[馬來西亞] 明年4月消費稅開跑後二手房市需求回揚

（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”tvb now,tvbnow,bttvb5 N1 Q' g1 b- v3 H7 l
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。公仔箱論壇  z8 P0 r, e6 F5 R' T7 e* \
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。公仔箱論壇5 y  V/ \. ?- f3 k( @
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”

新打房措施影響大5.39.217.763 w0 T  e' f4 N
tvb now,tvbnow,bttvb4 O9 |/ }9 _( \/ [: ~) s' l. S4 b
林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。6 ^/ j# P3 t' q1 `
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。tvb now,tvbnow,bttvb1 @# L$ Z. F& E. X0 r) K4 \$ n
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
tvb now,tvbnow,bttvb+ C  s' k$ u' Q3 a" w1 n5 ]
新手可從次級市場下手

產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# O+ ^7 J  r2 }1 I
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。0 g: N! |2 z$ p* w; [4 i! y& w
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。

現代人買房收租公仔箱論壇7 l& H4 R2 `2 D: T+ w2 V2 N1 r
5.39.217.769 O6 m7 c; S6 k6 y' w% T
iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。5.39.217.76# `* J4 i4 ?2 M# y: ^
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ q" k. j0 b  p/ G4 B8 m; m
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。. g/ W2 x4 n& L, L. ~
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”& t* C$ g' D/ j+ o4 S
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
tvb now,tvbnow,bttvb6 Y9 n' Y# m& z9 Q/ W1 C$ j
適時調租增現金流

黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。tvb now,tvbnow,bttvb" H$ P0 _: p9 X
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。

隆房價跟不上獅城水平
5.39.217.76  e) F0 P# `" n) w! N9 |& {0 l' K
何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。3 [/ g# S" f, f: G. B( m
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* }. Z: _9 N" P- w* ?% M% H. p

高鐵將建設7個站點
5.39.217.765 F" Y8 `+ S' p8 B- s
陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 k0 k5 `0 C2 l% m* d
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。5.39.217.76- y3 l8 }+ h8 D4 r* _# e- z) W
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ ^. ]# g8 V8 u3 _6 e
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”公仔箱論壇. \3 y% r6 W1 U! _& l% |# G6 z
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。- b' D& G1 O7 }6 P8 e( M
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 l+ ~1 t1 i) l3 L
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。

獅城填土將增50%面積公仔箱論壇9 ?' B3 ?" Q! C, {' N5 \; S

何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”

了解購屋法律免惹麻煩tvb now,tvbnow,bttvb0 U0 E& @" u" g( I- h3 {* u' q- @* A# `# }
公仔箱論壇) s: \5 `" o; b2 ?
律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。tvb now,tvbnow,bttvb+ n  j! ^1 w" X4 Z

“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”

大馬法律完善5.39.217.76- Z: M! Y+ Q) }" y
' s0 e  H8 p" f& [1 S
陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。5.39.217.762 W, T( g  Z& O5 R
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。tvb now,tvbnow,bttvb" \# {7 n+ k5 i4 |
公仔箱論壇5 y+ g: j# u! \4 \2 p' p; b4 _0 `& j( S
明年料調高產業盈利稅

陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。tvb now,tvbnow,bttvb4 O$ H& i6 M0 I0 y" e2 o! j
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 ~1 _) ^) ]7 M+ Y3 {; P
- l* ^( N3 _- D
政府講很快做很慢
tvb now,tvbnow,bttvb$ J) N2 \. e5 U9 x" J$ V) [% J; {' {- {/ W
“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”/ e9 c! z' i* U- Y& H
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。公仔箱論壇" r* K  Y9 G0 R: B9 _/ u2 Q
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。”

收藏分享評分

回復引用

訂閱 TOP

返回列表