《施政報告》發表後，樓價不跌反升，各個反映樓價的指數，都錄得新高。與此同時，當局公布興建中的樓宇，數量持續上升，反映未來供應會逐步增加，這種現象有異於傳統的供求關係，相信主要反映了市場受心理情緒主導。公仔箱論壇' J9 l: f0 L! \9 O( E8 o% V
9 a. U0 F1 W2 A3 Rtvb now,tvbnow,bttvb關於未來住宅供應，公眾感覺有點愈聽愈糊塗。政府提供數據，未來四年供應不會少於六萬五千個，加上今年賣出土地將建兩萬個，私人住宅供應超過此數，連同資助居屋，房屋供應比過去只有萬餘個為多。
# A% j. W6 }2 ^) C4 C
. ]9 H' E, R2 G$ [# T公仔箱論壇另一方面，隨樓價持續上升，市民承擔能力下降，加上去年推出買家稅遏抑境外置業需求，購買單位的需求應會被逼調低。" u( \7 m+ j2 X- i9 s& i
4 P8 x. G- B: f* F, a. w3 V4 f3 M5.39.217.76根據傳統經濟學說，如果供應增加，需求不變，樓價應會下調；同樣，如果供應 不變，需求下降，樓價也會回落，現在預見供應上升而需求受壓，樓價下調的趨勢應該顯而易見。+ Q: r' x. y( g0 A( |* Q/ Q$ ]: W
6 U1 t7 \% x, W Vtvb now,tvbnow,bttvb預見供應增價格反上升
$ h, {/ t. T& l/ E5.39.217.76
& k. z3 H6 N3 y! Z現實卻是背道而馳，樓價近日不跌反升，供求現象應有的理性反應並沒有出現。為甚麼發生這個情況呢？最有可能的解釋是，公眾對樓市政策的解讀與經濟假設不同，大家對樓價的預期偏向樂觀，認為未來的需求仍然會超過供應，今日不買，明日會更貴。1 C7 y6 g* E( A& V& z. y
tvb now,tvbnow,bttvb; r- |# v5 a6 p6 N! o( Z9 U
公眾對樓價的樂觀，緣於不少假設，譬如內地人對香港物業的需求有增無已，買家稅只能起短暫治標作用；當局的供應預測未必準確，日後供應量數據可靠性成疑；還有就是本港建屋土地資源缺乏，長遠供應始終令人憂慮。3 S1 W. S- Z! T o. R6 i# r2 U
5.39.217.769 x: ]% r' M( f
樂觀歸樂觀，這段時間樓價易升難跌，主要與經濟基本因素有關，現時本地經濟仍然健旺，失業率偏低，加上熱錢源源流入，形成資金充裕。另外，業主賣樓套現後不易另覓穩健投資，都有利於樂觀的市場情緒。tvb now,tvbnow,bttvb2 l- s# `: D3 @
tvb now,tvbnow,bttvb" _2 ?% X" X" F2 l! j; v6 c
究竟未來樂觀情緒會否持續，是影響樓價因素之一，特別是現時政府推出多項行政措施，左右市場運作，使市場反應特別容易變得極端。
* {5 F o7 _+ ]% |tvb now,tvbnow,bttvb
2 r) m7 r/ O3 g) G( rtvb now,tvbnow,bttvb以對付投機的短炒稅為例，現時樓市暢旺，持有住宅作為投資的業主，心態是現在沽出手頭物業，再買回就會失去短期沽貨的靈活性。他們的回應方法是除非看淡後市，否則必比以前惜售，不單止善價而沽，甚至會提出超前市況的高價。這種心理造成早前交投減少，若一旦成交活躍，往往又會創造出新高價指標。0 q; m8 v# G0 W6 f
! Q5 Z( P1 h. e) Y* q
由於現時業主買入單位都做好長準備，加上有稅務考慮，易手單位回流市場供應大減，容易造成放盤量不足。 ]1 f$ q$ r% z2 _' D
A) i% B0 a; C0 ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。買賣添限制磚頭波動大
5 p; X i' V' Y: {; n& N5.39.217.76
}) J7 ]4 j+ d+ h公仔箱論壇行政措施對樓價的影響，有利也有弊。買賣限制在升市時令業主放盤意欲減少；在跌市時，也可能令到買家入市意欲受影響，因為當樓價下跌，買家就要考慮一旦購入單位，短期離場代價很高，假如樓市氣氛逆轉，買家入市就會多了套現限制的障礙。
) |: L) o$ f. C( L( _0 n0 F9 Z" m5 q, y) j8 s; }- |4 D; i$ Y0 S
物業市場的買家主要有兩類，一類是有實際需要的用家；還有是長短的投資者。長期以來，買樓投資被視為穩健的長增值方法，和買股票相比，「買磚頭」不涉及對行業或財務的認識，加上樓宇供應預測性高，不若股市大升時會有大大小小的集資活動湧現，故此被視為穩健的投資對象。雖然政府施加稅務干預，令短炒投資者離場，但供應不足和實際需求，仍然誘使長投資者買樓放租。不過，隨供應緩緩增加和行政措施帶來的限制，無疑會令買樓投資的風險增加。
1 P, {7 z5 {' l; \5 f# xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 i7 @: @) Y* L0 G
2 C1 i; N4 J6 t, z- p" Z
星島日報社論 |
發表於 2013-1-27 12:38 PM
| 