[中國內地] 內房企劈價套現　樓市勢下調

樓盤大幅降價廣告。

　　4月1日電／長三角樓市連環降價拉響了內地樓市減價的序幕，而此一波降價的背後，折射了銀行信貸吃緊、房地產庫存量居高不下，正撬動堅挺的內地樓價。業內人士指出，在銀行錢荒、信貸吃緊的2014年，降價促銷回籠資金將是一些現金流不充裕的房企的首選。
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　　據文匯報報道，2月18日晚，杭州樓盤德信.北海公園宣布清盤，均價較前期房源下降4，000元／平方米。24小時不到，不遠處的天鴻香榭里價格直降3，400元／平方米應戰，減幅平均約兩成。3月23日，蕭山開元名郡正式宣布降價，最高降幅達2，700元／平方米；隨後，綠都四季華庭、綠都湖濱花園、德意空港國際等樓盤先後宣布降價。本月開盤的九龍倉杭州高端項目君璽悄然進行隱形降價，以其折後37，900元／平方米起價推出首批房源，而該項目的樓面價是24，621元／平方米。

　　除浙江杭洲外，附近的常州近日也有樓盤加入了減價戰。而事實上，除了長三角城市，北京、上海和廣州也有一手樓盤在近時加入了減價去貨的行列。
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　　杭州新盤庫存近12萬套　 ' T- x2 R& [/ l6 o

　　內地樓市由2008年的4萬億經濟刺激政策後開始上升，2010年內地開始調控樓市，先後在全國範圍出台了提高首付款比例和二套房貸利率、實施限購等措施。但連串的措施調控下樓價升勢未停。
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　　2013年地產市場熱度仍較高，房企頻頻高價拿地。一些開發商放緩推盤節奏甚至捂盤，致使庫存居高不下。以杭州為例，根據透明售房網數據顯示，截至2014年2月28日，杭州市區新建商品房可售房源接近12萬套。與此同時，杭州可售二手房源創紀錄的突破10萬套。

　　不過，經過去年中的“錢荒”之後，樓市升勢也似真到了盡頭。今年以來內地經濟出現放緩，樓市也出現逆轉。國家統計局數據顯示，今年1－2月，內地住宅銷售額同比下降5%至5，985億元人民幣，而去年同期為增長近一倍。據內地最大房地產網站搜房的百城調查數據，2月份新建住宅價格同比漲幅連續第二個月回落，從去年12月的11.5%和今年1月的11.1%下降至10.8%。
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　　違約事件引發信貸收緊　 tvb now,tvbnow,bttvb4 t% \& G# L" }% q

　　今年以來，違約事件的出現，尤其是早前的寧波興潤置業的崩盤，銀行為防止風險而收緊了信貸，房企的資金更現緊張。

　　而與此同時，銀行也開始收緊房貸。在北京，春節前後國有商業銀行上調首套房貸款利率至基準利率，春節前8.5折貸款優惠基本絕。而光大銀行和交通銀行首套房貸款利率在基準利率的基礎上再上浮5%。近日，廣州也準備出台辦法，收緊公積金房貸，包括門檻提高、利率提高、貸款額減少等。

　　德信.北海公園價格從19，000／平方米直降至15，800元／平方米，價格拉低到兩年前，效果是全國範圍的轟動，並迅速沽清。項目銷售總監杜盛稱，降價是基於該集團的戰略考慮。集團制定了今年破百億元的目標，相對的措施是去庫存，多拿地，加快資金周轉。然而，有與德信房產關係緊密的業內人士透露，銀行信貸吃緊、融資利息高才是德信大幅降價、急於回籠資金的主因。
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　　房企利潤薄　賣樓還貸款　
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　　“根據法律規定，一個地產項目的自有資金不能低於30%，其他融資籌資則佔比70%左右。雖然國有四大行對外的貸款年利率在7%－8%之間，但能以這個年利率拿到貸款的房企少之又少。德信銀行融資的年利率在10%－12%之間，剩餘部分則在員工內部以12%－15%的年利率認購。”　

　　從保利、綠城、萬科剛公佈的2013年企業年報中可以看出，2013年內房企毛利潤率不超過30%，扣除各項運營成本，利潤在20%左右，以12%－15%的年利率融資使得房企基本在為銀行打工。

　　面對種種壓力，降價促銷加速回籠資金成為眾多房企當下的重要策略。業內人士指出，在銀行錢荒、信貸吃緊的2014年，降價促銷回籠資金將是一些現金流不充裕的房企首選。

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