[中國內地] 地方政府頻喊話放鬆房貸銀行內部認為政策可笑

多地救市放鬆房貸政策，銀行未現明顯鬆動；專家認為銀行惜貸轉戰高收益領域，但不會放棄房貸業務$ o  b. U# g( A' r

　　8月8日，福建出臺房地產救市政策，要求銀行增加房地產貸款。目前，已有廣西、浙江、四川、福建等省份與杭州、紹興、包頭等市出臺了相關政策，喊話銀行放鬆房地產貸款政策。但監管部門和各地政府的喊話效果並不理想，銀行對於地方政府的政策鬆綁反應冷淡。
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　　北京地區雖有部分銀行可以打折優惠，但要求都不低。此外，還對購房者提出了一些附加要求。在一些二三線城市，首套房房貸利率不僅沒有優惠，還要上浮10%。
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　　在房地產市場風險加劇、自身經營壓力加大的情況下，銀行更多考慮風險控制、商業利益。房貸增速放緩，部分銀行停貸，個人住房貸款出現負增長。可以說，銀行信貸造就了當前中國的房地產市場，但這一輪樓市調整中，銀行為何紛紛舍房地產而去？* m: s7 |, w' [! C3 d+ K
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　　地方政府頻繁喊話銀行放鬆- r. @! p" S! f
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　　8月8日，福建出臺房地產救市政策，其中提到，各商業銀行要增加住房開發貸款供應，並向商業銀行總行積極爭取開發貸款額度，優先保障普通商品住房開發項目合理資金需求，進一步提高開發貸款授信審批效率。5.39.217.76* I3 Q+ q* s  Y/ S0 s; h  u9 D

　　四川對銀行發放房貸進行財政補貼、紹興的二套房首付比例不低於40%。在銀行內部來看，這些政策有些“奇怪”，甚至是“可笑”。公仔箱論壇% l0 Z& I. R. H( e" [0 u; ~* F

　　“紹興的二套房首付比例下降就有些可笑，首付比例是國務院的政策，地方政府是否可以擅自更改？銀行能否按此政策執行？目前我們還沒有接到政府部門的通知，房貸政策是否變化最終以總部的通知為準。”江浙地區一位銀行人士說。
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　　另一位銀行人士也表示，限貸是否放鬆是央行[微博]和銀監會的事情，通常地方不能干預。至於銀行會否配合各地政府的相關要求，還是要看監管部門的表態，銀行不會輕易配合。
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　　目前來看，銀監會對房地產相關信貸投放態度並未有明顯鬆動跡象。公仔箱論壇2 e. W* B, i) S* f/ u  y

　　現實很骨感房貸未見鬆動5.39.217.76! c% r) Z. k* c5 V/ e2 P# G
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　　5月份，央行也曾召集銀行負責人要求對首套房房貸進行傾斜，但3個月已過，並未出現此前各界預期的明顯鬆動，個別城市房貸政策不松反緊，房地產市場整體仍處於低位狀態。
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　　記者了解到，在北京地區雖然有部分銀行可以打折優惠，但要求都不低。中信銀行為合作的二手房產仲介提供9折利率優惠；匯豐銀行的政策是如果貸款客戶供職於世界500強、上市公司或者是公務員、事業單位職工，可以被匯豐銀行認定為優質客戶，可以最低9.4折；農業銀行對優質客戶最多打9.5折。除此之外，很難再找到能優惠的銀行。

　　不僅如此，有的銀行還提高了要求。

　　一位房屋仲介表示，近期銀行在提供首套房貸利率優惠方面，除了對購房者資質要求較高外，還對購房者提出了一些附加要求。如個別銀行要求存入一定金額作為保證金，個別銀行要求貸款達到一定額度才能提供優惠，部分外資銀行對於購房者所購買房屋總價、房齡等條件有要求，個別銀行甚至要求購買其一定數量金融產品才能夠提供利率優惠。
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　　北京鏈家房地產經紀有限公司相關負責人告訴記者，國內銀行從房產抵押到最終放款一般至少需要45天，而此前多為30天內。剛剛獲得銀行貸款的陳先生表示，銀行原本承諾一週之內放款，但最終等待了近兩個月時間。
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　　鏈家地產研究部張旭稱，上海、杭州等個別城市在貸款額度和放款時間方面略有好轉，而大連、南京、青島等城市在貸款審批方面則更為嚴格，週期也有所拖長。

　　江西的劉先生最近購買了一套二手房，銀行對首次購房的他要求利率上浮10%。“利率上浮10%不是針對二套房的嗎？首套房也要這麼貴？”但同城的銀行都是這個政策，不然就無法貸到款。2 F, c) y: T, _1 C

　　金融搜索平臺融360報告稱，絕大部分二三線城市優惠利率已經銷聲匿跡，首套房利率與二套房利率逐漸趨同。tvb now,tvbnow,bttvb/ G: w7 B' H, m  t% _0 Z4 {
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　　銀行追求高收益房地產業融資難
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　　不僅個人難以貸到款，房地產企業也是融資困難。今年上半年，個人住房貸款比年初增加8704億元，同比少增92億元。一股份制銀行人士稱，在該行內部會議上，該行領導提醒分支機構謹慎進入房地產領域。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( J* ?7 O9 D4 ]* m) d$ u

