, a
! o, ~! y. \. D6 K, x7 j' C4 Ktvb now,tvbnow,bttvb 購房適齡人口2015年達峰值5.39.217.76: u/ T6 Q4 W1 a0 b& {$ X
! M2 B3 a3 \% K' aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。
9 `, C) ]' A9 i6 |+ z4 Q5.39.217.765.39.217.765 _* X1 f$ j" ^) z$ x; E
根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。
( i6 E/ Q* c- i0 Y0 {+ ltvb now,tvbnow,bttvb
0 g- U* p# X- w+ L2 a" dtvb now,tvbnow,bttvb 從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。
& u% w3 m2 r" M! `- a" rtvb now,tvbnow,bttvb& s; t( x$ S. Q6 U( f
再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。
# ?. G8 B9 h; ` t9 d% d5.39.217.765.39.217.76" l0 w" `. s/ H w. N' L* P: I
而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。
$ S; B# X3 l; t8 }# ]: ], ]* _9 v4 p, I公仔箱論壇
, A: o: I3 y# _' o+ H _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。公仔箱論壇1 ]' n3 l8 `' p2 C8 F) b4 E
5.39.217.76! H2 k# Z; z) L+ w3 k# E% }
也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。
4 Z S& C; J' S6 S5 L" ytvb now,tvbnow,bttvb
, |/ Z/ v( d, Qtvb now,tvbnow,bttvb 總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。
4 r3 A5 S0 u I! v" V5 S公仔箱論壇8 N5 d. T( Z7 z- C" B
危險的信號：海外案例
1 G; q3 E2 f& e; J3 X7 `/ X公仔箱論壇
" @, N6 E9 b+ @5 P" |4 q' X公仔箱論壇 結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。) [4 m, [# V4 i; E& F( E }
& ?# R. `) A# a T# [4 h 雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。公仔箱論壇( J' Z& `- ?* M! A
公仔箱論壇( v9 P$ u/ z+ |/ @& ^
遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。公仔箱論壇$ O0 Y0 y$ [5 N* o
% g% x# X8 A0 k+ Q4 ~; U公仔箱論壇 那有沒有例外呢？
! r* U- o. u9 C. ~7 v
5 D# U/ Q, P8 h5 L 根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。5 _; e- T7 [! }, |4 u# j% I
) S9 T5 x: f' }! [) _0 [9 l* H 但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。
: L$ j' v9 _7 i+ E- j5.39.217.762 O! l+ ]; O2 a) ~3 C
對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？ |
發表於 2014-12-7 10:35 AM
| 