“我們已經申請了退地，但政府方面給的說法是，退地可以，但暫時沒有錢退。”開發商李明(化名)近日頗為鬱悶，由于公司旗下樓盤銷售持續低迷，他試圖將手頭幾百畝還未開發的土地退還給地方政府。6 D7 P0 q7 p2 _7 [- F- j% T8 ~
5.39.217.76& F0 Z) n3 q. m
B% ?# I" V! Z# C公仔箱論壇 4月以來，李明在這個東部三線城市的樓盤已經基本賣不動。
/ v# h: V6 V6 l公仔箱論壇+ Q- k& B# d6 R5 n" @
“我們公司的負債率不高，還沒到大難臨頭的時候，但房子賣不動，確實難受。”李明對記者稱，“土地既然不能退，那就先放著吧。”公仔箱論壇6 q2 G0 L2 P5 @" L
9 e. j: V0 p4 ]/ x; U6 n
和李明一樣，越來越多的開發商正在對買地失去興趣。
; v8 K4 b _2 o8 D; v1 _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ a! z6 g" [2 Y8 F1 e
“去年下半年土地市場的火爆現象難以延續，各線城市土地均有所降溫，並已開始產生分化。”中原地產首席分析師張大偉告訴本報記者，房企銷售不佳、資金鏈趨緊，雖然對一線城市地塊仍有渴求，但購地已趨于謹慎及理性。
4 q- Y! e2 D& ?. y/ k5.39.217.76
& T7 _. F) [' y4 t/ T. M2 A5.39.217.76 流拍頻現tvb now,tvbnow,bttvb0 w* p' h/ F! f) E: @; P/ w
5.39.217.76% p7 m; m8 c# u3 M8 m
樓市下行壓力傳導到土地市場。5.39.217.76 V" @8 e& A& q5 F* {
5.39.217.76" r5 [- X8 l0 L
中原地產研究部統計數據顯示：5月一線城市合計土地成交額為266.6271億，這一成交額是最近一年來的最低點。
: D. G/ I- V# U( ]7 Q8 c
$ h/ }6 W* w9 b* q% _5.39.217.76 其中，住宅土地成交僅7宗，成交土地額為76.8億，也創造了最近一年來的最低點。住宅類地塊樓面成交均價為7592元/平方米，相比4月份的12363元/平方米，成交均價有所下滑。平均溢價率為16.5%，低于4月份的37.2%。公仔箱論壇. g% a# e; L6 |- c
& d$ ?( g" X2 q& c4 a- P 一家全國性開發商廣州公司負責拿地設計的吳小姐告訴本報，雖然最近該司在考察一些地塊，但已經基本不參與投標。“目前必須謹慎再謹慎。”4 ? `, l. }$ \) K- b, c, ]
0 U4 [! b I# TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 克而瑞研究中心提供的數據顯示，5月，15家典型房企的拿地面積為274.6萬平方米，同比下降66%，拿地金額88億元，同比下降65%。; x2 }/ @! V- Z
( o7 [) x7 g* s3 q- n6 T5 g- q 其中，華潤置地、龍湖地產、綠城中國、世茂房地產、雅居樂、遠洋地產等龍頭房企全月均未有土地入賬。
g U4 ?8 Z, @; G; D( Z
1 J8 L0 B. R; r7 h3 G5 }$ G& yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 事實上，5月份各地政府均加快了推地速度，但由于目前整體市場不景氣，開發商拿地意願大受影響，流拍和底價成交情況反而繼續擴大。tvb now,tvbnow,bttvb. D; Y6 w( f/ v! Y' ~/ `
: C' g2 ]% l& u" m/ k4 e/ m( |tvb now,tvbnow,bttvb 廣州、沈陽、成都、昆明、杭州、南京、佛山、長沙等熱點城市均“未能幸免”。
) y6 u, p# Q" i7 [2 ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
6 q- a. H9 t4 G$ H9 e& c 沈陽上月共推出18幅土地，最終僅8幅成交，其余10幅土地全部流拍。可作為對比的2013年5月，沈陽推出的7幅土地全部成交。
' g- i/ Q* J V0 P5.39.217.76
" B+ j5 `* D7 Y& ^tvb now,tvbnow,bttvb 一位在沈陽有多個項目的開發商告訴本報記者：“沈陽前幾年出讓了大量的土地，目前當地樓市已供過于求，再加上新增人口導入不足與銀根緊縮，樓市、地市雙雙陷入低迷。”
, N) d& T7 M1 `% r4 c; E& s$ a" MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ s8 q: y1 e; o9 a. U( nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 “目前大家關心的是如何去化庫存，哪有心思買地。”李明對記者表示，“現在形勢還很不明朗，賣樓遠比買地緊急。”5.39.217.76) a! Y! g& |7 D
+ r1 v* {. l, \5 b! f r6 g5.39.217.76 易居中國執行總裁丁祖昱認為，房企對當前土地市場基本看淡，土地市場進入寒冬已成定局。
6 g+ d" C2 t r' ?2 O8 _9 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 K2 O x- \1 ?6 I" I! l( m( v- VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 合富房地產經濟研究院院長龍斌告訴，接下來土地市場將會更冷。在市場不接受的情況下，地方政府的土地供應節奏也會放緩。
