[馬來西亞] 明年4月消費稅開跑後二手房市需求回揚

（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。公仔箱論壇) e6 C# |- p& c. q2 a, C
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。3 w# g3 s0 D" f; L
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。tvb now,tvbnow,bttvb& V0 a' j' l: t
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”# k- }6 c3 F) P9 y3 H; e

新打房措施影響大

林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。tvb now,tvbnow,bttvb$ G* l& V$ Z6 Z* w9 i" s! c8 H8 _8 h; v
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* ^/ b% q4 |" s- q+ |4 V  b

新手可從次級市場下手

產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。公仔箱論壇$ H# S  h9 d% B/ W8 a
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”tvb now,tvbnow,bttvb$ K0 a; ?9 j; \5 }" }
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。4 p& X  B( n% `- O/ u
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。

現代人買房收租
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。tvb now,tvbnow,bttvb+ t' |/ o8 n, K+ Y/ {- R5 b
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 _6 K' j' w- d. Z  `
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 G% B0 D" {7 A7 Y
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
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適時調租增現金流公仔箱論壇' H% U! T# K8 R  ]/ {# [3 F
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。tvb now,tvbnow,bttvb+ d; ]* u: y) h( Z
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。

隆房價跟不上獅城水平

何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。公仔箱論壇; ?+ Y2 |4 X$ ?- m; k2 _; {
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。tvb now,tvbnow,bttvb( M+ _5 O7 ]9 r! e; N
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高鐵將建設7個站點! o1 v4 W' X" a4 t

陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。5 i4 g6 T1 f4 _+ {7 P& w
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。5.39.217.765 D/ b. A% Q( X# ?
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。, S, g% O6 _3 b" H* R# c2 I: X
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。公仔箱論壇- N2 X! ~& [4 x3 E8 P5 Q3 g; Z
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”6 U, G9 m8 v4 h% |' o9 F1 h
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。  B/ S; c. L0 G9 L, K- a( ?7 J
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。

獅城填土將增50%面積6 c' r) t; D: v

何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。5.39.217.76  @' O) d0 V$ k) r: ^# L/ O( v2 \( u5 Y
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。! e3 l+ [$ s/ p$ q% e
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”5.39.217.76: H" Y" p( ~. o! _* r9 E  p
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了解購屋法律免惹麻煩5.39.217.76+ K1 x; |' x9 c! X) c$ P' n

律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。公仔箱論壇, v0 g4 }3 X1 s
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。5.39.217.769 Y* I' B' p. R
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。

“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”

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大馬法律完善

陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。公仔箱論壇7 y) l. Z0 k& X+ w8 e
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。

明年料調高產業盈利稅tvb now,tvbnow,bttvb+ B6 g! f# T3 V4 K

陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。' j% H' v& B2 y6 l
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。公仔箱論壇; e! a* }8 ?* \" [9 v$ n0 \
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
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政府講很快做很慢' E; N2 R/ w9 y: u
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。公仔箱論壇( H6 y9 x% F; P5 w4 y. X
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。9 B: C3 d/ S% L0 I: x
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。公仔箱論壇* N6 Y* J/ E5 R& g0 |+ U' `* ]0 y
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。”

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