自救倒計時70天" A2 |5 U, r% h0 }2 W* W& f8 B
中小房企 斷臂求生還是跑贏時間& f3 A7 B* L2 [( [) A" V: ~
. e/ f4 F: p1 @/ a5.39.217.76
3 i0 d% x8 k% M8 k 福建房地產老板林偉(化名)，最近遇到了從業以來的最大麻煩。他旗下的兩個在售項目，陷入銷售不暢的困境，兩個在建項目，也因為資金緊張而不得不暫時停工。銀行的朋友告訴他，貸款額度最快要到8月份才能放開。這意味著，在銀行信貸放開之前，林偉要想盡辦法熬過70天的時間。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% F+ }; q3 _+ M7 I
& ]/ V+ J# v- Wtvb now,tvbnow,bttvb 在江浙閩等地的中小房地產商中，像林偉這樣的情況不在少數。雖然身處民間資本發達的區域，但在市場空間不足、融資成本高企的情況下，如果不能跑贏時間，資金仍然可能成為壓垮企業的最後一根稻草。5.39.217.76# M' A3 b9 F0 @3 f
! A9 d9 t# }# G! N- J a8 V, M公仔箱論壇 令人沮喪的事實在于，即便林偉真的跑贏了時間，“8月放貸”的承諾也可能只是“畫餅”。在樓市區域風險凸現的情況下，房地產業能否從銀行貸款中的“黑名單”中抹去，顯得疑問重重。如果不能熬過這個關口，許多中小房企將難以避免被市場淘汰的命運。
$ G( U- u$ L& y4 |) w, d% `5.39.217.76
1 {9 h( D5 s1 J! S* d' S G: g 救命的關口
9 T9 b; f: k6 P4 t- G% Z
|. O- o! S* o. Z 回款困難 借貸接力救急公仔箱論壇2 B( e ^$ o8 }3 V" t5 [ y& f
, u2 _* f# N0 F- r7 e
作為福建本地開發商，林偉旗下的四個項目均在福建。其中，在隸屬于福州的長樂市，林偉有兩個在售項目，另外兩個在建項目則分別位于三明和晉江。, y; Q$ Q( }! o0 ~7 }2 t6 g! t
公仔箱論壇' H7 m+ s* ]& Q' Y2 Q; t) z
林偉轉型做房地產已有9個年頭，在此之前，他在晉江開了一個加工廠，從事衣服布料的研發和加工。2005年，身邊的親戚朋友紛紛轉做房地產，林偉也順勢投入這個行業。開始幾年，林偉做得順風順水，但從去年開始，他明顯感覺到生意不再那麼好做。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, U |5 H8 l9 {( `0 r
, A ^5 h! }, J公仔箱論壇 “房子不好賣，有時候降價都賣不出去。”林偉說，前幾年的情況則是，拿到地三個月就能辦預售，而且能夠很快售罄。5.39.217.76- f7 `# c3 e5 p+ T
6 d4 K2 y8 K5 S8 n+ Stvb now,tvbnow,bttvb 不僅如此，拿地成本也越來越高。隨著全國性大型房地產企業進駐福建省三四線城市，本地中小開發商的競爭力嚴重不足。其獲取土地的難度越來越大，有時只能拿到一些位于城市邊緣的劣質地塊。
, k1 ~3 P/ j/ Q+ F: [! W: H& @$ j/ Ctvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇* `" A& Z3 H% }& ?- ]! o, S
最近，林偉旗下的兩個在售項目遇到了銷售困境。按照林偉的計劃，到今年5月初，這兩個項目可以達到80%的去化率，從而為林偉的公司謀得3億左右的銷售回款。但如今，即便採取了降價促銷的政策，項目去化率仍然不足4成。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" g+ v% p1 A+ `5 q* w9 W. \0 W
3 C* b: o- y$ ~3 [ E/ i5.39.217.76 對于一家小型開發商來說，3億銷售回款至關重要。兩年前，林偉通過項目抵押，從兩家信托公司分別謀得5000萬和8000萬貸款，今年6月即將到還款期限。同時，林偉還以民間借貸的方式籌得3000萬左右資金，用于前期投資。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. W- ?9 _% r, M
. [3 m- @/ ]+ H6 p 事實上，由于兩個在售項目銷售遲緩，林偉位于三明和晉江的兩個在建項目也已停工。如果這種情況持續至6月，企業將面臨債務違約和資金鏈斷裂的風險。
8 H- @3 H9 ]9 Z1 K1 Mtvb now,tvbnow,bttvb
