[香港] 撤80億入場費財團訂標價分紅 市建局「減辣」重來 觀塘巨無霸再招標

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撤80億入場費財團訂標價分紅市建局「減辣」重來 觀塘巨無霸再招標; e! {. ]7 N. _, s. D
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市建局觀塘市中心項目於上月底流標，事隔一星期後，昨突捲土重來重新推出招標，除取消備受爭議的八十億元入場費外，亦可讓發展項目的財團作修改發展圖則，興建更多細單位，由於該項目取消入場費，預期競投財團所提出的標價及分紅比例，將會成為奪標的分野關鍵。有地產業界人士預期，由於市建局取消八十億元的入場費，料可吸引更多財團入標競投。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, ?6 e$ o2 Z# u# p: w
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觀塘市中心重建項目，早前由於入場門檻過高，項目入場費高達八十億元，而且財團亦紛紛指出，市建局要求發展項需為約八百方呎的大型單位，不符合市場的需求，亦未必足以回本，因而最終導致該重建項目流標收場，而市建局昨表示重新推出招標，並定於本月二十六日截標。
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% L/ C! T1 @* D4 _: |$ n事隔一周突捲土重來
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該局董事會上星期決定，於昨日邀請十家符合要求的發展商，按已修訂的條款重新入標競投，合作發展觀塘市中心計畫第二、三區的項目。4 Y3 O+ T, }7 E! J8 X( d3 C

  J" s+ K5 V$ f: `* G3 m- h& K5.39.217.76據市建局的資料顯示，今次獲邀的財團，均為早前曾獲邀入標該項目的發展商，包括長實、新世界、恒基、新地、會德豐、信和、南豐、嘉里、太古及鷹君。
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有市場消息指出，市建局有見項目的入場費八十億元過高，因而「嚇怕」一眾的財團，而該項目早前截標時，亦僅收四標，所以該局於今次重推觀塘重建項目時，於招標條款中，刪去八十億元的入場費，由財團自行出價；至於項目的單位類型，亦可以與市建局商討，增加細單位的比例，以便符合市場需求。
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) B, C5 ~; y3 T# E公仔箱論壇流標後修改入標條款9 E) l# M! H. S9 o; i
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另一方面，亦有財團指出，項目平台的興建時間為五十六個月過短，所以今次市建局延長興建平台的時間至七十二個月。由於今次市建局為項目「開綠燈」，市場預期項目會獲不俗的反應。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# C6 w. [( g* @

+ S7 r1 J3 S5 X' X% }, q1 M公仔箱論壇上次有份入標的會德豐副主席梁志堅表示，今次市建局的招標條款自由度較高，上次的八十億元入場費已經不存在，而是視乎發展商出的分紅比例而定，及放寬了興建多層平台的時間，對發展商有很大的幫助。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* c$ X4 i8 J! o  w) n/ i1 Y
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同樣於上次有入標的恒基，其執行董事黃浩明表示，對市建局今次重新推出的觀塘重建計畫有興趣，有機會入標競投，而對於市建局今次修改的招標條款，認為比以前靈活性高。
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而上次放棄入標競投的長實，其執行董事趙國雄表示，今次的招標條款合理，會重新研究入標的可行性。6 k" I: V9 L2 z- k
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新地董事總經理雷霆表示，招標條款比較以前靈活吸引，有興趣落入標。而新世界及太古均表示，需要待研究招標條款後，再會作出決定。tvb now,tvbnow,bttvb2 e5 _" \2 i/ t, L. Y' M
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發展商：條款自由度高
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$ `8 y  G3 |5 c* V( H- W高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，雖然該項目早前流標，但位處市區的觀塘市中心地盤為比較罕有的大型市區地皮。所以相信今次項目的成交價亦不會過低，所以仍然保持每方呎樓面價值六千元左右的水平，由於今次市建局取消八十億元入場費，料發展商會提高分紅比例，而該比例相信會成為中標的關鍵。
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# ~) B9 x) ]' T4 y2 e" E' {5.39.217.76另外，當該項目落成後，張翹楚預計，以鄰近的觀月．樺作參考，將來項目單位的實用呎價約為一萬五千元至一萬七千元。