& }4 P5 [2 Y- e7 I" s1 O# a5.39.217.762 k5 J& u7 h; ?( |
4月28日，廣州推出一宗位于老城區海珠區的橡膠新村東部住宅地塊，作為難得一見的廣州老城區住宅地塊曾引起廣泛關注，不過近日廣州市國土房管局突然宣布該地塊中止出讓。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 c+ A; p; x7 R, w
5.39.217.76) F/ i! s3 n4 m. J! x
土地收入下滑
. D- n. s, U) ~+ Z: r5.39.217.76, }: ^& D5 T& y0 F5 O
在同策咨詢研究總監張宏偉看來，2014年以來，房地產市場供求進入低迷期，土地出讓金也呈現出增幅下滑的態勢，部分城市甚至出現土地流拍的情況，這將直接影響到地方的償債能力，甚至可能引發階段性的土地財政危機。8 i V9 p" B" u3 `+ E
( @! k z7 Y* {( _8 A/ v
張宏偉對本報記者稱，在目前分稅制格局下，地方土地出讓收益的一部分需要上繳中央，剩余的賣地收入則屬于地方的政府性基金，除必需用途外，地方政府對其余賣地收入支配權限較大。從這個角度來講，土地財政引發了各地的推地賣地熱潮。
6 _+ v9 g. x1 V+ l0 s5 D) O公仔箱論壇
5 Y; i% Q, b8 e3 U2 u/ V2 M 中原集團創始人、董事施永青對本報記者稱，大多數地方政府把還債的希望寄托于賣地，一旦房地產價格下跌，“借新還舊”就不再起作用。“新債融不到這麼多錢，舊債就會出問題。”
( {0 {& n4 p/ ?, ]. G& ]% \公仔箱論壇
( g$ D5 v9 M9 L/ M9 h/ U1 N+ dtvb now,tvbnow,bttvb 一位房地產私募基金負責人和記者分享了一個真實的案例：他的一位朋友在南京拿了一個20萬平方米的商業項目，現在基本“死”在那裏了。在他拿地的時候，地方政府告訴他，這個區域只規劃了他們一個商業項目。結果兩年後，周邊商業地產“遍地開花”。
. p2 n0 Q0 {' T. ^" n$ m: l7 u @- D y$ g, |4 a
上述在沈陽有項目的開發商表示：“現在不少地方政府在舉債方面的想法就是‘管借不管還’，在土地滯銷的背景下，一些前幾年大搞基建的地方政府甚至連償付利息都有困難。”
3 V$ w# D+ d- VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 }* S1 H) k% X8 J! b9 D* [5.39.217.76 面對著土地收入下滑和地方債務高企的雙重困境，部分地方政府已無法淡定。
/ O; F6 D% f3 U4 D( P5.39.217.76
1 a/ a9 j" l5 g( R8 V5 E: [ 包括南寧、蕪湖、宣城、銅陵、無錫、寧波在內的多個城市推出了直接或間接的“救市”政策。
4 e, B6 h H" R/ v5 `公仔箱論壇
" S3 O: ~% H' | 野村證券中國首席經濟學家張智威對媒體表示，對于一些地方政府的托市政策，中央默許的可能性更大，因為地方政府財政壓力比較明顯。過去，中央政府的貨幣政策比較松，地方政府可以通過其他途徑找到資金，但現在，地方政府對土地的依賴度更強。
0 b c, q! z9 L+ ~2 t& l3 {+ b* C, q5.39.217.766 x: j" J7 z4 j" P6 J, i1 o& j% I. z
同策咨詢近日發布的《2013年45個限購城市土地財政依賴度》報告顯示，土地財政依賴度較高的(超過80%)13個城市，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都。其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%，杭州以156.4%排名首位。tvb now,tvbnow,bttvb! ?& g$ W) r y4 m
# U1 c% Y. g4 |0 E公仔箱論壇 繼續賣還是斷供5.39.217.762 ]1 J3 Q: d- j0 I3 `
公仔箱論壇; [+ F1 K; r7 E1 O. p/ b4 v
據本報記者梳理，面對著樓市、地市雙雙遇冷的現實，地方政府在推地策略上出現了明顯分歧。
$ n/ o8 d8 e( V \9 ]
. E$ J. U( g) L+ ~# |2 @: z0 i) Ytvb now,tvbnow,bttvb 杭州、上海等城市的土地幾乎“斷供”;成都、沈陽等城市仍在冒著流拍的風險大力推地;而以常州、連雲港為代表的城市則大幅下調了供地總量。
1 t2 @# U4 M( o: T& ` W5 e公仔箱論壇5.39.217.76; Z( ?7 q. |) N- X% e, t/ Q
一位資深業內人士認為，政府“惜售”土地，賭的是財政儲備與市場轉暖的時間長度，其中要害在于政府短期內不靠土地收入也能正常運轉。杭州、上海之前賣地收入豐裕，財政有所儲備，因此政府敢于賭一賭市場轉暖，也是正常的。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 m( m2 }' J9 H* T1 n
tvb now,tvbnow,bttvb _9 b {5 I& {8 g% U% @' u
張宏偉表示，今年國土資源部暫停對外發布全國住房用地供應計劃，改由地方自行公布，這將增加地方政府在土地供應方面的主動權。尤其是在供地量與節奏上，地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節奏、降低入市門檻等措施避免土地流拍，進而扭轉土地市場僵局，獲得更多的土地出讓金溢價收益。 |
發表於 2014-6-6 07:14 AM
| 