（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。公仔箱論壇- ?" d* X0 j9 A E% w2 r4 {
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; m4 Q2 M6 j. Z
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
: M- ~, `; E) \5.39.217.76不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。公仔箱論壇7 e& @2 j% g, P6 s/ E+ k, U
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。tvb now,tvbnow,bttvb4 L* E3 \ }' s$ j/ G
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
! x' ^' C1 w v5 N) f7 qtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb1 w& T$ r( |2 n3 l! _. H: m1 d4 }
新打房措施影響大
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. p5 X3 h# d( E# Z4 }1 m) X林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
1 c1 O w% r. y+ U- y7 O雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。公仔箱論壇# z# l1 o5 c' y- p7 f8 ?3 \" g
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
) b3 Q! L; a* J# b7 R公仔箱論壇林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。5.39.217.76- u& P0 [- I! o/ B6 c" D! m( O: o |0 {
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新手可從次級市場下手
9 _. y( q: U7 P* A4 S$ ctvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇+ }! d/ G, l5 F4 J8 |, @9 I
產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。2 D; M4 ^4 K: K% k4 t
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
1 @6 ^% H. k. q4 _" {- J“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 Y* K% @; b2 z: R1 s
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。公仔箱論壇1 a. Q* j' B/ b; a+ k/ |
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
2 z, n5 g7 C$ h6 r1 QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 {2 ~. ] r( M; f7 W. z) G; l
現代人買房收租5.39.217.763 z# P+ k+ e( T& S8 f4 S
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
6 A% n n1 W. tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。tvb now,tvbnow,bttvb L: L: s1 Q$ d
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。tvb now,tvbnow,bttvb: z7 B7 T% g$ }8 \
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
9 G3 k8 ^% F' T1 [6 A( {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
" Q- o9 i7 ]6 d$ A& D5.39.217.76“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”tvb now,tvbnow,bttvb* z) F' W% x) E
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。) E/ N+ _/ @# c- o7 ` ?! w, [
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。: c! _: ]0 T/ N; A3 F. y+ R2 w
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適時調租增現金流
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) d# {; y2 ], `9 X5.39.217.76黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
1 v0 I. O8 C9 _% j* P: @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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隆房價跟不上獅城水平
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# m; V& V% P6 G: j& p公仔箱論壇何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。5.39.217.765 u5 P9 K7 G# P8 ~7 M& }+ ? ?
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。2 m9 A* i4 N; z: }) x, r0 T
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
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! M+ K7 Q" [$ W; Y3 D9 Y+ i8 k' d. r5.39.217.76高鐵將建設7個站點
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。5 s8 q; ~ _, q
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。) e5 L1 W, z. c& z5 [( y3 X
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
2 l7 ]0 Q# h- p( N) F9 S% b公仔箱論壇他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。公仔箱論壇$ W" ]; s0 [" G; V9 A9 n' t
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
$ y# A+ Z. v3 A5 C& p“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
& Z" U( L. e, e9 ~' |4 G* ?tvb now,tvbnow,bttvb何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。5.39.217.76 P+ x# j$ } s _0 ]9 y
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* }0 S# P$ A/ O) J Q
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
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- k$ b! \+ c2 R- l; y- _$ wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。獅城填土將增50%面積
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* y' ~9 M( X& `+ J V5 D9 _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
6 _* i2 S. y+ Y7 f3 {* m# [他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
v! }% Z. e. P. B# PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 O. d X- t' i1 v% T9 V- N
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
, O+ t# C. p6 A. X* P公仔箱論壇“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”tvb now,tvbnow,bttvb9 ^% b) ?! R: V& ^. q5 f% P' G) _
" m* f; R) D( F* J% n& C! F# l- W" \公仔箱論壇了解購屋法律免惹麻煩
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律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。5.39.217.76 u* x- v: m& Y3 o- S
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。4 U1 s" W7 P6 |, W5 z
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。tvb now,tvbnow,bttvb4 q" f1 @$ a7 _6 l
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。tvb now,tvbnow,bttvb, d4 z$ C/ n* l/ R. Y7 m
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” 公仔箱論壇1 n, S7 o% L# z/ U1 B
q, n* F/ i. ^* Otvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; R$ N4 K& o! g7 G& a% N# E+ |6 g
大馬法律完善
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. A: J Q! r6 e6 ~+ _陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
, l, q' A( R& n7 }! a他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。tvb now,tvbnow,bttvb4 { w1 F( n$ [
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
' p! [! d: Q; n+ e# }tvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。5.39.217.76% n: f/ `" J$ u! C+ E+ [
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. `) ~1 z9 g+ q
# w8 j. R0 s& S1 \ \1 {2 g+ K) }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。明年料調高產業盈利稅
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( i% V, y$ |) t5 |6 h" c: i8 ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
l. p# s1 q- P- G7 _* ?- R他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
/ M8 r) m% _7 x t% A* n0 |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 P6 ~% s- F$ v% P9 Z" ?
5 \% ]$ w6 u/ z' i% T" [$ x0 ^9 S$ M; xtvb now,tvbnow,bttvb政府講很快做很慢/ @8 h" q N( u" ]8 x8 d: W
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”5.39.217.762 g' ]9 t. [" D' m* f6 \
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。: D( r* X; d9 J2 b$ v4 A8 c
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。tvb now,tvbnow,bttvb% \8 \! k4 d4 ]' Q
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
+ c [& ~6 K6 r9 X0 ?% etvb now,tvbnow,bttvb“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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