[時事討論] 周日話題﹕港人港地走過場美麗誤會終落幕

周日話題﹕港人港地走過場美麗誤會終落幕
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文 × 姚松炎
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政府終於正式承認暫時不再推港人港地的賣地計劃，但再三強調計劃並非壽終正寢，亦非擱置，換言之，港人港地計劃如今是半天吊，處於既不停止、亦不進行的無可言狀形態。這與當年八萬五政策的忽然不存在，如出一轍。為什麼香港的公共土地政策，經常出現這樣撲朔迷離的結局？5.39.217.76$ y. B. F" x) q4 G& ?
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按道理，一項公共政策，必須經過民意授權與監督，包括諮詢、審議、通過、實行、監察與檢討，即使港人港地計劃只是先導計劃，亦應根據一般政策的實施程序，正如其他先導計劃一樣，必須經過立法會的審議，完成後進行檢討；若果先導計劃的效果理想，理應成為正式長期計劃；若果計劃的效果已經達到，功成身退，理應終止計劃；若果計劃仍未確定成效，理應延長先導計劃，繼續試行；若果計劃因某種原因暫時不可推行，理應先行擱置。邏輯上任何公共政策試驗只有以上四種狀態，斷不會出現既不終止，亦不進行，又不延續，也不擱置的無可言狀。奇怪是當年八萬五政策如是，今天港人港地計劃亦復如是，香港的土地公共政策之所以與別不同，不合邏輯，皆因土地行政全不受民意監察，政府以大地主身分為所欲為。既然土地決策不受公共行政法規約束，政府在土地行政上所作的決定等同私人決定，市民無權置喙，自然毋須向公眾交代有關決策；所謂無可言狀，實質拒絕交代，你能奈之何？

不經審議私自推出的政策+ B; E8 Y6 l  n* G: c+ k

這就是土地政策有別於其他一切政府政策的根本分別，譬如三式辣招（額外印花稅），縱使先實施、後審議，最終仍須交由立法會通過；但八萬五政策和港人港地計劃，卻由始至終毋須經過任何審批程序，既不請自來，亦不辭而別。經此兩役，市民應該清楚明白，政府在土地決策上的絕對權力和不受監管的超然地位，這項殖民政府的特權為政府施政帶來無比靈活與自由。
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即使你信奉精英主義，甚至甘候賢君聖帝作蟻民，認為政府擁有凌駕一切的特權可讓施政更加高效率、不帶民粹；但港人港地計劃從本質上根本不可能達到降低樓價的目的，完全無法保障港人置業。以為找一兩幅土地來限制境外人士購買，就能把樓價下降至市民可負擔的水平，縱不是誘惑的謊言，亦不過是美麗的誤會。計劃的本質其實是轉移視線，把經濟問題變為敵我問題，找個假想敵，製造敵我矛盾，激起敵愾同仇而已。1 R& \+ }4 n4 _+ ]  ^( f: V. c
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實施港人港地供求依然不變5.39.217.761 `: }. p& d$ U& E8 E. U% Q

邏輯很簡單，試想若城中有兩幅地，每幅地都可提供1000個住宅單位，但因容許外資購買，兩地均有1000名港人和1000名境外人士爭奪，導致樓價飈升，令部分港人無法負擔，保障港人優先置業之聲不逕而走。後來政府把其中一幅地實施港人港地限制（「港地」），不容許境外人士購買，但把另一幅地（「非港地」）繼續開放給所有國籍的買家，結果自然是把境外買家推去「非港地」，變成1000名港人與2000名境外買家爭奪1000伙，需求增加了50%，供應卻沒有增加，結果只會令「非港地」樓價更高，港人在非港地更加難以置業；最終港人無奈只好跑去「港地」買港人港地樓，於是「港地」的需求仍是2000人，只不過全是港人而已，既然「港地」的需求與供應不變，其他因素相同，價格怎會回落？從以上的簡化模型可以得知，計劃不但未能減低樓價以保障本地人置業，反會進一步推高樓價，令港人更難負擔，更少選擇；最終的結果只會導致社區人口單一化，人為地製造出境外人士社區與本地人社區的分化，加深矛盾，導致內部分裂。: H7 N- `; q# c) f. t1 H

事實上，自從2012年10月宣布推行港人港地計劃，並於去年9月成功賣出兩幅位於九龍東的港人港地，地價不但不比同區地價低，反而以市場估值上限賣出，印證樓價不因「港地」所移之說。樓價都沒有因此而絲毫回落，反而節節上升，差估署樓價綜合指數由2012年10月的149.6，上升至2013年9月的156.3，年度升幅約5%；雖然其間有其他因素變化，但足見港人港地計劃的降價效果成疑。
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公共政策之所以必須細審周詳，皆因其影響深遠，後果難以挽救，且市民適應需時，實不宜草率行止。若當時政府不是急就章，甚至好大喜功，匆匆把港人港地計劃急上馬，不惜繞過一切監察制度，以地契條款批出限制；而能先諮詢各界，經立法會審議立法，斷不會出現今天這種走過場，無聲落幕的笑話。公仔箱論壇9 C* h' o/ C) I4 i
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請先參考外國例子

限制境外人士購買房產，尤是住宅物業，其實世界風行，未聞朝令夕改，皆因各國皆以立法執行，必先慎密細審，反覆論證，確立原則，令出必行。譬如澳洲就有限制外國人購買房產政策，首先製定《1975年外國收購與兼併法》，繼而定立《1989年外國收購與兼併規則》，並成立外國投資審批委員會，所有外國投資房產者必須向委員會提交申請、審批，未聞因樓價退熱而更弦易轍。新加坡更加全面限制外國投資者購買佔當地住宅供存量九成的組屋，變相禁止境外投資住宅市場，只開放一成私樓炒賣，其價格遠高於組屋市場，確認以上邏輯的推論；組屋制度實行50餘年，未曾因樓價起落而欲行又止。只有香港以地契條款約束房產買家國籍，未經立法授權，隨時抵觸《歧視法》，後患無窮；地契條款只須合約雙方協議，便可更換，改契從來不受監管，制約形同虛設。
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經一事，長一智，雖同屬限外購令，但形同神異，依法抑或據契，差之毫釐。解決香港房屋問題，必須從根本入手，還地於眾，革除殖民。, L1 `1 d9 ?1 j1 X7 W# t) y' s

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