《施政報告》發表後,樓價不跌反升,各個反映樓價的指數,都錄得新高。與此同時,當局公布興建中的樓宇,數量持續上升,反映未來供應會逐步增加,這種現象有異於傳統的供求關係,相信主要反映了市場受心理情緒主導。
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+ `* g& }" ?& U1 Z1 A) b7 m9 C5.39.217.76關於未來住宅供應,公眾感覺有點愈聽愈糊塗。政府提供數據,未來四年供應不會少於六萬五千個,加上今年賣出土地將建兩萬個,私人住宅供應超過此數,連同資助居屋,房屋供應比過去只有萬餘個為多。5.39.217.76) E" w5 W7 ]8 j, k
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另一方面,隨樓價持續上升,市民承擔能力下降,加上去年推出買家稅遏抑境外置業需求,購買單位的需求應會被逼調低。
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根據傳統經濟學說,如果供應增加,需求不變,樓價應會下調;同樣,如果供應 不變,需求下降,樓價也會回落,現在預見供應上升而需求受壓,樓價下調的趨勢應該顯而易見。
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& a, Y* P2 Y2 y& U( V$ otvb now,tvbnow,bttvb預見供應增價格反上升
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現實卻是背道而馳,樓價近日不跌反升,供求現象應有的理性反應並沒有出現。為甚麼發生這個情況呢?最有可能的解釋是,公眾對樓市政策的解讀與經濟假設不同,大家對樓價的預期偏向樂觀,認為未來的需求仍然會超過供應,今日不買,明日會更貴。
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公眾對樓價的樂觀,緣於不少假設,譬如內地人對香港物業的需求有增無已,買家稅只能起短暫治標作用;當局的供應預測未必準確,日後供應量數據可靠性成疑;還有就是本港建屋土地資源缺乏,長遠供應始終令人憂慮。% R2 |6 V( j' b0 L3 a1 S* V
J& M$ K7 c/ B- V) C& o; DTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。樂觀歸樂觀,這段時間樓價易升難跌,主要與經濟基本因素有關,現時本地經濟仍然健旺,失業率偏低,加上熱錢源源流入,形成資金充裕。另外,業主賣樓套現後不易另覓穩健投資,都有利於樂觀的市場情緒。
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究竟未來樂觀情緒會否持續,是影響樓價因素之一,特別是現時政府推出多項行政措施,左右市場運作,使市場反應特別容易變得極端。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; s* G# u+ r1 G# H: w g
0 m: T9 y/ _! [/ i8 j以對付投機的短炒稅為例,現時樓市暢旺,持有住宅作為投資的業主,心態是現在沽出手頭物業,再買回就會失去短期沽貨的靈活性。他們的回應方法是除非看淡後市,否則必比以前惜售,不單止善價而沽,甚至會提出超前市況的高價。這種心理造成早前交投減少,若一旦成交活躍,往往又會創造出新高價指標。
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; q& [, g; d# l* _由於現時業主買入單位都做好長準備,加上有稅務考慮,易手單位回流市場供應大減,容易造成放盤量不足。tvb now,tvbnow,bttvb# I& c& w4 O" U6 D1 D& u
4 i5 G1 m$ R7 E) d0 S9 I* atvb now,tvbnow,bttvb買賣添限制磚頭波動大
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4 M' b& ^1 u3 WTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。行政措施對樓價的影響,有利也有弊。買賣限制在升市時令業主放盤意欲減少;在跌市時,也可能令到買家入市意欲受影響,因為當樓價下跌,買家就要考慮一旦購入單位,短期離場代價很高,假如樓市氣氛逆轉,買家入市就會多了套現限制的障礙。tvb now,tvbnow,bttvb0 C6 m5 ^5 G) E2 `* s! D$ s
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物業市場的買家主要有兩類,一類是有實際需要的用家;還有是長短的投資者。長期以來,買樓投資被視為穩健的長增值方法,和買股票相比,「買磚頭」不涉及對行業或財務的認識,加上樓宇供應預測性高,不若股市大升時會有大大小小的集資活動湧現,故此被視為穩健的投資對象。雖然政府施加稅務干預,令短炒投資者離場,但供應不足和實際需求,仍然誘使長投資者買樓放租。不過,隨供應緩緩增加和行政措施帶來的限制,無疑會令買樓投資的風險增加。 - J7 \7 s- d0 G6 N/ e6 X4 i' J
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