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+ o) r0 l, I. A+ W* i. ]; D: T! H* nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。讓步冀雙贏
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觀塘項目流標不足一周，該項提供規模達千七伙項目，市建局旋即修改條款捲土重來推出，並接納財團提出意見後「局部」讓步，最終取消八十億元巨額入門檻，慎防重演流標事件之餘，亦因為局方面臨財政壓力甚大，不得不由之前以主導項目發展模式，改為要因應市場度身訂造要求，務求快速覓得合作夥伴達至雙贏的建屋目標。' J$ b3 o8 m+ t8 j$ M- W; A3 l$ n
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財政及建屋壓力大
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: v% }0 x* R9 }0 D  U發展商視為「辣條款」之一，乃項目設計之住宅部分，原初全部要興建大單位，由於該類單位涉及銷售銀碼大，當市道出現變化時，市場對大單位需求將減少，加上現時中小型住宅成銷售較有保證，現今發展商當然希望可興建多些細單位應市，而市建局今次修訂條款，願意幫助發展商修改總綱發展藍圖，變相令細單位比例因應市場調節，為未來需求隨時改動設計。5.39.217.76" X! _- i! B0 _+ K. q4 U

! q* c1 P6 B9 X3 O7 Ktvb now,tvbnow,bttvb今次市建局為發展商「度身剪裁」，接納投標者提出部分意見，制訂更具彈性招標條款，業界人士分析，除了因為市建局不願項目再度流標外，更重要的是，該觀塘大型項目成提供達一千七百伙，接近政府提出按年供量約一成目標，亦為未來本港住宅單位供應庫，在現時政府「搵地」舉步維艱的情況下，要協助政府達到十年提供四十七萬伙公私營單位，以及令局方加快收回收購舊樓的成本，市建局也承受巨大壓力，故是次「從善如流」，適當地作出局方及財團均接受之讓步方案。tvb now,tvbnow,bttvb8 R2 s+ f5 c$ ]$ k) }2 W/ U

' z% M1 d7 c4 x) I# D5.39.217.76觀塘項目的重新招標期限，由上一次的兩個多月，縮短至不足一個月，亦已揭示局方因為財政壓力，以及要承擔貫徹建屋目標，希望將項目加快上馬，並露出局方面臨建屋及財政壓力之端倪。然而，在市建局作出讓步後，項目最終能否成功批出，仍要視乎發展商提出之分紅比例。

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從招標價中收取部分成本願意共同承擔風險
4 C' t) S/ b& |* d9 j8 v; z0 _公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& `: o" C0 z% d; K) S3 u
市建局於過去逾十年於觀塘的收地過程中，斥資逾數十億元，為收回其前期投資成本，故早前標書中訂立須繳付八十億元入場費的條款，卻令發展商風險提高，故對招標望而卻步，而新一輪招標中，該局取消入場費條款，不急於馬上全數取回成本，願意從招標價中收取部分成本，其餘部分待項目落成後從售樓收益慢慢取回，意味其願意與發展商共同承擔地皮的發展風險。
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+ x3 B# y+ w! M2 l4 K早前流標的觀塘市中心項目，昨再次進行招標。消息人士透露，當中最重要的舉措乃取消八十億元入場費，市建局早前之所以訂立該數額的入場費，歸因於其長達十數年的收購及平整觀塘地皮期間，耗費成本達逾數十億元，為保證可全數取回前期投資數額，故訂立此條款。惟發展商面對如此高昂的前期投入，風險較高，令投標意欲較低，以致該地於上一輪招標中流標。公仔箱論壇+ O# i6 ^& P1 O
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降低發展商投放資金風險
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# P6 J( s6 v- T" ^* D( v有獲邀入標的財團表示，市建局修改標書後，取消八十億元的入場費，令發展商不須於投標時，即時全數付出項目的所有收地成本，而是計算一個投標價，降低發展商投放資金的風險，至於另一部分發展成本，則可於項目落成後透過賣樓收益的分紅繳付，體現出市建局願將發展模式改成合作發展，並願意與發展商共同承擔整個項目的風險。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  x3 `6 b5 o% D4 j6 q, U
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香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，市建局取消項目的八十億元入場費，乃無可避免之舉。因為政府近期推出較多地，令地價拾級而下，且手續及發展條款相對簡單，故不取消相關條款，發展商普遍不願出標，或許會令該地持續流標。tvb now,tvbnow,bttvb* s& t$ Y* O6 H8 `
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料入標情況踴躍
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他亦指，此舉可看成市建局願意與發展商共擔發展風險，以合作形式發展該地。市建局為確保該項目可獲得利潤，故訂立須繳交八十億元入場費的條款。- x1 r( @7 U" C, Z' I
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取消該條款，意味市建局吸取流標的教訓，願意承擔未能收回成本的虧損風險，加上放寬其他條款，亦體現市建局與發展商的相互合作形式。
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他更表示，由於項目規模大，落成後會成為觀塘地標，且項目地理位置優越，鄰近港鐵站，倘若日後樓市市道好，該項目的利潤及市值升幅有保證，故料在市建局削減入場費條款後，將令入標情況踴躍。* ~: A1 Z) r' Q3 O4 \- P7 F: U5 J
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惟他亦預期，因為地價供應增多，故發展商的標價未必會令市建局滿意，該地最終能否成功標出，仍需市建局在接獲標書，好好計算其可承擔的虧損風險之後，作出決定。

