自救倒計時70天tvb now,tvbnow,bttvb2 }3 F$ r* a$ \+ N' A
中小房企 斷臂求生還是跑贏時間TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 A& T3 g: a! v& `9 a
& }& I1 o* L0 F ^. |# a3 VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb, S0 `7 K1 V6 P5 Y8 m. m
福建房地產老板林偉(化名)，最近遇到了從業以來的最大麻煩。他旗下的兩個在售項目，陷入銷售不暢的困境，兩個在建項目，也因為資金緊張而不得不暫時停工。銀行的朋友告訴他，貸款額度最快要到8月份才能放開。這意味著，在銀行信貸放開之前，林偉要想盡辦法熬過70天的時間。
) v' r3 U9 W9 Q公仔箱論壇
7 x- A1 u7 t; w/ zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 在江浙閩等地的中小房地產商中，像林偉這樣的情況不在少數。雖然身處民間資本發達的區域，但在市場空間不足、融資成本高企的情況下，如果不能跑贏時間，資金仍然可能成為壓垮企業的最後一根稻草。
0 w0 i3 q: R( ]tvb now,tvbnow,bttvb
( D+ R& D2 m& o/ x- P& u& [6 N5.39.217.76 令人沮喪的事實在于，即便林偉真的跑贏了時間，“8月放貸”的承諾也可能只是“畫餅”。在樓市區域風險凸現的情況下，房地產業能否從銀行貸款中的“黑名單”中抹去，顯得疑問重重。如果不能熬過這個關口，許多中小房企將難以避免被市場淘汰的命運。
1 W- D. p* A' M, ]6 J( \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
3 b* x$ ?0 ]) M( dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 救命的關口5.39.217.76& j9 q" b, s. G; l7 l% u' u
1 w/ D! h# z- \4 ?% z! [
回款困難 借貸接力救急5.39.217.76+ Z% B8 r% [; G" D: s2 {+ |
^9 K4 h& [8 y( yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 作為福建本地開發商，林偉旗下的四個項目均在福建。其中，在隸屬于福州的長樂市，林偉有兩個在售項目，另外兩個在建項目則分別位于三明和晉江。
( [6 s( M9 S) }# L( R4 Q5.39.217.765.39.217.76; i6 B- r0 Z, G1 a
林偉轉型做房地產已有9個年頭，在此之前，他在晉江開了一個加工廠，從事衣服布料的研發和加工。2005年，身邊的親戚朋友紛紛轉做房地產，林偉也順勢投入這個行業。開始幾年，林偉做得順風順水，但從去年開始，他明顯感覺到生意不再那麼好做。% z, x; [0 d8 s. p
" a+ b9 U; k5 J8 m1 z7 @2 P- P: Btvb now,tvbnow,bttvb “房子不好賣，有時候降價都賣不出去。”林偉說，前幾年的情況則是，拿到地三個月就能辦預售，而且能夠很快售罄。
8 p: c9 j5 O' ]0 i0 l: S% \tvb now,tvbnow,bttvb [4 X; B% E4 z) |8 ~$ b
不僅如此，拿地成本也越來越高。隨著全國性大型房地產企業進駐福建省三四線城市，本地中小開發商的競爭力嚴重不足。其獲取土地的難度越來越大，有時只能拿到一些位于城市邊緣的劣質地塊。
3 [6 M1 P% G0 ~6 ]8 Z
2 G& n9 S3 U5 i. q. \. Z) _9 Ctvb now,tvbnow,bttvb 最近，林偉旗下的兩個在售項目遇到了銷售困境。按照林偉的計劃，到今年5月初，這兩個項目可以達到80%的去化率，從而為林偉的公司謀得3億左右的銷售回款。但如今，即便採取了降價促銷的政策，項目去化率仍然不足4成。5.39.217.76# C) a/ u# w7 ^1 I
& M8 l ]! i* M* p4 e9 O' ?) a 對于一家小型開發商來說，3億銷售回款至關重要。兩年前，林偉通過項目抵押，從兩家信托公司分別謀得5000萬和8000萬貸款，今年6月即將到還款期限。同時，林偉還以民間借貸的方式籌得3000萬左右資金，用于前期投資。
7 @5 F, |+ T& j+ y% R5.39.217.765.39.217.76' r6 r# O' G% ?4 `0 t" f$ v