" T: v! f! ?" u7 A3 Y 事實上，在福建、浙江、江蘇等地的中小房地產商中，很多都面臨類似情況。5 L& O4 a- k3 V
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- l" c0 {7 s' R4 u
對于林偉來說，這段時間以來只有兩個勉強可以稱得上的好消息：一是福建省開始松綁樓市調控政策，包括降低限購門檻、下浮貸款利率等，也即網傳的“閩十條”實際已在執行之中。二是多個銀行朋友告訴林偉，銀行貸款額度最快可在8月發放，只要能熬過最後的70天，燃眉之急或可解。
( X, a/ S6 b6 R/ ]7 {5 stvb now,tvbnow,bttvb' v7 a) E( t! `( K) O% R9 Q
為什麼一定要寄希望于銀行貸款？業內人士指出，在房地產企業的資金來源中，銀行貸款的佔比並非最大，但成本最低。尤其是在房地產業成本不斷被壓縮的情況下，低成本貸款尤其重要。
. n3 e# Y# r, n8 }9 L' pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 x/ w( i& K$ e
銀行的顧慮
0 F' f: Z/ s/ r5 ~% Q) GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 Q7 E0 J7 Z( O" u. X 預警風險 房企措手不及
& X8 Z/ o* J0 y- @& ?( Itvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.76! r- j9 Q; I5 I+ |
在福建，很多類似的小型房企都獲知了“8月關口”的說法。盡管距離8月尚有一段不短時間，但對于深陷資金泥潭的房企來說，無疑是一根救命稻草。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ Q; ^4 V& R( y8 `
tvb now,tvbnow,bttvb/ }1 }- L L! Y4 E; A
對于“8月關口”的由來，郵儲銀行福建泉州支行的一位人士向中國證券報表示，按照往年慣例，銀行按季度的放貸比例為“4321”，即一季度房貸額度相當于全年的4成，後面三個季度分別為3成、2成和1成。因此，房地產企業往往在年初獲得最多的信貸額度。5.39.217.767 n. \$ z- g. M" E% z2 e0 s
7 p# Y Q' i/ U; D1 Y Y+ i) c+ ^
但今年的情況完全不同。在金融風險的警示下，很多銀行一季度的放貸額度只相當于不到全年的兩成，二季度到目前為止，貸款額度仍然從緊。這種變化讓很多開發商措手不及。5.39.217.765 J$ k' n! c* H; H2 l
公仔箱論壇# T. ~1 E3 f# p3 d, r6 a' P
上述人士表示，最近一段時間，很多銀行都不再發放房地產貸款。在央行喊話之後，個人住房按揭貸款的發放額度可能有所提高。但對于房地產開發貸，仍然維持從緊的額度控制，最快也要到8月才能發放。5.39.217.76; s( e* u1 l: D+ P9 @
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& N. U* R9 ^2 _# |0 v# r
銀行如此謹慎並非沒有道理。在很多中小城市，房地產市場供大于求的情況已較嚴重，部分城市出現供應過剩的風險。根據國家統計局數據，截至4月末，全國商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。有機構計算，部分二三線城市的去化周期超過20個月，處于市場嚴重滯銷狀態。5.39.217.76$ S7 Q* z. ?' t7 ~0 p
( }" ?, i% Z7 c6 \7 A# t8 ~& Stvb now,tvbnow,bttvb 房屋供應的過剩，從林偉們的轉型之路中可見端倪。隨著我國實施房地產市場化改革，不少社會資金蜂擁進入房地產業，其中便包括類似林偉等從實體經濟中轉型而來的群體。投資的增加帶來房地產的大量建設和竣工，但產業空心又使得人口無法聚集，房屋難以消化。盡管具備強大的城鎮化潛力，但對于很多中小城市來說，在短時間內聚集人口仍然困難。公仔箱論壇: {0 D) g3 F9 G* D* U
" m( q) a( D8 W( r; d" {) X( A* C5.39.217.76 在這種背景下，銀行自然要顧及房地產業的貸款風險。據悉，在不少銀行的內部分類中，已將房地產業列入信貸“黑名單”。+ w* P$ R7 S$ h6 Y
( k( R: s+ q' z0 v1 C$ f8 D8 A3 Ktvb now,tvbnow,bttvb 對于大型房企來說，現時擁有的信用額度主要來自于以往尚未用完的部分，而非新增部分。相比之下，從去年開始，中小房企的申請已根本無法獲批。tvb now,tvbnow,bttvb8 J# _ @2 e& B; o
