本帖最後由 felicity2010 於 2012-11-19 08:03 AM 編輯
" w9 X& x' l4 n) S5 Q公仔箱論壇
0 l6 h- n& s* B公仔箱論壇徐家健：香港樓市的政策風險
) [/ p z, n6 Q! ~5 i8 B- nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. j: g# T- R6 D P
5 w, E' ]( [0 E8 C' j; k. e
特區政府推出的樓市政策，可謂是天天新款。先有7月宣布明年1月起實行的白表申請者免補地價購買二手居屋計劃，繼而10月殺出一個聲稱是「管理需 求」的雙重印花稅措施。最令我擔心的是，財爺一方面煞有介事地指出，這是「非常時期的非常措施」，一方面卻又義無反顧地說，「在維護社會民生和金融穩定的大前提之下，我會毫不猶豫地再推出強而有力的措施」。 t, J; E C S0 G1 N
$ W# R, W8 c% j& rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。擔心的是，政府藥石亂投：不集中火力增加供應，推出些什麼「管理需求」措施，自欺欺人 之餘，更惡化了住屋問題。最基本的價格理論說明，如果供應不變，一切需求的變動都只會令價格和成交量朝同一方向走，即打擊樓價，同時也會打擊置業；而資助買樓，同時亦將刺激樓價。要樓價既回落到一般市民可負擔的水平，又真正鼓勵置業，增加供應是唯一方法。
) P9 P, b4 v6 O$ J e3 J$ Itvb now,tvbnow,bttvb% n( g. B0 w1 E) k; B& x% O* [
但更使我憂慮的是，財爺的言論對市場預期未來房屋政策的影響。什麼是「非常時期」？什麼是「強而有力的措施」？隨着政策風險增加，投資者會怎樣回應呢？公仔箱論壇4 P$ ^8 H9 u% n$ ~
1 w0 @6 A$ s' G5 ]+ I: W6 U- r覆水難收的投資
- Y. e, d! I6 o6 z" ~0 j0 X7 p# X5.39.217.76
3 R* P! e# P' f, c+ A" N+ A7 qtvb now,tvbnow,bttvb在分析政策風險對投資的影響前，先要補充一點耐用品供求的討論。上周曾介紹因為有「租務」和「投資」市場之分，耐用品的供求有兩價兩量。首先，供求改變所以會持續影響投資一段時間，其中一個原因是增加供應需時，而供應需時是因為趕急將增加成本，於是因為趕急而增加成本的幅度愈高，市場對供求改變作出的調整就 愈慢。當然，政府遏抑資產價格，亦將拖慢市場調整的步伐。tvb now,tvbnow,bttvb9 S9 ?8 E& S2 P" ?
5.39.217.76. t' J, l& X7 c4 N
供求改變可持續影響投資，更基本的原因是，耐用品顧名思義可用上一段長時間。其折 舊率（depreciation rate）愈低，可用期就愈長，而市場對供求改變相應作出的調整也就愈慢。耐用品的供求理論，解釋了為什麼折舊率愈低的耐用品，市場投資的波幅亦相對愈高。如樓宇市場在穩定的供求環境下，2.5%折舊率的含意，是每年新增樓宇佔總樓宇數量同樣是2.5%，縱使住屋需求只減少2%，八成的新樓宇供應將受到 影響。- t* w0 x0 O6 P! |
9 E6 Q& ^" Q5 R2 C4 x( L" r舉個最極端的例子，當資產千秋萬世，投資便覆水難收。傳統智慧是「買樓唔同買棵菜」，覆水難收的投資，投資者更會三思而行。
6 `1 x/ \% k8 l0 u- [" G ~" G4 d) e& `6 n) p: b5 W
經濟學上，有所謂「不可逆轉的投資」（irreversible investment）。舉手不回的投資，一子錯滿盤皆落索；舉棋不定，反而可以留一手後着。借用財務學上「實物期權理論」（real options theory）的分析，結論是當投資者面對的不確定因素愈多，押注在覆水難收的投資時，就愈見謹慎。公仔箱論壇+ \3 m5 ^* ]$ t! f% p
( ~+ |. a# X8 pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。現實世界的驗證又如何？一項研究發現，樓價風險增加不但使西雅圖的地產發展商減慢投資，風險亦同時抬高地價【註1】。% d% H) O! {' Z: |) O. L0 R
公仔箱論壇, T' [ v. F3 N! ?6 d: Z
投資在風險蔓延時TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" Z( L6 P. E6 D$ e
5.39.217.766 {9 ^: W" a) ]. Q, T9 ]& N8 T8 b
另一項研究亦指出，當加拿大溫哥華的樓價波動愈大、市場風險愈高時，地產發展商就愈是按兵不動。更有趣的發現是，風險對投資的不良影響，會隨着發展商的壟斷能力而增加【註2】。公仔箱論壇# u2 d: K/ x% t9 {& D
- C4 a Y- g) }: y6 Z# R3 g) b執筆前，運輸及房屋局局長張炳良在立法會回應口頭質詢時再次重申，若有任何不尋常的活動影響宏觀經濟穩定性，政府不排除再出招；但政府出招的效果是穩定經濟還是增加市場波動呢？再之前又有消息透露政府正考慮從勾地表撥地興建公屋，若果如實推行，一方面可能減少私樓供應；另一方面，公屋的選址亦可能影響鄰近私 人物業的樓價！ X( s) b$ P `! Y: W
/ }+ J3 y3 ^; ]( v3 j. J# l當香港政府樓市政策日新月異，沒有內幕消息的一般二手買家唯有靜觀其變。物業市場的反應，證明了新措施不是凍結二手私人住宅 買賣，就是炒貴二手居屋。股票市場上，物業代理股股價的跌幅，似乎比地產發展商股價的跌幅還要大；這可能是因為市場認為，地產發展商彈性較大，有能力應付政府層出不窮的新措施吧。5.39.217.76: I. X8 U* q( c0 q Q$ s
. V0 O: G' j1 p0 Q; o% I/ z: W5.39.217.765.39.217.768 J, O1 w& E9 B8 r8 v
註1：Cunningham, Christopher R.”House Price Uncertainty, Timing of Development, and Vacant Land Prices: Evidence forReal Options in Seattle.”Journal of Urban Economics, 59（1）, January 2006：1-31.
) Y8 P+ j" h2 M; ~0 i! a0 r: @5 @, X* I
公仔箱論壇* j% n2 O. Y. B+ r
註2：Bulan, Laarni, Christopher Mayer, and Tsuriel C. Somerville. ”Irreversible Investment, Real Options, and Competition: Evidence from Real Estate Development.” Journal of Urban Economics, 65（3）, May 2009：237-251.: S: g4 u- J- ?5 S
: x& w5 M5 G& k+ V# T0 @
政策風險如何影響投資？．二之一' ^: R8 S5 p2 F5 \. q2 L
) K$ @9 ^# x! ^# I: t
' D# _7 [' Y9 Q; P/ o) I: Q* T- eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, } F# m( }! o# r/ i* l* H1 Q
克萊姆森大學經濟系副教授 |
發表於 2012-11-19 08:02 AM
| 