这个五一，家里呆着，哪里也没去，陪家人。闲着干嘛呢？摆弄房地产数据和资讯，琢磨了好几天了。同志们都知道我在2010年就出过一本书《中国房地产大趋势》，里面推测2014年最危险，持续十几年的中国房地产大牛市今年要见顶。去年底，我博客发过帖子，说今年要见顶。后来又说，见顶，不会崩盘。房地产要崩，估计也要拖到明年。关于宏观经济，更是言之凿凿：地产不崩，天下无忧。
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/ r5 E3 x8 X, z- o2 n$ ntvb now,tvbnow,bttvb可问题是，今年要是地产崩了呢？现在形势是，真有这个可能。看看上市地产商的数据就知道了，销售同比负增长——这是很要命的事情，意味着近十年来全球经济最大的泡沫快要撑不住了。地产销售同比负增长持续半年，后面铁定是经济大跳水。在2008年上半年，和2011年下半年都出现过，后面发生什么，就不用我说了吧？这里有必要说明一下一般性调整，和崩盘之间的区别，市场一般性调整，是指商品价格跌幅不超过4成，如果跌幅超过40%，那就是崩了。目前为止，貌似还没崩，好像还在做俯卧撑。有市场分析人士早就在去年提示今年二季度要崩。我没本事做这样的预测，但几乎肯定最迟明年下半年，地产肯定捱不过去。公仔箱論壇3 B1 E: A( O1 \ T( I" t/ ~
- Y( r5 F6 ~9 M5 J/ {7 j为什么说要捱到明年底呢？因为北京上海等一线城市房地产崩盘的两个前提，市场利率飙升和房租进入下滑通道，我现在都不敢确定。代表无风险基准收益率的指标，是长期国债收益率，去年底创历史新高，现在其实是下滑，XX宝们的年息现在都跌破5%了，央行貌似要放水而非加息的态势，所以只有等到通胀形势恶化的时候，央行紧缩货币的举动才会看见吧？至于房租，起码北京上海的房租，到5月为止，下滑的态势现在还看不见，但确实涨不上去了。我这么说，不是死多头，我自己都是租房住。但引发市场对地产预期发生转折性变化，应该是这个条件出现之后的事情。
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+ U, W2 r0 c5 n$ f* |公仔箱論壇房产崩没崩，这个问题不需问，因为这和女人生孩子一样，真来了，那是一目了然，没什么争辩。至于房地产有没有泡沫，要不要崩，这和女人怀孕大肚子一样，也是一目了然的事情，你确实知道十月怀孕期限，但你根本不可能知道女人分娩的具体时间。这个问题，我想所有已为人父母的成年人都知道怎么回事。tvb now,tvbnow,bttvb n% x7 v2 F. T* Z/ u f9 B* G/ E) ]
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房产崩了，是否就是世界末日？当然没那么夸张，大家不妨回忆下1993年宏观调控导致海南、北海等地地产泡沫破灭的日子。当然，现在不一样了，如果处置不当，那么就……，这是肉食者谋之，我们想太多没用。这里需要说明一点就是，只有房地产崩盘，中国城镇化进程才能进入第二季，否则城镇化率不可能飙升到80%tvb now,tvbnow,bttvb0 P! U) K0 o/ K1 F R
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这话怎么说呢？
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你必须明白，只有房价跌到现在房价的20%以内，市场才能有望出清，让农户真正进城定居。这个道理，其实很容易理解：现在价格高达1亿的别墅，就算跌掉1千万，年收入几百万的金领阶层依然消费不起，只有跌倒2千万以内，律师、工程师、企业主什么的，年收入数百万，这时考虑买了；同理，现价1千万的豪宅，跌个一两百万，也根本进入不到普遍城镇白领的消费框架中，而现在一百万的房子，就算跌个10万八万的，街头烤红薯的王大妈，和农贸市场的李大哥，还是无动于衷，但跌到20万以内，他们就会考虑购买了。这样大家就明白房地产市场的机理了吧？它有金融投资品的一面，价格膨胀会自然刺激更多的购买欲望，这样又刺激价格上涨，反复循环最后形成泡沫，但一旦价格下跌，那么就会形成负向循环，会一直跌下去。上面涨到什么时候是个顶呢？一般是涨到信用膨胀到无法支撑的时候，也就是再印钞，信用系统就要崩盘，这时就差不多了。往下跌，什么时候算是底呢？也即是跌到下一个消费阶层消费得起的时候，才算是底。
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这具体崩盘时间，是那些距离市场的一线人士才能观察到，我等其实是篡二手新闻资讯和数据的分析评论人士，真不敢随便说。但道理，就是这么个道理，这和你分析女人生孩子，是一样一样的。公仔箱論壇5 B6 K) E+ u& ^5 l
9 S+ W) j4 L& U# F, F' ?- z% ztvb now,tvbnow,bttvb这也就说为何地产崩盘了，中国城镇化才能进入第二季的原因。中国现有城镇化率，官方数据是51%，海通的首席李迅雷认为，是60%以上。他的看法是反推，也就是农村还剩下多少人了，你可以反推城镇化率到底多少？事实上，我早就以此推测中国官方城镇化率数据不可靠了。早在2005年我在四川调研的时候，四川省发改委的同志就曾说，四川省农村其实有四分之一是空心村，人都跑光光了，剩下的四分之三农村，差不多有四分之一的人口呆着算不错了。我无法知道全国农村人口具体分布情况如何，但从农业产出和工商产出差距上推测，农村16～45之间的劳动力估计差不多全部到城镇了。但问题是目前房价下，他们只能算是流动人口，不可能将农村亲人接到城镇定居生活。候鸟式的生活方式，可能是他们大多数人的选择。他们最多也就是在家乡小城镇买了房子，将亲人接到城镇生活，自己依然在各大中小城市之间漂泊，寻找机会。更有可能的是，他们在家乡小城镇的房子，一年到头大部分时间都是空置的……。% k: X7 {9 a; Q0 Y* L) s" _3 R
6 d9 c% {$ X: M! x5 p7 Itvb now,tvbnow,bttvb一旦他们就业的大中城市房价崩盘，这中间相当大的一部分人，才可能考虑在当地置业落户生根。一旦他们考虑购买，中国各大中城市星罗棋布的“鬼城”有了人气，相应的生活服务配套设施才有望跟上，房产逐步升值，然后吸引新一轮买家入场，反复轮回，可能出现新一轮地产牛市。不过那可能是二十年之后的事情了。 |
發表於 2014-5-10 07:29 AM
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