本帖最後由 felicity2010 於 2012-11-19 08:03 AM 編輯
4 z& F! B6 M0 O) a4 d8 U4 F公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb- e1 h0 o% l# q U5 i0 |9 g
徐家健：香港樓市的政策風險tvb now,tvbnow,bttvb- p" O x* v5 o2 @% h! j8 [7 Z- O
: x9 n; O2 u+ @* Y
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! x. M' |8 y9 Y. H
特區政府推出的樓市政策，可謂是天天新款。先有7月宣布明年1月起實行的白表申請者免補地價購買二手居屋計劃，繼而10月殺出一個聲稱是「管理需 求」的雙重印花稅措施。最令我擔心的是，財爺一方面煞有介事地指出，這是「非常時期的非常措施」，一方面卻又義無反顧地說，「在維護社會民生和金融穩定的大前提之下，我會毫不猶豫地再推出強而有力的措施」。
) S- }1 Q) u- B d X7 L$ c5 O- [; K2 {
1 G& a( b* v0 T- s擔心的是，政府藥石亂投：不集中火力增加供應，推出些什麼「管理需求」措施，自欺欺人 之餘，更惡化了住屋問題。最基本的價格理論說明，如果供應不變，一切需求的變動都只會令價格和成交量朝同一方向走，即打擊樓價，同時也會打擊置業；而資助買樓，同時亦將刺激樓價。要樓價既回落到一般市民可負擔的水平，又真正鼓勵置業，增加供應是唯一方法。公仔箱論壇( \7 y. Z- f5 U1 m% b
9 c) B6 K, r1 p% ]8 m7 ]
但更使我憂慮的是，財爺的言論對市場預期未來房屋政策的影響。什麼是「非常時期」？什麼是「強而有力的措施」？隨着政策風險增加，投資者會怎樣回應呢？
' k: a! Q5 H2 [5 W/ ~* C5.39.217.765.39.217.76: l6 r1 ~ v, e7 a7 Q% E- n
覆水難收的投資
2 h. J o( n5 f; G) q3 R# }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: m" \1 ^9 s1 f% k ?# r
在分析政策風險對投資的影響前，先要補充一點耐用品供求的討論。上周曾介紹因為有「租務」和「投資」市場之分，耐用品的供求有兩價兩量。首先，供求改變所以會持續影響投資一段時間，其中一個原因是增加供應需時，而供應需時是因為趕急將增加成本，於是因為趕急而增加成本的幅度愈高，市場對供求改變作出的調整就 愈慢。當然，政府遏抑資產價格，亦將拖慢市場調整的步伐。
8 G" U* V8 ~) l( N+ j! U. wtvb now,tvbnow,bttvb
( k' f/ e" ~+ k5.39.217.76供求改變可持續影響投資，更基本的原因是，耐用品顧名思義可用上一段長時間。其折 舊率（depreciation rate）愈低，可用期就愈長，而市場對供求改變相應作出的調整也就愈慢。耐用品的供求理論，解釋了為什麼折舊率愈低的耐用品，市場投資的波幅亦相對愈高。如樓宇市場在穩定的供求環境下，2.5%折舊率的含意，是每年新增樓宇佔總樓宇數量同樣是2.5%，縱使住屋需求只減少2%，八成的新樓宇供應將受到 影響。公仔箱論壇0 W2 h. v$ u3 u! w/ I7 \/ T, R
5.39.217.766 S8 c: P6 S$ j! H
舉個最極端的例子，當資產千秋萬世，投資便覆水難收。傳統智慧是「買樓唔同買棵菜」，覆水難收的投資，投資者更會三思而行。
& a7 V8 ?! c6 h Y5 X# [0 R- qtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb4 Y/ _+ C& B5 j
經濟學上，有所謂「不可逆轉的投資」（irreversible investment）。舉手不回的投資，一子錯滿盤皆落索；舉棋不定，反而可以留一手後着。借用財務學上「實物期權理論」（real options theory）的分析，結論是當投資者面對的不確定因素愈多，押注在覆水難收的投資時，就愈見謹慎。
& j1 |4 W. C: p1 v3 d, M5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb6 h5 f; y/ V3 `8 T Z/ Y& Z
現實世界的驗證又如何？一項研究發現，樓價風險增加不但使西雅圖的地產發展商減慢投資，風險亦同時抬高地價【註1】。& j$ ]8 O; i/ s0 w p- |! h
tvb now,tvbnow,bttvb/ Y6 A& H S; w3 d
投資在風險蔓延時
7 P8 e4 `" @ \, d `8 ~5.39.217.76' M% G; f: A0 |
另一項研究亦指出，當加拿大溫哥華的樓價波動愈大、市場風險愈高時，地產發展商就愈是按兵不動。更有趣的發現是，風險對投資的不良影響，會隨着發展商的壟斷能力而增加【註2】。5.39.217.76, e; K9 X" f8 v/ d
8 B9 _# w' S) q* ? P! K8 _
執筆前，運輸及房屋局局長張炳良在立法會回應口頭質詢時再次重申，若有任何不尋常的活動影響宏觀經濟穩定性，政府不排除再出招；但政府出招的效果是穩定經濟還是增加市場波動呢？再之前又有消息透露政府正考慮從勾地表撥地興建公屋，若果如實推行，一方面可能減少私樓供應；另一方面，公屋的選址亦可能影響鄰近私 人物業的樓價！
5 M1 R% ] D) p n* c6 Otvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 u( |/ F& U+ A
當香港政府樓市政策日新月異，沒有內幕消息的一般二手買家唯有靜觀其變。物業市場的反應，證明了新措施不是凍結二手私人住宅 買賣，就是炒貴二手居屋。股票市場上，物業代理股股價的跌幅，似乎比地產發展商股價的跌幅還要大；這可能是因為市場認為，地產發展商彈性較大，有能力應付政府層出不窮的新措施吧。5.39.217.76. A, w" h5 F) {2 l7 j( t1 K
, D b0 p% I5 @1 Y9 X* N5.39.217.76
; y( d0 j& k/ F' @8 P1 E5.39.217.76註1：Cunningham, Christopher R.”House Price Uncertainty, Timing of Development, and Vacant Land Prices: Evidence forReal Options in Seattle.”Journal of Urban Economics, 59（1）, January 2006：1-31.tvb now,tvbnow,bttvb: v) P- x; z8 N: p2 U$ ^. e% ~/ u
5 {0 u0 @0 [* _. [) [) Ktvb now,tvbnow,bttvb
! x* V1 {. J7 y% X! p# R註2：Bulan, Laarni, Christopher Mayer, and Tsuriel C. Somerville. ”Irreversible Investment, Real Options, and Competition: Evidence from Real Estate Development.” Journal of Urban Economics, 65（3）, May 2009：237-251.5.39.217.760 `; B; H0 r5 R/ ?. G ^5 {- Y
, ` Q) ?( z5 D% j' f6 ^5 C4 T1 ^ T公仔箱論壇政策風險如何影響投資？．二之一
+ E+ {; A8 `- c4 ]% g) ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. q, ?: ]( p0 F9 f. x" ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 i( N; w/ x, ^
/ f3 c; ^9 u4 ?' K1 j( K) xtvb now,tvbnow,bttvb克萊姆森大學經濟系副教授 |
發表於 2012-11-19 08:02 AM
| 