& l5 F) D( o- r( n8 A; d 上述人士表示，近一段時間以來，他曾接到多位房地產企業的業務接洽。一些房地產商甚至表示，願意拿公司的營業執照，乃至家庭房產做抵押，來申請貸款。但在嚴格的額度控制下，無一成行。1 e9 W, n' ~! U7 O8 S4 k+ l
公仔箱論壇+ q) R* n4 F( L1 N, m' d9 b
最後的招數
! _; f! e z: }公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb. E ?: V" O$ Q3 ~0 _& b
斷臂求生 還是跑贏時間？
9 v& T1 B W- y6 n5 l) Z& ~公仔箱論壇
2 s$ r( @0 i* r: E, o; `8 k- O5.39.217.76 在降價促銷未果、信貸額度從緊的背景下，林偉們能做的只有一件事，即熬過未來的70天。他表示，公司正在嘗試謀求另一筆新的民間借貸，以便在6月信托償還之時，解決燃眉之急。但困擾是成本太高。5.39.217.76: [0 |+ O) f. p! }" L) a! Q" i" `
公仔箱論壇# n# U0 H3 X J# h' T! Q: A. _
此外，即便房地產已被列入“黑名單”管理，但林偉仍然有辦法從銀行獲得貸款。一方面，他能夠以旗下建築公司的名義申請貸款；另一方面，林偉轉型做房地產業之後，此前的服裝布料加工公司並未停產，以上述公司的名義來申請貸款同樣具有可行性。但這種方式也有一定缺陷：即便申請成功，貸款額度也偏小，無法填補龐大的資金缺口。tvb now,tvbnow,bttvb) X$ N# c; l- s* b9 }( {( |
6 x! a# ]0 e* q2 x6 e! I! k1 k& ?tvb now,tvbnow,bttvb 林偉甚至做過最壞的打算，即當局面徹底無法挽回時，底價轉讓兩個在建的項目，斷臂求生。或者幹脆退出房地產業，重操舊業。
+ s( P3 \; V! cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
2 a! o) }& {; A* v% |: V7 P! fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 但現在尚未到考慮這個問題的時候。唯一讓他可以期待的是，未來的70天裏，希望出現政策層面的巨大利好，從而再度激活市場，並讓公司起死回生。tvb now,tvbnow,bttvb1 G& M! P* W( q" X& ~
1 x( u' {$ m8 c; O+ p) }
在業內人士看來，出現上述結果只是小概率事件。北京中原地產首席分析師張大偉表示，雖然未來按揭貸款政策松動，但房地產開發貸款政策仍然沒有松動的跡象。同時，地方政府的救市行為可能更多，但對市場的影響很有限。除非出現類似“4萬億”投資或信貸政策的大規模松綁，否則市場仍將處于下行通道中。4 U" l$ E* m, G+ R7 V6 H
) [* T: X( i) ]
事實上，即便這些企業熬到“8月關口”，能否真正享受到銀行信貸的惠及仍是未知數。上述銀行人士表示，銀行對于開發貸的審批，與房地產開發企業的資質和開發實力密切相關。一般來說，在額度有限的情況下，開發實力強、排名靠前的大型房企更易獲得銀行貸款，中小型房企往往“湯都沒的喝”。" Q3 a! T0 h, O8 k& b% T# r% Q
5.39.217.76- w1 j( x7 z3 z, ]
與很多當地的房地產開發商類似，林偉自信，憑借與當地銀行業的良好交情，公司能夠在銀行信貸額度發放時“喝上一杯湯”。但這杯湯能否救得了企業的命，仍然要“靠天吃飯”，即視市場走勢而定。2 t& ?- Q2 k) X2 }7 L- f
5.39.217.76, v, ?! O5 r8 L: X& n
多數機構認為，在多年來房地產投資高速增長的背景下，市場供需關係正在趨于平衡，一些大城市則從增量市場向存量市場演變，留給房地產開發企業的市場空間越來越小。按照這個邏輯，即便企業突破了“8月關口”，留給他們的路也已不長。
$ \% o' I$ x2 _* R- UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
7 g* c" R" f4 y, N* |- n 蘭德咨詢機構總裁宋延慶表示，近年來，房地產業的平均利潤率維持每年下降一個百分點的趨勢，行業也已迎來洗牌時代。隨著各項競爭的激烈和市場空間的縮小，到2015年，將有1/3的房企被淘汰出局，其中以中小企業為主。 |
發表於 2014-5-25 07:24 AM
| 