房價似乎是個永遠不過時的話題，一位朋友前幾天問我：“今年下半年房價會漲還是會跌？”
0 }3 l7 q) c; Y" u! d公仔箱論壇
% ?9 z: \' Y! Gtvb now,tvbnow,bttvb 我沒有直接回答，而是反問：“如果你認為今年房價會繼續上漲，請給我一個理由。”
, j2 O7 ^/ C3 y5.39.217.76
! Q1 K) A7 Y0 X1 k; i( U$ R5.39.217.76 朋友想了一會兒：“任志強說房地產拐點還沒到，他的預測總是很準。”
% J( @" y6 M3 b/ F+ [
N9 V/ K' N, g& ^$ I; z! v$ Q “這個嘛，其實，任志強在預測樓市時也有失手的時候。比如2007年底王石[微博]拋出拐點論後，2008年老任和王石爭論得很厲害，老任堅持那年樓市不會出現拐點，事實證明他錯了，當然，他不會承認。”我說。" `7 x, j* e7 o# s0 A9 z d
- W p7 N4 P0 U “再說，什麼是拐點？任志強認為拐點的意思是‘降價也沒人買’，這個是他自己發明的，還是張大偉(中原地產市場研究部總監)說的好，‘降價也沒人買’那是崩盤。”我補充道。
* f o P2 d* D; x4 g$ ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' J" o) E( r6 U8 X# i+ t! T) p
其實，我曾專門思考過拐點這件事，經濟學關於“拐點”的定義通常是指曲線由加速增長轉變為減速增長，但關於房地產行業的“拐點”，王石及國內多數經濟學家的定義更接近於“轉捩點”。公仔箱論壇8 @: d; `5 u. o
tvb now,tvbnow,bttvb7 M% M; @' B/ f1 }; B$ ^: D- M2 D
除了老任力挺樓市，再看看其他支撐房價上漲的觀點，還是那些老掉牙的理由：城鎮化、人口紅利、剛需、房企拿地成本高……TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 W3 ^( {$ [! Q0 b% L2 Q
. J; M5 B" S* t, |/ g' ~, C( x9 I
最後一個理由最讓人無語，難道其他商品是由供求關係決定，房屋價格卻由成本決定？房企拿地成本高，固然會在一定程度影響定價，但如果房子蓋好後賣不出去，成本價甚至虧本也得出貨，不然砸在手裏資金無法回籠。3 Y2 p0 e/ `0 P- |5 [* l
* J0 o& x) V. Y5 s" D 至於剛性需求，一般是針對柔性需求而言，在很多時候，剛需這個概念更接近一個偽概念。部分人群確實有買房的實際需要，但並不意味著這些人不能等，在樓市下行時，他們會選擇觀望，很多人在房價沒有調整到位時不會出手。
! f" H2 j2 _0 v" G8 U/ s
/ A7 V2 Y" S. O0 ^ 人口紅利已經在逐步消失，這點不用多說，還是說說城鎮化吧。誰都知道，城鎮化不等於蓋樓，如果沒有人的城鎮化，就會成為“空心城鎮化”，地方政府也不是不明白這一道理，但地球人已無法阻擋他們的賣地衝動。公仔箱論壇, d6 T/ V& |7 k. T0 m* L
: p. z( J' G- T. ?4 Z公仔箱論壇 在國內很多三四線城市，樓市庫存驚人，即使地方政府現在不再出讓一寸土地，按目前的去化速度，消化這些庫存也需要很多年。研究機構根據官方數據測算，唐山消化庫存至少需要10年，遼寧錦州的房屋庫存可供14年銷售。三四線城市政府賣地大躍進、熱衷造城的直接後果，就是“空城”、“鬼城”頻現。
% @& l5 X9 ?4 D8 t8 Vtvb now,tvbnow,bttvb
3 b: c" _* E- _* Z1 q& \ 當然，庫存是個動態指標，隨時在變化，如果樓市成交旺盛，消化速度會大大加快，但還存在另一種可能，如果樓市成交還不如現在呢？公仔箱論壇* F a% h; B+ n5 S
% G8 ?) I$ R/ q9 ^7 m4 v 事實上，房價上漲時，城鎮化、剛需等等都可以成為理由，但房價進入下行通道後，這些理由就都不是理由。: _0 I+ y I- a/ N
5 o7 P9 v# {& v" v: {. `1 ^ 房價這件事，說白了還是和市場預期有關。目前，無論是外部因素，還是內在因素，支持房價短期內再度上漲的動力幾乎全部消失。5.39.217.76( u% d; \/ ^) l+ J: ?
4 M$ o. I( B" D7 s( D$ Q8 Y2 |1 w( f: _
在經歷去年一輪大幅上漲之後，很多城市的房價創下歷史新高，今年存在調整需要。此外，經濟大環境、開發商資金狀況均不理想，最關鍵的是，不會再有四萬億了。
/ ~% y5 a! O E( y7 JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 {) t6 P- ^! T- w+ d, B' K
儘管目前熱點城市的房價仍然維持在高位，但脫離成交量來談房價，幾乎沒有任何意義。沒有成交量就沒有市場，成交量不僅是樓市存在之根本，亦是開發商生存之首要因素。+ i5 l+ v8 h% [0 y: D" _5 ~3 p
& D& R0 J2 ^! O+ z ^
很多人堅稱房價今年還會繼續上漲，不僅是慣性思維使然，還因為中國樓市已成為名副其實的“賭場”：開發商賭政策是不是會鬆綁，投資者賭房價再次大幅反彈，更有專家屢次對房價設下賭局。政府反復無常的干預，令這個市場的信號極其混亂，再加上政府講了好幾遍“狼來了”的故事，狼真的來了，也沒人願意相信。tvb now,tvbnow,bttvb1 R( X# |) ]( P/ |- i3 x# w2 X
# t# A5 S. H' RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 實際上，中國樓市已經到了不得不調整的時候。如果癲狂的狀態持續下去，一旦泡沫破裂，後果將不堪設想。多年來，被稱為百業之首的房地產業，對中國經濟而言如同大劑量的“鴉片”，如果不戒掉這劑“鴉片”，實體經濟空心化的趨勢就得不到扭轉，中國經濟的結構轉型就是一句夢話，而經濟轉型拖的時間越長，付出的代價也將越大。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( U4 N, ]& q2 n2 R8 Z
: t3 D8 F/ R% O b 對於房企而言，在市場走向不明朗的情況下，未雨綢繆勝於亡羊補牢，“主動破局”也遠比“死扛”來得更為積極有效，與其殫精竭慮地與購房者在高房價上進行博弈，不如適度降價以換來資金的快速周。 |
發表於 2014-6-6 07:23 AM
| 