本帖最後由 felicity2010 於 2012-11-19 08:03 AM 編輯
; f0 E/ I! g# D" R1 O$ x( d m, b公仔箱論壇
. o( }/ P' ~4 J% ~! z& M徐家健：香港樓市的政策風險! J! Q6 p/ W6 G4 Z' E) m
1 M2 a: C k) ^7 D1 x" Z& f6 K公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( h# ]2 s. b6 ^' p" Q( l& k* R
特區政府推出的樓市政策，可謂是天天新款。先有7月宣布明年1月起實行的白表申請者免補地價購買二手居屋計劃，繼而10月殺出一個聲稱是「管理需 求」的雙重印花稅措施。最令我擔心的是，財爺一方面煞有介事地指出，這是「非常時期的非常措施」，一方面卻又義無反顧地說，「在維護社會民生和金融穩定的大前提之下，我會毫不猶豫地再推出強而有力的措施」。0 Q% j5 p! K/ v
2 j( c3 m; b2 h擔心的是，政府藥石亂投：不集中火力增加供應，推出些什麼「管理需求」措施，自欺欺人 之餘，更惡化了住屋問題。最基本的價格理論說明，如果供應不變，一切需求的變動都只會令價格和成交量朝同一方向走，即打擊樓價，同時也會打擊置業；而資助買樓，同時亦將刺激樓價。要樓價既回落到一般市民可負擔的水平，又真正鼓勵置業，增加供應是唯一方法。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 U# c$ t {8 a4 b9 b
6 a/ v" k9 G- H9 ~1 N/ m但更使我憂慮的是，財爺的言論對市場預期未來房屋政策的影響。什麼是「非常時期」？什麼是「強而有力的措施」？隨着政策風險增加，投資者會怎樣回應呢？" {# T1 K. D, n0 U2 L
2 S- f1 J2 ]6 z覆水難收的投資
& G9 w7 D; z$ Y3 C
7 S' a: ]$ X' V: p0 y, S/ l* X' t/ UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在分析政策風險對投資的影響前，先要補充一點耐用品供求的討論。上周曾介紹因為有「租務」和「投資」市場之分，耐用品的供求有兩價兩量。首先，供求改變所以會持續影響投資一段時間，其中一個原因是增加供應需時，而供應需時是因為趕急將增加成本，於是因為趕急而增加成本的幅度愈高，市場對供求改變作出的調整就 愈慢。當然，政府遏抑資產價格，亦將拖慢市場調整的步伐。$ @7 p" h. Y4 t8 W9 f, W# j
tvb now,tvbnow,bttvb" z& S/ @4 U" f* @% m/ d( N; X; k
供求改變可持續影響投資，更基本的原因是，耐用品顧名思義可用上一段長時間。其折 舊率（depreciation rate）愈低，可用期就愈長，而市場對供求改變相應作出的調整也就愈慢。耐用品的供求理論，解釋了為什麼折舊率愈低的耐用品，市場投資的波幅亦相對愈高。如樓宇市場在穩定的供求環境下，2.5%折舊率的含意，是每年新增樓宇佔總樓宇數量同樣是2.5%，縱使住屋需求只減少2%，八成的新樓宇供應將受到 影響。tvb now,tvbnow,bttvb3 }$ E5 H7 |& c! P5 c
. H* h+ H1 _9 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。舉個最極端的例子，當資產千秋萬世，投資便覆水難收。傳統智慧是「買樓唔同買棵菜」，覆水難收的投資，投資者更會三思而行。( B' P+ p: ^/ b- X9 U0 j
& y* q( B2 S+ x經濟學上，有所謂「不可逆轉的投資」（irreversible investment）。舉手不回的投資，一子錯滿盤皆落索；舉棋不定，反而可以留一手後着。借用財務學上「實物期權理論」（real options theory）的分析，結論是當投資者面對的不確定因素愈多，押注在覆水難收的投資時，就愈見謹慎。
- ]* D& a2 K2 V* [# }# G! k: O9 l/ h0 ^' H* i
現實世界的驗證又如何？一項研究發現，樓價風險增加不但使西雅圖的地產發展商減慢投資，風險亦同時抬高地價【註1】。
4 V3 h+ d" L, e8 [" \5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb1 u( ?; G) x: l1 m
投資在風險蔓延時
. I' F, W8 I: C; M2 u' J ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
7 ~8 y$ v+ W6 k3 q$ }7 Q! N5.39.217.76另一項研究亦指出，當加拿大溫哥華的樓價波動愈大、市場風險愈高時，地產發展商就愈是按兵不動。更有趣的發現是，風險對投資的不良影響，會隨着發展商的壟斷能力而增加【註2】。
1 G, }+ z/ L" f) \6 `4 S, F( k2 O' C" ?
執筆前，運輸及房屋局局長張炳良在立法會回應口頭質詢時再次重申，若有任何不尋常的活動影響宏觀經濟穩定性，政府不排除再出招；但政府出招的效果是穩定經濟還是增加市場波動呢？再之前又有消息透露政府正考慮從勾地表撥地興建公屋，若果如實推行，一方面可能減少私樓供應；另一方面，公屋的選址亦可能影響鄰近私 人物業的樓價！
* k4 i( e1 b( P- Q9 |* Q+ tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 T) ~- m# c1 P6 {$ r& U6 FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。當香港政府樓市政策日新月異，沒有內幕消息的一般二手買家唯有靜觀其變。物業市場的反應，證明了新措施不是凍結二手私人住宅 買賣，就是炒貴二手居屋。股票市場上，物業代理股股價的跌幅，似乎比地產發展商股價的跌幅還要大；這可能是因為市場認為，地產發展商彈性較大，有能力應付政府層出不窮的新措施吧。# H. ^' K7 j, `& x# _* e9 V
2 q, C: ?& D7 h/ Z" N8 b
tvb now,tvbnow,bttvb- q: j$ u( r( r. t: o1 E
註1：Cunningham, Christopher R.”House Price Uncertainty, Timing of Development, and Vacant Land Prices: Evidence forReal Options in Seattle.”Journal of Urban Economics, 59（1）, January 2006：1-31.
! `1 i) N/ ?6 ^1 C9 U2 Y! Z- nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: P8 i9 B7 ^ D: l9 n% H, G公仔箱論壇公仔箱論壇0 p$ H0 y( n+ T# x8 x [" b s, S
註2：Bulan, Laarni, Christopher Mayer, and Tsuriel C. Somerville. ”Irreversible Investment, Real Options, and Competition: Evidence from Real Estate Development.” Journal of Urban Economics, 65（3）, May 2009：237-251.
: a9 M( n" C7 R! K- b6 hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 N+ f. |" q' r$ c5 w
政策風險如何影響投資？．二之一
7 d* b% Q+ q# \! p1 K# S公仔箱論壇" o' I/ b1 v: W' D* g
c3 v% V5 B! o: X Z" [) O- L* B
9 ^- k( N/ `, L克萊姆森大學經濟系副教授 |
發表於 2012-11-19 08:02 AM
| 