[香港] 差估署報告中細價盤領放 港樓租售價飆升指數同創新高

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差估署報告中細價盤領放 港樓租售價飆升指數同創新高
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踏入年中，住宅樓價升勢有加速之勢，政府最新公布七月份私人住宅租售價指數，均同步突破歷史高位，樓價單月再升逾百分之二，升幅為政府「加辣」以來，十七個月最高，中細價樓更成為大市火車頭，升幅拋離豪宅大戶。有學者形容，今次升市由細價樓主導，令泡沫味道漸濃，但相信短期內用家需求帶動下，租售價升勢或未止。
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4 H+ L' l; d; i) m政府多次推出辣招，仍無助抑壓住宅樓價上升，據差估署昨發表物業報告顯示，七月私宅售價指數突破高位，報二五五點六，按月升百分之二點二，不但連升四個月，升幅更有轉快的象，亦令本年首七個月，樓價指數累升逾百分之四。同時，住宅租金指數亦報報一五七點七，同創歷史新高。
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# Q! J+ p$ k. Z' ]) K# N/ h按月升2.2% 「加辣」以來最高tvb now,tvbnow,bttvb  _% l# M: T( P& ]- W% k
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各類型單位之中，又以中、小型住宅的表現最為突出，乃升市的「火車頭」。其中面積四百三十一方呎或以下A型戶，樓價最新報二七七點七，按月大升百分之二點五，跑贏大市升幅；至於面積四百三十二至七百五十二方呎的B型單位，按月亦升百分之二點三，反映中小型面積單位備受市場追捧。公仔箱論壇% c/ x' P2 m: D+ q# t

% C. l# c  Y/ J. R: W5.39.217.76另一邊廂，大單位的表現則明顯較遜色，與細單位成「兩極化」格局，例如面積逾一千七百二十二方呎或以上的E型單位，最新售價指數僅報二六四點二，按月微升百分之零點二，若以全年首七個月的表現計算，更是各類型單位之中，唯一錄得逆市下跌的類別，跌幅不足百分之零點一，可見近月的升市之中，豪宅等大型單位未見顯著受惠。! i' e/ t4 I. e5 D; d1 b
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加入破頂行列的，亦包括住宅租金指數。差估署資料顯示，七月份租金指數報一五七點七，按月微升百分之零點六，連升五個月之餘，指數亦突破去年底的高位，創歷史新高，年初至今累升百分之零點九。
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七個月累升4.3%1 f2 K6 o0 |! ?% ?+ r8 \, L+ h
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至於上月租金升幅表現較佳的，同樣為中小型住宅，如A型及B型單位，上月分別錄得百分之零點五及零點八的升幅；但與售價指數一樣，租金亦同樣出現「兩極化」表現，因大型單位升幅則較輕微，首七個月「埋單」計算，部分更仍然錄得「見紅」成績，例如E型單位年初至今租值指數累跌百分之一點一，遠遠跑輸「蚊型」單位。
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經濟學者關焯照指出，目前市場對住宅的需求仍高，因此樓價不斷破頂，乃正常不過的事情，但今次升市乃由細銀碼的「龍尾樓」帶動，與傳統有別，並非健康的事情，因該批入市的市民負擔能力始終有限，這或導致泡沫形成。
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學者：買家需求仍勁公仔箱論壇6 D5 L9 _& r1 y+ f

! m0 u3 I* E( g9 T4 V: Z% J關焯照認為，若要壓抑樓價升勢，短期內只可以控制市場的需求，例如政府短期內推出資產增值稅，以及金管局把按揭由二十五年收緊至二十年等，令所需首期增加，否則樓價本年內將會繼續上升。
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浸大財務及決策系副教授麥萃才指出，市場對住宅需求一直都高，加上近月股市因憧憬滬港通的開通而急升，部分買家及投資者從股市獲利後，有充裕資金換樓或上車，造就對住宅需求更高，因而推高住宅售價。
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& {, n0 {6 ]( }6 Y$ h/ j/ H0 J- ztvb now,tvbnow,bttvb至於租金方面，麥氏解釋，由於近年新增家庭數字上升，市場對租用住宅物業需求增加，加上臨近暑假，不少海外學生均來港搶租，兩者均對住宅租金有堅挺的支持，料年內租售價指數仍有上升空間。

