不知何時，“剛需”一詞成為地産商鼓動購房者的最佳説辭，在鼓動之下，老百姓也覺得“剛需”是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學家的家夥的“庸作”。 0 c4 t( d% j3 U. }8 c# X2 I
9 T4 k, X5 o$ ]+ N, \- I5.39.217.76筆者一位就職于碧桂園的同學解釋，行業從業人員説“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裏的“剛需”為何。 tvb now,tvbnow,bttvb' u2 d- X. \ N
tvb now,tvbnow,bttvb7 ^2 k2 X3 {# C
但説實在話，“剛需”説法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。 公仔箱論壇, l+ B' y, @# R3 b; v6 q( e% m
, X# k& H: { j( ]( M一個購房者調查的反駁 tvb now,tvbnow,bttvb7 [ y8 b2 s m
! [0 _5 S- b' G" ?( t; v8 z+ ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。也許地産商不高興了，會説道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生了孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？
; v( D% R) w3 `1 P7 ^) s5.39.217.76公仔箱論壇+ R& o7 W7 Y% \9 n j! p- h
不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用一個調查數據來説明。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 p- [: i% T3 ?8 p: u. F
& B! l2 B9 S; t: I) s公仔箱論壇世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。
( R! I# e d, \" }+ D# b公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb6 {! v7 S; R/ t
大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。
a2 m+ x; ]2 K公仔箱論壇
* [( N! y! X* q/ y5.39.217.76此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。
8 \0 W }' b5 R: B- @" Y! k3 q* _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ X8 x7 M7 x0 C+ J# K- S
一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。
# q, s! j2 X0 V5 L
4 Q; z; ~+ | x7 f- u: _8 E3 E( }順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。
4 s( {$ Z4 O, l( C7 Y4 r# @9 G公仔箱論壇5.39.217.76+ S8 o2 @; g! @
但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。
! l% C" |6 H1 ?* ?: |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb4 y( C' W3 b! k( S3 q
回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。
8 {' R* \3 l/ b/ K" D) VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) P# E! S& [: x7 d
現實案例之反駁：價格換銷量 5.39.217.76! Z+ ^) x* R& J$ u, R0 C
3 y3 p+ u5 Z( z相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。
% d: o' t- w% o8 u, [, xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ e' l& W$ e7 j6 {
數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。 + d8 q. o3 T A3 z \& m& }3 R. X
3 u+ x3 c6 d4 y7 v5 A* M5.39.217.76另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。
' ?0 R( J! E3 w9 ktvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.76' K) c6 K0 w: {6 L
萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。
+ s# ^5 r, |, p- c/ c- q8 C公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ S. g9 H* d5 E4 x# L0 B. F2 F
毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。
! N% p3 D. K2 ~) h4 [0 B" [" `5.39.217.76
4 J7 V, R5 ^" [* J# }這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？ 5.39.217.76& \1 N. @( U; @7 }# r8 D# `7 u
公仔箱論壇' U2 @& w0 Q x1 S! n- t- [, H
被透支的“剛需” . {. |+ Y, a. E
' M3 j# f. s) s+ Z" C- N, X再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。
" ~! H! O) \0 w i/ H+ R- q: W
& g) l: A' d+ e! m+ I. H2 S2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。
% U$ e) f4 U+ f4 ctvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- q. l* r' f4 C6 ]. Q
為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。 tvb now,tvbnow,bttvb# X3 ~. T$ C) x8 V* F$ m
0 \6 _, W. j: g- vtvb now,tvbnow,bttvb左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。 5.39.217.760 N5 k8 X9 A# P
* F- j+ B% Y; B0 _0 r公仔箱論壇更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。
5 M8 I$ B- u, S+ V2 uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 `! Z: e; S% Y! ?
指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。 |
發表於 2014-9-14 07:28 AM
| 