樓市降價風暴已經燒向一線城市。
) V# O% p6 K, z4 _" ]& y) Ttvb now,tvbnow,bttvb4 n# n* T1 h; V' Y. s0 |3 `0 S# p$ Q' M
以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。5.39.217.76) r3 O M& i0 U6 f* Z) Y
& t* L, o3 y" M# ] |# C
與此相對的是，依然火爆的土地市場。tvb now,tvbnow,bttvb: M8 }" }9 D7 G8 A7 ~
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" d+ p6 R0 ]3 P/ D
一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。# [( b- T5 a) c' |- r" C: k
: }: U' ]. M7 z4 M" C
其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。
' H+ `2 O1 \& x9 U( ?/ e" b
- y* L/ L1 }2 I+ H9 x “這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。
" q' c' G: S" YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% M, D7 O8 Q+ e0 r7 V$ T# e 看不懂的拿地經tvb now,tvbnow,bttvb. H0 H* K7 n* t! l' z
- D# e, x# g2 b 一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。
- i) U3 L* {$ C W5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb- y+ `" E8 N. G) J/ }
“該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。- J, m4 {, l/ x2 X2 V' M& n$ T
tvb now,tvbnow,bttvb4 o. P8 J& B0 a$ T1 ]
對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”
; C7 _; p6 z% q& r# L+ MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# v* u& A& C1 n
實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。公仔箱論壇4 e! n9 E9 B* _" S% {' H
- g2 T9 g1 _& K# O$ E4 [7 Y 根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。公仔箱論壇5 A* k' ^1 }, w& A }5 d
tvb now,tvbnow,bttvb: ~# A9 g) s& ?* j
相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。公仔箱論壇7 _5 R! _/ r' U% ]; Z7 r2 b; E
tvb now,tvbnow,bttvb+ \1 B, o! r( V( G, ]0 T4 ~" z
21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。
3 I* n' P+ e6 l! k [& U公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb! `: P) K2 m+ `
5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。
7 Q4 J+ O ]6 P9 h7 v% ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" U8 X8 u/ T* q2 k. t# O 北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。tvb now,tvbnow,bttvb& e. y# F$ T/ M& K7 Y
1 c5 u, z7 J# q& S$ u5 `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 誰在推高地價？1 Q: X! c; ~1 n% A) T0 S; i
+ S. `! k2 H, `: g# G# ]. X
談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。公仔箱論壇( }) Y6 C( e0 e) o
tvb now,tvbnow,bttvb% ?# t' l, Z/ n z
以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。
7 k& j z+ m& ~9 ?公仔箱論壇0 J8 t8 R2 w7 b% A. Y
“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。
8 H) A r- D' U) E9 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( E6 D8 Z5 V# w4 Z- H
除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。
- T! G& [. b9 T+ V公仔箱論壇 k) S& O4 J8 w# u! z
財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。
- T) L, W9 ]. c8 `/ o* X1 X$ P; f3 s v
“為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。
|/ T1 p4 ], [1 W1 W公仔箱論壇5.39.217.761 s& t) ?$ w! c% g# K, `' E1 s
以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。公仔箱論壇0 e A' _6 W; b9 h0 Q- q& Q
5.39.217.765 d% v* s) E5 ]6 r
“在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。
! E- Q, f" _% g- F5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ Q3 D2 k* a) a7 V" X
也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。
( P$ n9 q+ k+ ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb. I9 u) j3 n# T! }# G. n3 {. e
“不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。
5 z( m; t1 N3 |. B+ y7 O5.39.217.76
" l% p& H5 ]+ F0 z" A8 x, ~+ r5.39.217.76 另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”公仔箱論壇/ V9 z! Z6 m, s& ~
1 ^3 _: Z. U$ A" U2 \$ A$ p公仔箱論壇 不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。 |
發表於 2014-5-14 07:49 AM
| 