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建設商會籲 輸入外勞遏樓價
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6 \( E. f9 x& i4 H6 O! ^% `. Utvb now,tvbnow,bttvb本港住宅樓價節節上升，政府新錄樓價指數再創新高。地產建設商會執委會主席梁志堅（見圖）表示，由於建築界勞工持續短缺，令影響樓價的建築成本高踞不下，故呼籲輸入外勞紓緩勞工短缺，該會計畫下周去信政府，要求採取措施解決問題，否則建築成本仍會持續急升。5.39.217.76! K5 C( }) `- N7 j( _0 y) `+ X

8 A! I% h9 V" \9 F5.39.217.76下周將去信政府採措施
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; \# O) k- p' P公仔箱論壇差估署錄得私宅樓價指數屢創新高，梁志堅昨強調，本港樓價急升，其中一個重要原因，在於建築成本高，且一直沒有回落象，至於建築成本不斷飆升，其原因則在建築工人短缺，現時各方面均在爭奪建築工人，故此，建議政府輸入外勞，以紓解「勞工荒」。tvb now,tvbnow,bttvb1 W  r& j& Y# \4 l8 k9 s. D  h5 Z
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梁志堅亦指出，商會將於下星期去信政府，講述目前建築業情況，促請政府重視該現象，立刻採取解決措施，否則建築成本會持續急升。公仔箱論壇' P0 x9 d0 n' r0 k( ~, C+ y2 ~

  U( G1 _/ V0 P. }  U" C% X& ?3 S1 A) T5.39.217.76另外，梁志堅又指出，現時房屋供應未能滿足市場上需求。他指出，政府應盡力平衡住宅需求與供應，其中一個重點就是增加公私房屋供應。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 C& k! J" K0 ~
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梁志堅亦同時強調，政府有責任出招調控市場。3 C! k5 ?& N6 Q0 A
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房屋供應遠水不能救近火$ h" Y& H2 ?7 M7 D9 n
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他又預期，未來兩三年本港住宅樓價不會出現暴跌，除非經濟因素短期內急劇轉差。
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據解釋，現時政府持續推地，銳意增加房屋供應，但遠水不能救近火，惟由於前幾年比較少地皮推出，計及樓宇所需建築時間，本港房屋供應量難以在短期內急劇增加，他並估計，未來樓價保持平穩發展趨勢，兩三年內約有百分之五至十的上落波幅空間。

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中小單位造價頻破頂 三百萬樓近絕
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中小型住宅成交主導市場，個別單位更獲用家追價下，頻頻錄破頂價個案，綜合市場消息稱，不少市區至新界細價單位，在業主議價企硬下，呎價突破萬元成交，令一、二房設計之單位價在三百萬元以下交易，近期成交個案已接近絕。
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由於二手盤源持續減少，加上業主議價收窄，面積四、五百呎以下單位，造價升勢有加快趨勢，業界人士表示，該批由用家推動市場，有用家見樓價上升而追貨，且新高價更蔓延至不同區之二、三屋苑，以及居屋等市場，市場上放盤價在三百萬元之上車盤十分少有。
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業主議價硬 買家追貨tvb now,tvbnow,bttvb7 M8 X0 y# i* B% i/ O
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屋苑售價破頂潮持續，大部分集中於中細價單位，其中，上車盤集中地之新界西，天水圍嘉湖山莊近月連錄多次新高呎價成交，最新呎價突破八千二百多元。同時，新界東多項屋苑，新造高價紛突破每呎萬元，傳統上車盤沙田第一城細戶，新高單價達三百七十八萬元。
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中原資深營業董事方啟明表示，現時細價樓主導大市，新界西北區之三百萬元或以下放盤進入倒數階段，以屯門區為例，區內指標屋苑三百萬元或以下放盤幾乎絕迹，業主見市況持續暢旺，叫價採進取態度，部分上車客最終僅能轉投單幢物業等。, A  l! L( K! c9 M1 X9 ]

* \: Q, ]) G5 A9 K$ v$ _: E0 Ktvb now,tvbnow,bttvb學者指辣招減供應
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" m5 n: S# M, S# Z, f1 ]嶺南大學公共政策研究中心主任何濼生表示，過往幾年政府不斷推出辣招，令交易成本上升下，業主放盤供應迅速減少，但同一時間，上車需求殷切未減，用家推動中小型單位價格不斷上升。他又預期，現政府持續增加土地供應，年底中小住宅樓價升幅將會略放緩。