[新加坡] 新加坡住房政策之借镜：台大教授

本帖最後由 serrurier 於 2013-9-30 01:27 AM 編輯 8 v3 i+ n7 v0 f( ]' {  G/ n7 b

新加坡住房政策之借镜：台大教授

1 ?5 l( E* v4 r& n, I近年来都会房价飙涨，造成年轻人买不起房，民怨四起，买的起房的民众，也因负担高房价，无法再做其他有效消费，导致社会投资不彰、消费不振。事实上，这种都会地区房价偏高的问题不仅局限于台湾，世界各主要国家如美、英、法，或亚洲地区如新加坡、香港和对岸的中国大陆等，也都面临相似的问题。其中，新加坡当属住房政策最成功的国家之一。在特种消费税（简称特消税）即将修法之际，看看新加坡的住宅政策，值得我们参考。
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新加坡1965年正式建国，当时全国200万人口中有40％住在贫民窟和窝棚里。为了解决居住问题，政府于国家发展部设「建屋发展局」（HDB）全权处理。该局从政府拿地，统筹提供大量平价的组屋，藉此让新加坡国民能够实现「住者有其屋」的理想。  r; z0 W- k3 w' j2 ~  \

组屋是新加坡最常见的公共住房形式，性质类似于中国大陆的保障性住房与我国的合宜住宅，目前约八成七人口住组屋。新组屋定价由专业估价师根据二手组屋市场成交价进行评估，与二手组屋价格挂勾，目前新建组屋价格较二手约便宜4成，二手又较私人房产便宜超过一半。原因在于组屋只有地上权99年，私人房产却拥有完整的所有权。tvb now,tvbnow,bttvb9 l0 [2 B) L1 f6 k% N4 `( I4 |' Y

组屋价格虽低廉，但品质高，不论是建材品质、整体设计，或是公共设施，宛如高级住宅，附带装潢与基本傢具，同时还会有相关配套措施，包含公园、学校、体育场、大卖场、停车场等，让居民在自己的生活区域裡就可以满足所有的生活需求。

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不过，建屋发展局几乎年年亏损，从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元(约合4000亿元台币) ，赤字必须由政府资金填补。因此，住屋福利的获取并不是无限度的，新加坡政府对组屋的申购、使用和转售规定也做了许多限制。新建组屋只准新加坡国民申购，每对夫妻一生只有两次的购买机会，二手组屋则包括永久居留权身分者，购买次数不限，政府还会视买房家庭的收入状况，提供1万至7万新元不等的津贴。但限定每户家庭最多只能拥有1套组屋，组屋购入后，一般上必须在屋主住满五年后才可转卖，否则会被处以高额罚款或者牢狱惩罚，以此来警戒怀有牟利目的的骗购者。
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另值得一提的是，若以成家申请组屋者，夫妻离婚，必须六个月内把已申购的组屋卖掉、搬出。若购房者选择在靠近父母居住的地点购买二手组屋，还能额外获得1万新元的津贴。新加坡政府透过住房政策，落实鼓励结婚与生育，培养家庭伦理和谐。更重要的是，建屋发展局每年还会拿出一定的资金来翻修、改造和重建一部分公共组屋。% T4 P2 g  c2 _, p: v

其实新加坡组屋的购买，还跟其公积金账户有关。现在的公积金从原来单一的储蓄式养老保障发展为综合性社会保障体係。缴费按照不同比例计入普通账户、专门账户、医疗储蓄账户。普通账户的公积金可用于购置政府组屋，进一步再降低民众购屋的压力。公积金缴费率与参加公积金计划成员的年龄相关，壮年多缴纳，逐步递减，退休前后大幅降低。账户缴费费率，通例是以50岁以下私部门工作者，薪水高过每月750新元者，雇主缴16％，雇员缴20％。tvb now,tvbnow,bttvb$ @2 X- ?8 L7 m

扣除公积金后，剩下的房款也由建屋发展局提供远低于商业银行的低利率贷款，使得居民的购房能力得到大幅提高。此外，针对一些没能力买房、处在社会底层的低收入家庭，新加坡政府则提供租赁组屋，租金仅约市场出租价格的10%到20％。

从这些规定上来看，透过组屋供应体係和具有强制储蓄性质的强积金制度相互配合，新加坡限制了炒房行为，为中低收入的家庭提供了一定数量的房源，使大多数家庭能够负担得起组屋，成为全球惟一一个民众拥屋率接近100%的国家。即使房价近两年来飙涨将近七成，年轻人还是可以轻鬆成家，兼具创造财富增值的机会。为国家的社会稳定和经济繁荣奠定了基础。
　
儘管已实现了「居者有其屋」，今年8月18日晚间新加坡国庆群众大会上，李显龙仍先后用英语、汉语、马来语3种语言宣布，政府将对住房、医疗和教育等基本国策做出重要战略性调整。引人注目的是，李显龙政府宣布将提高购屋津贴。他坚信，拥有住房是新加坡的基本国策。住房政策不仅要为新加坡人提供住所，也是人们珍贵的储备金，更是「我们扎根、组建家庭及与其他新加坡人建立友谊和情感共识的家园。」
　
李显龙的演讲中说明新加坡计划推出多项政策，增加土地供应。未来14年内，逐步将军用机场及港口迁移，以释出1,800公顷土地兴建组屋及办公楼。他保证未来买家只须动用公积金及办25年房贷，每个有工作的新加坡家庭都能负担得起他们的住房。比起过去的30年房贷，省下来的钱，人们能存更多为退休后的养老做准备。
　
谈到有关住房的新政策时，李显龙化身房屋推销员，做了详细说明：称以家庭为单位，月入1千新元（一新元约23元新台币）的家庭，透过购屋津贴计画，可以买到新建的两房组屋；月入2千新元，可买3房组屋；月入4千新元约，可买4房组屋。

他举例说，1个3房单位价值17万新元，月入2千新元的家庭，买组屋时现行津贴4万5千新元，未来将提高到5万9千新元，扣抵后做25年贷款，每月427 新元可完全由公积金账户支付，买家完全不再有负担；4房组屋价值28万5千新元，月入4千新元的家庭，买组屋时现行津贴1万5千新元，未来将提高到3万9千新元，扣抵后同样办25年贷款，再由公积金每月支付920新元，买家每个月只须支付67新元，负担非常低。
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新加坡可以说贯彻了「居者有其屋」的理想。他们国家发展部长许文远在今年初的财政预算桉辩论期间曾透露一个目标：要让人们用4年薪水便买得起组屋，即房价所得比只有4。难怪李显龙的演讲也说了：「住房将继续是新加坡人分享国家进步果实、提升低收入者的重要途径。」
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台湾与新加坡两地社会发展与国情不同，完全效法新加坡增加组屋供应量的住宅方桉并不恰当。况且根据行政院主计处2010年住宅普查数据，全台的空屋率达到19.4％，换成户数高达156万户。其中，持有三屋以上者多达66万人。若过度扩大合宜住宅、社会住宅与现代住宅兴建，恐造成资源浪费。

建议政府在短期方面，先提高土地与房屋的持有成本，并对「一户多屋者」扩大课徵特消税，置产投机、投资需求，就会自然减少，空屋也会释出。长期而言，除实施专家学者所呼吁的实价课税外，政府也可考虑提供适量的合宜住宅，不论是由国家兴建或由委由建商建造，让国人买的起，同时参採新加坡中央公积金制度，放宽我国公保及劳保年金相关规定，允许投保人用以购买自用住宅，这亦不失为一个解决年轻人购屋头期款不足的好方法。

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