《施政報告》發表後，樓價不跌反升，各個反映樓價的指數，都錄得新高。與此同時，當局公布興建中的樓宇，數量持續上升，反映未來供應會逐步增加，這種現象有異於傳統的供求關係，相信主要反映了市場受心理情緒主導。5.39.217.76& |& e$ {" Y+ V( y+ @2 I. E
5 |% r% E( F5 A; ttvb now,tvbnow,bttvb關於未來住宅供應，公眾感覺有點愈聽愈糊塗。政府提供數據，未來四年供應不會少於六萬五千個，加上今年賣出土地將建兩萬個，私人住宅供應超過此數，連同資助居屋，房屋供應比過去只有萬餘個為多。
m* W% ?! r$ [0 [2 q8 n公仔箱論壇) o/ P" u# F( q! O
另一方面，隨樓價持續上升，市民承擔能力下降，加上去年推出買家稅遏抑境外置業需求，購買單位的需求應會被逼調低。
$ B3 T9 V; ?# L, F8 rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
) C; E: t( F) q$ y) cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。根據傳統經濟學說，如果供應增加，需求不變，樓價應會下調；同樣，如果供應 不變，需求下降，樓價也會回落，現在預見供應上升而需求受壓，樓價下調的趨勢應該顯而易見。
2 i( I' U- ^. _$ ~5.39.217.76' y- U3 q2 ?7 y, i
預見供應增價格反上升公仔箱論壇4 H4 r. Q/ L% f4 n$ c
/ q9 z1 G& P/ \現實卻是背道而馳，樓價近日不跌反升，供求現象應有的理性反應並沒有出現。為甚麼發生這個情況呢？最有可能的解釋是，公眾對樓市政策的解讀與經濟假設不同，大家對樓價的預期偏向樂觀，認為未來的需求仍然會超過供應，今日不買，明日會更貴。公仔箱論壇( ^ \% Q0 U/ p5 P: S( ]! S# G# l
1 y& q+ q- Z" ~# j公眾對樓價的樂觀，緣於不少假設，譬如內地人對香港物業的需求有增無已，買家稅只能起短暫治標作用；當局的供應預測未必準確，日後供應量數據可靠性成疑；還有就是本港建屋土地資源缺乏，長遠供應始終令人憂慮。
% ^- w0 |7 m& ?3 Y$ _# A7 B" {tvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb" x4 H8 S' p0 e
樂觀歸樂觀，這段時間樓價易升難跌，主要與經濟基本因素有關，現時本地經濟仍然健旺，失業率偏低，加上熱錢源源流入，形成資金充裕。另外，業主賣樓套現後不易另覓穩健投資，都有利於樂觀的市場情緒。5.39.217.762 V- g# v: m. {1 [" Y2 z1 T! _
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 H/ i$ k8 Y) y+ T
究竟未來樂觀情緒會否持續，是影響樓價因素之一，特別是現時政府推出多項行政措施，左右市場運作，使市場反應特別容易變得極端。
% v: I& ?# `) T# t7 htvb now,tvbnow,bttvb
: K7 e+ l' g2 h公仔箱論壇以對付投機的短炒稅為例，現時樓市暢旺，持有住宅作為投資的業主，心態是現在沽出手頭物業，再買回就會失去短期沽貨的靈活性。他們的回應方法是除非看淡後市，否則必比以前惜售，不單止善價而沽，甚至會提出超前市況的高價。這種心理造成早前交投減少，若一旦成交活躍，往往又會創造出新高價指標。
$ ~, ]8 e+ q L8 k1 ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
! ~" x7 H1 n, w( x+ L: p j0 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。由於現時業主買入單位都做好長準備，加上有稅務考慮，易手單位回流市場供應大減，容易造成放盤量不足。
/ a1 o1 w/ U5 n# s公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb& r% K+ [4 t% v% b# F
買賣添限制磚頭波動大公仔箱論壇9 |6 a: ?/ h% T0 b: |3 P. C& Y
9 A# d7 Q/ A. stvb now,tvbnow,bttvb行政措施對樓價的影響，有利也有弊。買賣限制在升市時令業主放盤意欲減少；在跌市時，也可能令到買家入市意欲受影響，因為當樓價下跌，買家就要考慮一旦購入單位，短期離場代價很高，假如樓市氣氛逆轉，買家入市就會多了套現限制的障礙。
/ {# l, R8 ?6 _# w, N$ S) l$ g5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb0 \7 v% E0 u2 h; B+ I: I
物業市場的買家主要有兩類，一類是有實際需要的用家；還有是長短的投資者。長期以來，買樓投資被視為穩健的長增值方法，和買股票相比，「買磚頭」不涉及對行業或財務的認識，加上樓宇供應預測性高，不若股市大升時會有大大小小的集資活動湧現，故此被視為穩健的投資對象。雖然政府施加稅務干預，令短炒投資者離場，但供應不足和實際需求，仍然誘使長投資者買樓放租。不過，隨供應緩緩增加和行政措施帶來的限制，無疑會令買樓投資的風險增加。
. ?: w3 }. j( U: _公仔箱論壇公仔箱論壇3 v4 U: n5 ?0 j" F K
; E$ H1 _( J8 Q5.39.217.76星島日報社論 |
發表於 2013-1-27 12:38 PM
| 