《施政報告》發表後，樓價不跌反升，各個反映樓價的指數，都錄得新高。與此同時，當局公布興建中的樓宇，數量持續上升，反映未來供應會逐步增加，這種現象有異於傳統的供求關係，相信主要反映了市場受心理情緒主導。0 `3 W! l+ o0 |% P. t8 U
公仔箱論壇+ q- B- s3 p, [2 t* G
關於未來住宅供應，公眾感覺有點愈聽愈糊塗。政府提供數據，未來四年供應不會少於六萬五千個，加上今年賣出土地將建兩萬個，私人住宅供應超過此數，連同資助居屋，房屋供應比過去只有萬餘個為多。
. V1 _& w8 U, vtvb now,tvbnow,bttvb
& }6 W! Y% ]+ y2 r% e3 v5 u% f* qtvb now,tvbnow,bttvb另一方面，隨樓價持續上升，市民承擔能力下降，加上去年推出買家稅遏抑境外置業需求，購買單位的需求應會被逼調低。
$ T. y% y4 h) G% t+ ^0 ] g4 |tvb now,tvbnow,bttvb
- X; f3 Y: t9 Q/ O0 o/ u0 k5.39.217.76根據傳統經濟學說，如果供應增加，需求不變，樓價應會下調；同樣，如果供應 不變，需求下降，樓價也會回落，現在預見供應上升而需求受壓，樓價下調的趨勢應該顯而易見。4 S/ T( h) f7 m
; y8 F5 L7 p' R5.39.217.76預見供應增價格反上升
5 A* A z/ q, y2 Ktvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb, C4 @: V% }6 D, j
現實卻是背道而馳，樓價近日不跌反升，供求現象應有的理性反應並沒有出現。為甚麼發生這個情況呢？最有可能的解釋是，公眾對樓市政策的解讀與經濟假設不同，大家對樓價的預期偏向樂觀，認為未來的需求仍然會超過供應，今日不買，明日會更貴。
1 `- z( x! I [0 H
/ r: h7 \1 W/ rtvb now,tvbnow,bttvb公眾對樓價的樂觀，緣於不少假設，譬如內地人對香港物業的需求有增無已，買家稅只能起短暫治標作用；當局的供應預測未必準確，日後供應量數據可靠性成疑；還有就是本港建屋土地資源缺乏，長遠供應始終令人憂慮。tvb now,tvbnow,bttvb/ B/ ^5 ]: t$ ^7 P4 x* Q: Y
2 b1 T/ F- y) `& D! m公仔箱論壇樂觀歸樂觀，這段時間樓價易升難跌，主要與經濟基本因素有關，現時本地經濟仍然健旺，失業率偏低，加上熱錢源源流入，形成資金充裕。另外，業主賣樓套現後不易另覓穩健投資，都有利於樂觀的市場情緒。
* ]- e" z' S1 U8 E3 I! `. ~" dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 s; j1 S. W+ U( }% e
究竟未來樂觀情緒會否持續，是影響樓價因素之一，特別是現時政府推出多項行政措施，左右市場運作，使市場反應特別容易變得極端。
4 n2 i8 U% m( T3 |! X! c$ ^5.39.217.765 i% b8 M3 A. K: d* X
以對付投機的短炒稅為例，現時樓市暢旺，持有住宅作為投資的業主，心態是現在沽出手頭物業，再買回就會失去短期沽貨的靈活性。他們的回應方法是除非看淡後市，否則必比以前惜售，不單止善價而沽，甚至會提出超前市況的高價。這種心理造成早前交投減少，若一旦成交活躍，往往又會創造出新高價指標。
# {9 n: }0 I+ L# S8 A0 w5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! G; M4 y+ W* G" @% L7 U, j+ k2 h
由於現時業主買入單位都做好長準備，加上有稅務考慮，易手單位回流市場供應大減，容易造成放盤量不足。
! H! G7 Y( o6 w" j5 K9 B# E
3 |8 T3 {% I+ p5 |. R買賣添限制磚頭波動大5.39.217.762 t% Q( W. ^! d. o: w7 Y
& c3 O% d, ?+ V9 v* y: X5.39.217.76行政措施對樓價的影響，有利也有弊。買賣限制在升市時令業主放盤意欲減少；在跌市時，也可能令到買家入市意欲受影響，因為當樓價下跌，買家就要考慮一旦購入單位，短期離場代價很高，假如樓市氣氛逆轉，買家入市就會多了套現限制的障礙。
3 m# x7 [9 K6 F S$ s utvb now,tvbnow,bttvb
4 X8 T. P, X" M! I. d公仔箱論壇物業市場的買家主要有兩類，一類是有實際需要的用家；還有是長短的投資者。長期以來，買樓投資被視為穩健的長增值方法，和買股票相比，「買磚頭」不涉及對行業或財務的認識，加上樓宇供應預測性高，不若股市大升時會有大大小小的集資活動湧現，故此被視為穩健的投資對象。雖然政府施加稅務干預，令短炒投資者離場，但供應不足和實際需求，仍然誘使長投資者買樓放租。不過，隨供應緩緩增加和行政措施帶來的限制，無疑會令買樓投資的風險增加。
! E5 u6 N; I! M* r公仔箱論壇
+ b( p6 j. ? v! l& h
+ v Z! ?0 b1 |: P, `5 {7 e" j5.39.217.76星島日報社論 |
發表於 2013-1-27 12:38 PM
| 