（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。" z9 ^% T+ o& h6 ]
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
) I$ V+ j& b- m他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
: u1 T! _8 p/ Z* y% ]9 C( ?公仔箱論壇不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。( A0 [. D) s8 e
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
$ t+ p, U @$ u8 ^/ QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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新打房措施影響大TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 N' K: K" f3 {, Q% q' Z
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林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' F( N9 M( ~+ ^9 _) L8 H/ V
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
7 Q ~' u$ O% _7 g j5 |他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。) x6 Y; o2 f5 R! N
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。5.39.217.767 H1 o( Q+ S) l' K, Z7 i8 v J
$ _3 E" a; }6 p8 S: k. ]" J: I新手可從次級市場下手TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 U$ Z" {3 n* q5 B* @- S
$ U# p$ _, s+ ~ f產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
5 h$ p+ t0 \! f* t# G7 \' d公仔箱論壇黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
. o3 B0 R2 W9 \) V1 y' y$ ]1 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
7 r9 z9 {2 j. k# p% v7 L公仔箱論壇而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。5.39.217.76, K" T& i, d2 o8 @
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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現代人買房收租
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
# k) @4 T8 ~3 D/ C" w" s. ]. N5.39.217.76黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
# S: r( k8 w0 b3 Q: c$ o- L她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
$ |3 x! F1 C. `5 s" C公仔箱論壇所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
& [& W4 O$ D' `! Y$ m% H* Atvb now,tvbnow,bttvb她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, O' F/ h$ ]$ |1 b& \3 ~) a
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
9 ]2 q9 s( x; H' l( y) }/ \6 F. }) kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。; x# t, S) A) |( }% |( h
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
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適時調租增現金流公仔箱論壇$ Y( s* p* w$ c5 J& G
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。3 e2 f; q/ R, u; o- y2 R
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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# @6 Z3 M$ O5 i公仔箱論壇隆房價跟不上獅城水平
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何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
7 t% d! f% m, m2 S他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
2 B5 a0 P3 W+ T& ]tvb now,tvbnow,bttvb素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
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高鐵將建設7個站點TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# d9 N) @6 W4 W( M
. i. j" ~' G" J公仔箱論壇陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。公仔箱論壇5 |9 v2 g& w" W: H" v
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。5.39.217.76% a: O. Z' w5 d1 z4 q- B3 |5 `
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 w) A+ Y ?9 c Z$ k
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
. }# y. M5 b* C( B“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。5.39.217.764 B# `8 b/ `, H& h0 \& d9 o$ |
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”$ `) L) E+ b8 F) v* m& X
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
" z& G% a9 L9 o: [" Z. F+ v所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。5.39.217.762 b7 [8 M$ Q6 k( i" t- i, ?. E
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
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獅城填土將增50%面積TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- c, \) x' U {: h- v8 \
6 j4 a# w. u; k3 F k0 E' Q5.39.217.76何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。5.39.217.76; L5 s; }5 \8 l0 }
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。3 n. Q% K+ L% s" [% b0 y! q
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
9 h) v' s. l- M+ V$ d' |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" \6 { N* g. K n: { _' ~4 q
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”公仔箱論壇7 W; `: T1 Y1 W2 T/ N' |
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了解購屋法律免惹麻煩5 W- H9 e9 I& S! s8 t
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律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
, n0 n) h% ^! R* t7 h9 @( Ztvb now,tvbnow,bttvb他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。0 ~4 L% j& g+ w/ o! d6 r
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
! d% h4 S. E# w公仔箱論壇他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
2 O/ z. o; s+ F7 b; Q- R* ~1 y! Btvb now,tvbnow,bttvb“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
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大馬法律完善
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/ ^+ `8 t+ n- q( n, Dtvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
( E8 y& R5 _3 ]: R4 k; T0 w9 a他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。5.39.217.76 `+ T; I6 ]/ x; q5 i4 U
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
- m) U' w+ R6 D! E& x- q1 n陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. X; B, r9 E8 w
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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明年料調高產業盈利稅
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1 @" A5 r/ h6 A. v" n7 Y, Jtvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。' u- {: ]1 `0 P( L
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
& |0 [1 g- S0 T2 k7 J5.39.217.76“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。9 a; V) ]; H& `, }
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政府講很快做很慢1 J' g4 p1 Y& r& q4 X8 p7 ^8 ^
: q$ u; K/ X) R, z5.39.217.76“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
% C# T5 w8 A7 v9 ?5 [' g0 F7 ~陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。5.39.217.76+ O$ J6 ?8 F) x9 L) g
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
) N" V L# ]3 N2 l. o8 D: i0 S9 h( Y他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
* e, i u( M2 E. v$ z- |公仔箱論壇“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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