事實上，由于兩個在售項目銷售遲緩，林偉位于三明和晉江的兩個在建項目也已停工。如果這種情況持續至6月，企業將面臨債務違約和資金鏈斷裂的風險。
% U2 T% X& q$ r, s2 p* o m' p& Z) c& }* [
事實上，在福建、浙江、江蘇等地的中小房地產商中，很多都面臨類似情況。
$ L% b- m0 y- v' |" z- E/ n ~5.39.217.76
% N0 m/ J0 q, a/ R# p! Utvb now,tvbnow,bttvb 對于林偉來說，這段時間以來只有兩個勉強可以稱得上的好消息：一是福建省開始松綁樓市調控政策，包括降低限購門檻、下浮貸款利率等，也即網傳的“閩十條”實際已在執行之中。二是多個銀行朋友告訴林偉，銀行貸款額度最快可在8月發放，只要能熬過最後的70天，燃眉之急或可解。tvb now,tvbnow,bttvb I" U$ e0 k" c; `8 F( T$ r
- X, B- _3 d, R
為什麼一定要寄希望于銀行貸款？業內人士指出，在房地產企業的資金來源中，銀行貸款的佔比並非最大，但成本最低。尤其是在房地產業成本不斷被壓縮的情況下，低成本貸款尤其重要。公仔箱論壇$ Q: i# Q4 O1 [3 f* L: M
) m+ I( R, P. n4 \8 h+ t- ltvb now,tvbnow,bttvb 銀行的顧慮
- b0 z: f5 p0 c) i6 n; G5 j5.39.217.76公仔箱論壇4 @" Q! S; d) v& F* [9 l
預警風險 房企措手不及0 w$ I3 L' q2 F ~, J; I
5.39.217.76/ V3 w8 K0 \. i: p! ^
在福建，很多類似的小型房企都獲知了“8月關口”的說法。盡管距離8月尚有一段不短時間，但對于深陷資金泥潭的房企來說，無疑是一根救命稻草。
8 w9 p6 B8 ?' u公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb4 h1 @7 M" _. x: ]
對于“8月關口”的由來，郵儲銀行福建泉州支行的一位人士向中國證券報表示，按照往年慣例，銀行按季度的放貸比例為“4321”，即一季度房貸額度相當于全年的4成，後面三個季度分別為3成、2成和1成。因此，房地產企業往往在年初獲得最多的信貸額度。
. ^- ^) \% C5 L" R, e. t& g公仔箱論壇
0 P" V4 f) S2 t9 y, w0 a" i' O% O6 e 但今年的情況完全不同。在金融風險的警示下，很多銀行一季度的放貸額度只相當于不到全年的兩成，二季度到目前為止，貸款額度仍然從緊。這種變化讓很多開發商措手不及。 k: H' c8 G) v8 W/ I: X `+ b
3 E( _# F5 ^$ j8 C! s 上述人士表示，最近一段時間，很多銀行都不再發放房地產貸款。在央行喊話之後，個人住房按揭貸款的發放額度可能有所提高。但對于房地產開發貸，仍然維持從緊的額度控制，最快也要到8月才能發放。5.39.217.767 Z& R6 n* j, M+ q6 K/ L8 c
" B* H$ f; u; C, TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 銀行如此謹慎並非沒有道理。在很多中小城市，房地產市場供大于求的情況已較嚴重，部分城市出現供應過剩的風險。根據國家統計局數據，截至4月末，全國商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。有機構計算，部分二三線城市的去化周期超過20個月，處于市場嚴重滯銷狀態。/ Z% ]& B, Q- r7 A/ p5 ^
+ z& D" p! v, x' r9 V% y; DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 房屋供應的過剩，從林偉們的轉型之路中可見端倪。隨著我國實施房地產市場化改革，不少社會資金蜂擁進入房地產業，其中便包括類似林偉等從實體經濟中轉型而來的群體。投資的增加帶來房地產的大量建設和竣工，但產業空心又使得人口無法聚集，房屋難以消化。盡管具備強大的城鎮化潛力，但對于很多中小城市來說，在短時間內聚集人口仍然困難。公仔箱論壇& O! I0 L: b% j6 }) F
5.39.217.76/ J ~6 w, z( I+ M1 w
在這種背景下，銀行自然要顧及房地產業的貸款風險。據悉，在不少銀行的內部分類中，已將房地產業列入信貸“黑名單”。
0 \* y0 y0 \& `9 ?# S. y/ \5.39.217.765.39.217.76) E* G) p! g1 Q
對于大型房企來說，現時擁有的信用額度主要來自于以往尚未用完的部分，而非新增部分。相比之下，從去年開始，中小房企的申請已根本無法獲批。
1 @8 M' \7 J( W# X' [2 ^0 Otvb now,tvbnow,bttvb