　　“這其實很難去責怪銀行，畢竟銀行也是企業，風險是永恒的主題。今年房地產的銷售量下滑比較明顯，銀行很謹慎，也要防範風險。”一位股份制銀行房地產金融部負責人表示。這家股份制銀行目前是“看人下菜碟”，房地產開發貸主要看房企的實力、項目的定位、開發的理念以及企業本身對風險的控制等，一般小房地產商放貸謹慎。

　　“利率市場化後，經營壓力大。”一股份制銀行人士說。去年開始，在銀行資本約束緊張、流動性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款對商業銀行的吸引力有所降低。在信貸規模總量一定的情況下，銀行往往會將資產投放到收益率較好、風險可控的資產運用，而按揭貸款的利率偏低，並不是最理想的業務品種。tvb now,tvbnow,bttvb  Y; d5 `* e- ^) J) Y# X0 e* V8 E
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　　“有就做，沒有也不強求。公司將更多的資源和注意力放到了消費抵押貸款、經營性貸款方面。”一位股份制銀行人士告訴新京報記者。tvb now,tvbnow,bttvb- M2 {/ P; b; e" w) F

　　事實上，從2012年開始，部分銀行已經開始逐步壓縮房貸業務，轉戰收益更高的消費抵押貸款、中小企業貸款領域。
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　　交通銀行首席經濟學家連平[微博]認為銀行對房地產惜貸有三個原因。一是整個銀行業風險偏好在下降。房地產正處在調整期，商業銀行對房地產態度謹慎，貸款的利率有所調高，很正常。二是銀行存款緊張，負債成本提高，出於成本的考慮，謹慎放貸。按照75%的存貸比來算，放75元貸款，要拉100元的存款。一般性存款下降，互聯網金融帶來存款流失，銀行要花更高的成本去吸引資金。三是，今年以來對銀行業有關的表外業務做了很大的規範，比如信託的增長比重比去年下降了很多，而這些也是房企融資的重要渠道。1 X$ a( ]) F" B) U& w

　　銀行加速“去房地產化”？
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　　從房地產開發貸款到個人住房抵押貸款，從普通住宅到商業地產，今年房地產貸款已呈現全面收緊態勢。社科院財經戰略研究員、經濟學博士高廣春分析認為，從嚴控房地產開發貸款到收緊個人住房抵押貸款，這說明銀行“去房地產化”步伐正在加快。

　　Wind數據顯示，2013年16家上市銀行中，民生、浦發、招行、平安、寧波5家銀行個人住房貸款為負增長。

　　其中平安銀行個人住房貸款餘額腰斬50%。2013年1月，平安銀行就已調整房貸政策：信貸資源向小微業務、無抵押貸款業務、汽融業務等戰略業務傾斜。對於傳統房貸這類市場調控需求較高的業務，有意識進行了壓縮。

　　民生銀行的個人住房貸款餘額從2010年以來連續4年減少。該行早在2009年就暫停了二手房的住房貸款。
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　　不過，中國銀行業協會發佈的《中國銀行業發展報告(2014)》顯示，2013年商業銀行房地產貸款仍然延續了2012年快速增長趨勢，在大型商業銀行貸款投放主要行業變化表中，房地產業貸款仍然佔比9.51%，與2012年幾乎無變化。5.39.217.760 U/ D8 I1 ~' j; K' L* c
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　　連平對此解釋道，銀行開發貸總量明顯增加了，但是結構有很大不同，增加的主要是棚戶區改造和保障房。安居工程拿掉後，其他開發貸明顯減少了，這也是為什麼許多開發商感覺貸款很嚴格。- o5 p) p& l1 x0 Q( ~6 F5 j# I
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　　銀行真的要放棄房地產貸款嗎？

　　金融搜索平臺融360的信貸專家徐瑾認為，這樣的情況不會發生，一是銀行停做房貸業務的根本原因還是因為房貸業務收益低，但不管怎樣，個人房貸業務依然是零售銀行業務的重頭戲，銀行不可能完全捨棄個人房貸這一低風險的優質資產而僅追逐高風險、高收益的中小企業貸款等業務。二是停貸是各家銀行經營風格分化的體現，但是絕大多數銀行不會放棄個人房貸業務，尤其是國有大行。8 Q* h" l) H0 M. o, L- R
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　　連平認為，未來5-10年，銀行業對房地產行業的金融支持只會加大。因為從長期風險看，商業銀行有動力加大對房地產的支持，中國經濟正在從高速到中高速，到中速放緩增長，銀行面臨的風險壓力加大，所以會選擇更好控制風險的企業，而房地產的長期風險小，而且有抵押物；收益方面，對商業銀行來說，放給房地產的貸款收益定價顯然高於平均水平。

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