本帖最後由 felicity2010 於 2012-11-19 08:03 AM 編輯 ' Q( p; b- |1 \3 R
5.39.217.76% G; X; E& W% E5 M
徐家健：香港樓市的政策風險
; O0 n' {0 r n) _, Btvb now,tvbnow,bttvb/ w8 C' y' \/ ^* ]$ X
. \, _. A6 q6 @8 ~4 hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。特區政府推出的樓市政策，可謂是天天新款。先有7月宣布明年1月起實行的白表申請者免補地價購買二手居屋計劃，繼而10月殺出一個聲稱是「管理需 求」的雙重印花稅措施。最令我擔心的是，財爺一方面煞有介事地指出，這是「非常時期的非常措施」，一方面卻又義無反顧地說，「在維護社會民生和金融穩定的大前提之下，我會毫不猶豫地再推出強而有力的措施」。
& W: Z3 ^% q' k; e) q8 V" t8 ]3 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# F7 B4 {1 P- L2 x( r
擔心的是，政府藥石亂投：不集中火力增加供應，推出些什麼「管理需求」措施，自欺欺人 之餘，更惡化了住屋問題。最基本的價格理論說明，如果供應不變，一切需求的變動都只會令價格和成交量朝同一方向走，即打擊樓價，同時也會打擊置業；而資助買樓，同時亦將刺激樓價。要樓價既回落到一般市民可負擔的水平，又真正鼓勵置業，增加供應是唯一方法。
9 J& V, j% q* i/ F( a5.39.217.76
0 \* u" |5 I/ E; H5.39.217.76但更使我憂慮的是，財爺的言論對市場預期未來房屋政策的影響。什麼是「非常時期」？什麼是「強而有力的措施」？隨着政策風險增加，投資者會怎樣回應呢？
+ J- K& ^8 A( d5 q/ J$ Q8 q
1 v1 G8 @0 d9 ]5 k- U公仔箱論壇覆水難收的投資公仔箱論壇0 @. R3 [* a6 o" S i
# ]9 Y' z. e$ i" T: x3 h2 `tvb now,tvbnow,bttvb在分析政策風險對投資的影響前，先要補充一點耐用品供求的討論。上周曾介紹因為有「租務」和「投資」市場之分，耐用品的供求有兩價兩量。首先，供求改變所以會持續影響投資一段時間，其中一個原因是增加供應需時，而供應需時是因為趕急將增加成本，於是因為趕急而增加成本的幅度愈高，市場對供求改變作出的調整就 愈慢。當然，政府遏抑資產價格，亦將拖慢市場調整的步伐。
$ U+ H$ a' z4 E: o: \! Z# [8 _5 b5.39.217.76
1 _, M# U7 j3 @; h$ B供求改變可持續影響投資，更基本的原因是，耐用品顧名思義可用上一段長時間。其折 舊率（depreciation rate）愈低，可用期就愈長，而市場對供求改變相應作出的調整也就愈慢。耐用品的供求理論，解釋了為什麼折舊率愈低的耐用品，市場投資的波幅亦相對愈高。如樓宇市場在穩定的供求環境下，2.5%折舊率的含意，是每年新增樓宇佔總樓宇數量同樣是2.5%，縱使住屋需求只減少2%，八成的新樓宇供應將受到 影響。
/ `0 G1 ]$ |, ]1 C9 Z4 \/ n/ B- F! |/ V) g5 L$ u" ~
舉個最極端的例子，當資產千秋萬世，投資便覆水難收。傳統智慧是「買樓唔同買棵菜」，覆水難收的投資，投資者更會三思而行。
( A1 q1 I* L0 \+ L4 E0 J3 ]tvb now,tvbnow,bttvb+ _& _- Q) Y1 X M: y$ G
經濟學上，有所謂「不可逆轉的投資」（irreversible investment）。舉手不回的投資，一子錯滿盤皆落索；舉棋不定，反而可以留一手後着。借用財務學上「實物期權理論」（real options theory）的分析，結論是當投資者面對的不確定因素愈多，押注在覆水難收的投資時，就愈見謹慎。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ l7 {3 x8 \4 V" A
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. H3 E; n* D e$ J6 o- b0 c: E0 ^
現實世界的驗證又如何？一項研究發現，樓價風險增加不但使西雅圖的地產發展商減慢投資，風險亦同時抬高地價【註1】。
$ {/ R: i( \6 ^, I a, vtvb now,tvbnow,bttvb
) `. Z; Q9 {3 n: B投資在風險蔓延時
% E% ^7 ] b$ F% k, {2 H. Y6 s
& o6 N% x: e) J- |另一項研究亦指出，當加拿大溫哥華的樓價波動愈大、市場風險愈高時，地產發展商就愈是按兵不動。更有趣的發現是，風險對投資的不良影響，會隨着發展商的壟斷能力而增加【註2】。
; h" r6 Q' b8 u' C9 i8 ` c) R7 i公仔箱論壇
7 A8 m$ w6 E$ D6 G9 l% u公仔箱論壇執筆前，運輸及房屋局局長張炳良在立法會回應口頭質詢時再次重申，若有任何不尋常的活動影響宏觀經濟穩定性，政府不排除再出招；但政府出招的效果是穩定經濟還是增加市場波動呢？再之前又有消息透露政府正考慮從勾地表撥地興建公屋，若果如實推行，一方面可能減少私樓供應；另一方面，公屋的選址亦可能影響鄰近私 人物業的樓價！4 ]/ M8 U) o3 j7 L
3 k/ |9 F- y3 o! ~* ~) x$ Btvb now,tvbnow,bttvb當香港政府樓市政策日新月異，沒有內幕消息的一般二手買家唯有靜觀其變。物業市場的反應，證明了新措施不是凍結二手私人住宅 買賣，就是炒貴二手居屋。股票市場上，物業代理股股價的跌幅，似乎比地產發展商股價的跌幅還要大；這可能是因為市場認為，地產發展商彈性較大，有能力應付政府層出不窮的新措施吧。% x- e9 N. j. {" s
公仔箱論壇3 l4 K2 L3 E/ G F. x& Y
0 A5 m o1 D" d8 X註1：Cunningham, Christopher R.”House Price Uncertainty, Timing of Development, and Vacant Land Prices: Evidence forReal Options in Seattle.”Journal of Urban Economics, 59（1）, January 2006：1-31.2 t- B7 ~4 z* Y
5.39.217.76! P- v( s. Y" f v, x
+ u8 S' I8 @" F8 W: D% r% L& rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。註2：Bulan, Laarni, Christopher Mayer, and Tsuriel C. Somerville. ”Irreversible Investment, Real Options, and Competition: Evidence from Real Estate Development.” Journal of Urban Economics, 65（3）, May 2009：237-251.TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 N L" d$ Y8 g2 _
* _5 ^9 O! H# |; Stvb now,tvbnow,bttvb政策風險如何影響投資？．二之一tvb now,tvbnow,bttvb& W d5 m7 C1 U! [
9 g, O, a- u* S4 g' m9 q5.39.217.76
2 t9 v5 T6 {1 ^, D8 Q: Z" ?9 U! ^
克萊姆森大學經濟系副教授 |
發表於 2012-11-19 08:02 AM
| 