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# f2 ]9 s* S" j% Atvb now,tvbnow,bttvb應需求「改細則」 主打兩三房 觀塘投資180億 建約二千伙
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上車熱潮方興未艾，取得市建局觀塘巨無霸重建項目的財團，最新決定斥資達一百八十億元，將項目住宅部分打造成主攻二、三房戶，並準備改細戶增加一成八伙數，令發展增至約二千伙規模，即時令市區住宅單位供應數量提升，紓緩市區上車盤荒。5.39.217.76( D; V0 L' l- r' @) {3 T* L2 a
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被喻為市建局歷年最大型市區重建，乃最新批出之觀塘市中心第二、三區，這項佔地逾二十三萬方呎商住發展，一度流標後由信和合組財團投得，且一度傳出中標財團今次成功壓價奪地，而中標牽頭的信和，該公司營業部聯席董事田兆源昨首度披露項目發展大計，並透露準備在未來五年內，分期總投資規模約一百八十億元之巨，乃集團近年最高投資額項目。
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另外，亦正擬向政府申請，將原定興建約一千七百伙住宅，增加至約二千伙，並會主打兩房及三房戶，該類分別作上車及換樓單位，料佔項目住宅部分逾八成比例。% |7 F$ ]- m8 i# Y& |0 T( a+ C
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田氏又表示，該項觀塘市中心發展，配合政府起動東九龍策略，受惠區域涵蓋啟德、九龍灣至觀塘，在新發展推動下，他指出，東九龍人口結構亦出現變化，連觀塘重建其他期數等，將發展地標商廈酒店等，而東九龍寫字樓新供應將顯著增加，大大提升區內高收入群，加上在新發展潛力下，區內紛吸引外資投入發展，亦包括花旗銀行購入區內作總部物業等。# k) g6 g3 w$ j, s* |

* ^$ G5 N1 o/ S他續指，集團於觀塘區具發展經驗，參考系內觀月．樺近期銷售成績，亦認為區內對兩房及三房需求較大，故未來新項目仍會主打這些戶型，料合共佔逾八成，其中兩房戶面積約五百多方呎，而三房戶面積則約八百多方呎，並會提供少量一房單位，及四房或以上的物業，而開放式單位則未有考慮，他補充指，由於住宅樓層最高可達四十八樓，故部分單位可望海景。
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研究競投新一期項目+ }/ _. v7 e# A  D  E2 u' I$ t
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至於靠近今次投得觀塘重建之項目，市建局未來亦將推出第四、五區發展項目競投，主要作零售、辦公室及酒店用途，據田氏指出，未來推出觀塘重建項目，包括興建一幢樓高二百六十米的地標式建築，料可提供約四百間酒店房間、七十多萬方呎寫字樓樓面，低座部分設近一百萬方呎的商場，於九龍東較為罕見，他並透露，配合已取得第二、三區，集團會研究是否再競投新一期項目增加規模。' L1 N5 Y+ B, l5 ]) C; r0 C
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觀塘第二、三區乃大型綜合商住發展項目，連公共交通交匯處等發展用途，其中住宅設有四座物業，每幢最高可建四十八層，樓面面積有近一百五十萬方呎。# }8 z$ f+ C+ L5 Z; I
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據市建局最初招標要求，項目原先需興建約一千七百伙住宅，據透露，正研究向政府申請將興建單位數目增加至二千伙，單位數量增加約一成八。若申請成功，住宅單位平均面積將會由八百八十方呎，減少至約七百五十方呎。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( K, [( \& X4 Y4 z
單位數量增約一成八5.39.217.763 e/ k: J$ k; Q  z" U

$ J( d9 U! K4 a* }3 V% x至於信和與市建局在區內第一期重建項目，已建成觀月．樺，已沽出近九成物業，平均成交呎價約一萬三千五百元，未來會建設行人天橋接駁第二、三區發展項目。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! l. Q( J( \( |( E

0 k8 |7 L' j7 D公仔箱論壇田氏估計，隨未來區內配套發展會更為完善，未來第二、三區發展項目的住宅單位造價有機會較觀月．樺為高，並預料最快可於三年後售樓。