' b7 e- a% w. |公仔箱論壇 上述人士表示，近一段時間以來，他曾接到多位房地產企業的業務接洽。一些房地產商甚至表示，願意拿公司的營業執照，乃至家庭房產做抵押，來申請貸款。但在嚴格的額度控制下，無一成行。
4 z: n2 f C1 Z& i, a: Z3 h3 F# jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 N/ e$ r3 q. h: r% u9 M+ E( bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 最後的招數
7 V }% I) r/ g5 o N6 m4 a" T% qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.760 \7 j4 M0 @: x( m3 u! t
斷臂求生 還是跑贏時間？' K; ^, }8 z3 V2 B
1 S. A2 z' P- V5 ^! x( x! x 在降價促銷未果、信貸額度從緊的背景下，林偉們能做的只有一件事，即熬過未來的70天。他表示，公司正在嘗試謀求另一筆新的民間借貸，以便在6月信托償還之時，解決燃眉之急。但困擾是成本太高。 C7 W5 u, x0 y6 `
% _+ k% L# p7 P, J( r) o7 R
此外，即便房地產已被列入“黑名單”管理，但林偉仍然有辦法從銀行獲得貸款。一方面，他能夠以旗下建築公司的名義申請貸款；另一方面，林偉轉型做房地產業之後，此前的服裝布料加工公司並未停產，以上述公司的名義來申請貸款同樣具有可行性。但這種方式也有一定缺陷：即便申請成功，貸款額度也偏小，無法填補龐大的資金缺口。5.39.217.76* Z4 r6 g4 D4 `1 |
& j7 A4 h" j5 d: [5.39.217.76 林偉甚至做過最壞的打算，即當局面徹底無法挽回時，底價轉讓兩個在建的項目，斷臂求生。或者幹脆退出房地產業，重操舊業。
]- t. V8 q( _& i6 N: R公仔箱論壇公仔箱論壇 A0 Y& A. o8 ]+ ?5 T* b( a+ J
但現在尚未到考慮這個問題的時候。唯一讓他可以期待的是，未來的70天裏，希望出現政策層面的巨大利好，從而再度激活市場，並讓公司起死回生。公仔箱論壇3 W( U1 @# e: ~
8 V! |5 f5 b0 s! F7 k$ H) F
在業內人士看來，出現上述結果只是小概率事件。北京中原地產首席分析師張大偉表示，雖然未來按揭貸款政策松動，但房地產開發貸款政策仍然沒有松動的跡象。同時，地方政府的救市行為可能更多，但對市場的影響很有限。除非出現類似“4萬億”投資或信貸政策的大規模松綁，否則市場仍將處于下行通道中。
& ~0 X, x) v( r7 ~5.39.217.767 ]" o2 |5 y- `; I5 y
事實上，即便這些企業熬到“8月關口”，能否真正享受到銀行信貸的惠及仍是未知數。上述銀行人士表示，銀行對于開發貸的審批，與房地產開發企業的資質和開發實力密切相關。一般來說，在額度有限的情況下，開發實力強、排名靠前的大型房企更易獲得銀行貸款，中小型房企往往“湯都沒的喝”。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- {9 \9 u: Z5 X, n: ~& T4 P& N B7 q
) H0 d8 R) q& \4 _. N) vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 與很多當地的房地產開發商類似，林偉自信，憑借與當地銀行業的良好交情，公司能夠在銀行信貸額度發放時“喝上一杯湯”。但這杯湯能否救得了企業的命，仍然要“靠天吃飯”，即視市場走勢而定。
; J& j: k& h; r6 l/ k' |5.39.217.76
! W+ C1 ^! ?/ m/ d$ I% Y% F3 Z9 v1 t5 }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 多數機構認為，在多年來房地產投資高速增長的背景下，市場供需關係正在趨于平衡，一些大城市則從增量市場向存量市場演變，留給房地產開發企業的市場空間越來越小。按照這個邏輯，即便企業突破了“8月關口”，留給他們的路也已不長。
( _! `6 F- a7 T) T6 V- i公仔箱論壇5.39.217.769 n C/ M) v6 i; V5 j! t, f/ T
蘭德咨詢機構總裁宋延慶表示，近年來，房地產業的平均利潤率維持每年下降一個百分點的趨勢，行業也已迎來洗牌時代。隨著各項競爭的激烈和市場空間的縮小，到2015年，將有1/3的房企被淘汰出局，其中以中小企業為主。 |
發表於 2014-5-25 07:24 AM
| 