樓市降價風暴已經燒向一線城市。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 t( R' o4 S3 \* l& u
( `$ ^3 @& V. O7 w$ D 以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。3 g8 I. ?, z3 b* }
% g: }3 H. P1 E1 atvb now,tvbnow,bttvb 與此相對的是，依然火爆的土地市場。& q5 i; l( Q7 E6 U1 c
- h6 \' D$ P5 [, {) R# A 一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。
6 H# z# X4 }) I* I
) s0 V& `: O, G( K1 G% ` 其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。5.39.217.76# F0 ^, Z3 i X& ]7 X9 K" @
5.39.217.76, q. J/ o; S0 \, p g) `0 u
“這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。
2 }/ L# U. S% P6 T: V% G' Ztvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# s( U5 S9 }; z1 ]
看不懂的拿地經
9 v, B7 {3 W* k( w公仔箱論壇
}% x8 }* p2 A8 O$ r. V 一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。5.39.217.76( {4 r+ ~* a3 h4 t
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: v5 x8 p. a! I3 r" Z
“該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。
$ B3 C1 l/ X: a+ E2 f4 \: H
. J0 q; I2 H8 _8 d) l+ |5.39.217.76 對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”5.39.217.76) t! m' {5 \) @! g2 r0 W! T" t2 d
5.39.217.76$ f0 Z/ s. Q% O2 f P
實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。
`5 n# n. Z5 H公仔箱論壇% m: x) T# u; E( p7 R4 k) h% F' @
根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。
) G$ N5 D, q6 K, f+ }+ eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 M) Z% N: V: S9 H
相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。tvb now,tvbnow,bttvb, Q* B9 N5 o4 ?
: k" Z; Y1 q0 |# K+ W2 X) b' r+ y
21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。/ ]/ L- `( S* g% _& o8 u- u/ B
% ^5 s3 Y8 }6 V' e8 y 5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。( M6 w0 v. D2 j$ [& x6 Z, g+ Y
tvb now,tvbnow,bttvb- B7 \3 n. C* q& L
北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。
, p5 B1 p: {$ w+ K4 I; ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
* w9 k+ |5 B0 t; J4 q公仔箱論壇 誰在推高地價？tvb now,tvbnow,bttvb, x* h$ P) a% ]* k# M3 _
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 n( } L! ]. d# r! B4 b8 n/ Y
談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。1 K% n* v) I% m: e g# D3 l
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# C/ P: F, L1 Z' z9 ^* Q3 r: F _
以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。tvb now,tvbnow,bttvb3 i }# [ A1 p& `" m
5.39.217.76" ~- i4 r9 z( b- Q! T
“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。
3 |4 A: F3 e* ~ I" uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇7 ~7 o* W! `" a5 J1 M
除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。
3 e7 U- Z/ ?; A" Q" B9 y8 i* ]3 CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! v/ y5 R+ |1 [! f% t
財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。: U5 a5 q: m O# l: {/ s
公仔箱論壇; }2 x1 t) t- h0 w! V: C
“為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。tvb now,tvbnow,bttvb) ]' _5 x5 T! |
4 m. R* V9 c3 Y" @/ q 以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。, {( P+ W9 @ M0 Q/ Y6 C- a& N7 L
/ z/ y7 P/ p! `
“在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。
) b: y7 b( \4 b" z1 t公仔箱論壇$ W) Q/ ]1 E2 F
也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。
' D" q; M: V7 M* @
7 ? o/ W8 w( H* VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 “不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。
& L/ f6 w+ X" ]5 Q5 H0 N4 ]* r7 ^, W) F: {
另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”5 g" `! z6 P. \3 }: S7 E
j8 I( o; L: \- U5 U! G2 r' |
不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。 |
發表於 2014-5-14 07:49 AM
| 