[馬來西亞] 明年4月消費稅開跑後二手房市需求回揚

（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。公仔箱論壇% w1 u8 ~6 j- ]$ M* u# S
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”7 Q/ g5 Y7 J- ?& Z# V" }
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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新打房措施影響大

林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。5.39.217.76; s2 z- \3 s- n& S  b* c& y6 A
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
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新手可從次級市場下手  ^9 a2 j5 u$ Y/ D

產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。% {( t, |& e/ Z/ J7 ^
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。公仔箱論壇" y9 s  P" f8 O3 C# D
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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現代人買房收租

iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。公仔箱論壇9 C5 Y8 f2 z, ?' }: q! B& N
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  ]# Q1 p! A: S4 W6 i. j
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。' O8 {$ }  ^) R8 b
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。

適時調租增現金流
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。公仔箱論壇+ D9 u0 u0 L6 |- q$ j

隆房價跟不上獅城水平TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ }& s$ m9 d7 _) i- @6 }
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何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。2 a3 N4 y7 o5 Y
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。

高鐵將建設7個站點5 M! L/ `9 n+ I; V# {4 x
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。/ Q- O: U3 v* o: U
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”; j) D) S( `+ f) ^% N
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。% s3 Y) E$ n  W& y- \2 l
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。公仔箱論壇5 R6 u+ W4 w8 ^) [* j3 g  V, G

獅城填土將增50%面積
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何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。公仔箱論壇# F! I' T  B+ f. i/ ?7 ^- H8 r; d
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- y7 A4 R3 e  Y8 S1 n' z; g
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
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了解購屋法律免惹麻煩

律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。6 e9 u* f* O. Y
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。

“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”

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大馬法律完善tvb now,tvbnow,bttvb) }# w- y  p5 _& X

陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。5.39.217.763 Y1 t1 }% R# P5 z# P3 G
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。

明年料調高產業盈利稅5.39.217.76. x6 x( B; p% B7 C- Y

陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。tvb now,tvbnow,bttvb; F, d& P& W& ~* N2 F9 h) B
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。公仔箱論壇  b1 n; H+ R1 p  p% ~6 b
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。tvb now,tvbnow,bttvb, S) c% A, p: R0 k# ]

政府講很快做很慢5.39.217.76  ~4 O# \, H- i$ h
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”9 [& Q! B/ u8 v! K2 g1 D/ |7 ^" X
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。5.39.217.76" G% n& w% R: b: A* }
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。9 u) f" w1 i' K# Q# ?* x) k. C* z
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。”

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