樓市降價風暴已經燒向一線城市。公仔箱論壇3 j2 M/ ?' I; u+ h1 R' z9 z
0 Q6 F4 Q9 \1 H. a
以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。
) E2 q1 e a7 I3 p5 o# {1 atvb now,tvbnow,bttvb
D8 D) N4 h( A# a/ t 與此相對的是，依然火爆的土地市場。
7 a* X- N* j) \3 W5.39.217.765.39.217.76) ]$ k. J' X. Y& G
一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ j$ l# w8 h" o" @6 y% E
) X1 q' l1 ^7 `- Z( vtvb now,tvbnow,bttvb 其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。8 K6 u" r) m8 E' \: |
& Q$ b8 b$ D& s/ D* kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 “這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。" R; r# N$ ^, n0 `$ O' _3 _
- i- f9 Q+ Q& o9 c7 c公仔箱論壇 看不懂的拿地經
* [5 ]- l4 o! U4 y8 l* b- Ptvb now,tvbnow,bttvb* c9 G' ]8 d8 N6 O& }% }; g' }
一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。公仔箱論壇; \+ I3 F* ]; ?' S( | {
0 f- A0 n; o6 O" W; `; Atvb now,tvbnow,bttvb “該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, s( s+ W. g; P, J) d& A- D
, q. O! `( U t2 X- s" b/ q5.39.217.76 對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: W8 Y9 W; S5 d4 a
6 c- n! a6 \+ b$ k" {3 Q) l# ~
實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。5.39.217.76) e0 i# E# ^8 w9 \) \$ G5 t: u
tvb now,tvbnow,bttvb9 Y: K P5 v; N/ k0 I7 W2 |
根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) I1 s8 ?" P, Y( w# S
* u( k/ T3 m7 l1 h+ _& |. s5.39.217.76 相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。
: C) Q1 J/ I: ^0 f# J公仔箱論壇
' e& i. e( ?* A! z9 k$ V' U/ V 21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。
! V/ C! B- o9 i2 l2 i# N$ {公仔箱論壇
* w# X: W- W) x) I! I公仔箱論壇 5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。. |: N) ]- \3 f5 `0 o) h, m5 O+ l7 n
1 O$ _. I T) u0 F3 x4 A" |3 _ 北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。# z2 Y) C p3 e: B3 @; U( s
% [0 H- i: p( S" L4 @8 g* T
誰在推高地價？公仔箱論壇& l0 X' D+ O$ R1 u3 b; ^
" d U& g2 L" r! H
談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。
8 w k; O; G4 m% V5.39.217.76
% c+ L4 Q4 q- i 以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- W; K& j8 P4 Y8 e8 L
5.39.217.76% G% r! B8 J7 A- f3 _
“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。5.39.217.761 T. W! J- v, G0 E
2 H$ a; {9 ~8 x) T/ i3 c9 I6 n9 a 除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。
9 o7 j; W# v T Q& b/ W; T- ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. O- l& q2 U" e
財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。公仔箱論壇; n5 Z5 ^/ v3 m! R
Z4 w" x, d$ t; U/ J9 v% }; F “為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。
" S9 }1 V% G( ?4 s, V' aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇( N7 z; {6 L6 Z! Q4 K0 z
以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。tvb now,tvbnow,bttvb0 K4 ]& g+ J! p+ f9 g& v. S
* B5 _" M- Z- @6 W4 Y “在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。
8 ?7 N, j+ H3 c, G {: c1 Ftvb now,tvbnow,bttvb( t, B7 u+ I& ]3 V" d
也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。
g+ b3 ` i. D5.39.217.76: |6 h5 l1 p1 ? R/ R1 b$ x' j* a
“不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。9 o( \1 T O- I& j: S
+ s- J) M. V- n% d x
另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”公仔箱論壇3 T4 Q- c$ V2 y9 a, L \
1 K7 Q+ Q, s& c3 Z& a: O
不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。 |
發表於 2014-5-14 07:49 AM
| 