（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
5 E2 [3 v9 _4 Q4 R/ o" CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
9 K9 J1 r w1 ~$ ]. w9 q9 L& I公仔箱論壇他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
. @6 o+ D; Q) l/ w" _) B# u% q. ntvb now,tvbnow,bttvb不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。5.39.217.764 l5 a$ t9 T7 h! T8 v1 a& X
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
/ C' J& p, o; ?/ [& ], G5.39.217.76“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ L1 U# J" d" }( H) _) T d
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新打房措施影響大
$ E& y; P; o# b$ l) \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 d: v) {. G ?
林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
8 f! L- u/ H$ O% W- W雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
5 P8 t# [( s# d( FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。) O; D3 a3 d' Q0 u
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。tvb now,tvbnow,bttvb t3 _7 ?7 `* J/ E% S0 P
: W }2 j* ?/ b, P2 Y( w) m1 T新手可從次級市場下手
- O A; f3 d f( s5 C5 K4 Vtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% t& v1 d: L/ T, o( d
產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
; j: |9 `: v; Xtvb now,tvbnow,bttvb黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。5.39.217.76) s) w8 {2 V& i/ H B% B$ ?4 D8 i; y
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”公仔箱論壇0 C8 L A3 P: c% I, f* h- o: p- C2 x
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
1 g) p0 Z0 e- E. M- _; r公仔箱論壇她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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現代人買房收租公仔箱論壇0 B V8 x9 ^! |, g
9 N' Q/ I( i# ?( t, AiProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。公仔箱論壇, I1 [% B' l B/ o& ?+ ?- |7 z
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。公仔箱論壇3 [) I7 K9 E2 ?$ I. G1 x
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。" b+ a9 O) O$ A& L$ _
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
5 N. s/ M, Z6 t) Z9 p# ]) I6 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 Q& T9 T; B. k7 d* Q
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”5.39.217.76; {6 x( [3 @1 ~8 `# m/ T# D \
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
, L: R) {, L' l" \3 F K; g; Ptvb now,tvbnow,bttvb另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。公仔箱論壇% p; w. P& E5 Y5 x5 n1 e, L
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適時調租增現金流
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
( d. v( R# E1 r" P/ @( v. @公仔箱論壇“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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9 H4 }3 e7 z" t" p" B4 j5.39.217.76隆房價跟不上獅城水平 {* p: _6 P; \8 b+ a# X
" d( K( ?$ X, x5.39.217.76何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
: U" Z7 ~8 N0 R* Q+ }* \# Y5.39.217.76他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
& s+ g3 m! {& M! S公仔箱論壇素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。tvb now,tvbnow,bttvb# l2 s F5 l$ A& s* {0 ^! D- a
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高鐵將建設7個站點tvb now,tvbnow,bttvb2 l1 V4 M/ W8 ~/ {* Q2 z
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
8 M6 \3 y! | K公仔箱論壇何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。
% G+ _) W c' {' F. r& y& gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。& ]( V l1 y: Y$ J% L
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
: F0 o5 e; m! B3 x公仔箱論壇“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。* c- V; T y2 D# N
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”5.39.217.76( o$ E9 C& A. l1 M0 @ T% |1 ^
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。公仔箱論壇2 a0 O; K2 w/ ?( R# G+ }2 M: M
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
7 D* P; y6 F3 Z$ C# [- ?. u公仔箱論壇何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。tvb now,tvbnow,bttvb B8 O* l/ d1 g) Z! A
) v6 T: i, k {4 r9 r! C/ v/ Z獅城填土將增50%面積TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( M2 X; S1 Z0 Y6 @
3 S1 Q$ a" M# @3 etvb now,tvbnow,bttvb何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
5 z" u# r( G/ Q" H1 t1 g他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 |4 p* y' e% [
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。# p, l8 t# F$ ^5 {( Z7 l
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。公仔箱論壇; s3 j7 w+ o" h' [5 |# v, a. z
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”公仔箱論壇; y3 r6 J9 V" b# |) `# ~9 a
: H( }5 T6 x a9 X" _/ ~6 D了解購屋法律免惹麻煩tvb now,tvbnow,bttvb. [& V- C0 l5 J) r: L% x4 T5 x
5 X9 q/ s" Z5 N- r3 {tvb now,tvbnow,bttvb律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
$ y9 f5 w8 j# s1 z+ d7 E公仔箱論壇他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。3 f8 j2 m: T0 O3 C. I9 n! S% s: R
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
" k' v, P* \- @9 }0 K9 s8 Z! ]公仔箱論壇他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
5 g; ?1 F3 O6 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
% Q* a2 o! g: I6 W: U* pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 V6 G+ z9 W0 G# o
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大馬法律完善tvb now,tvbnow,bttvb% s& ^* F- [4 @
P8 c# x, k$ d7 t陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。& i6 Z8 B2 }# }" h
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。5.39.217.76( i( `4 v0 g# u- Z" z- j" q4 e& ^
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
# T, _3 F, E- ]+ b9 F陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
0 t( k; m+ k* M9 ^5 y0 D# Xtvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。& W) X) V7 |; p+ ` W4 q
/ o2 D* }9 B$ Q' f5.39.217.76明年料調高產業盈利稅
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J7 b' g7 D7 v5 F5.39.217.76陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
9 ~, s+ b7 i' g/ V' a公仔箱論壇他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。) |5 K7 x$ j5 B4 s: k
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。公仔箱論壇( M: y' \& @ n
5 j6 E- W4 p" n. r" d9 ^tvb now,tvbnow,bttvb政府講很快做很慢
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: o, o3 ]" l4 Z, Q. H. k“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
0 h- o, @9 _7 k$ w5.39.217.76陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
& g4 }: e9 ^5 w; X# b他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
2 c+ _7 i- C2 Y% t% \8 I; ktvb now,tvbnow,bttvb他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
9 a+ O9 \. g# N! ]( @! i% n“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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