【香港家書】2012-11-10 港大房地產及建築系教授鄒廣榮--香港房屋問題的困局

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港大房地產及建築系教授鄒廣榮--香港房屋問題的困局公仔箱論壇* x5 U# @4 Q9 T5 b. D  R: Q! ^
各位房建系同學，
轉眼間已開學差不多兩個月了。就在你們開學前數天，美國聯儲局宣布推出第三輪量寬措施，不但延續並且加強其之前的寬鬆貨幣政策。聯儲局這項決策猶如在太平洋彼岸發生十級大地震，其引發的海嘯將席捲亞洲各國。而聯繫匯率將令香港首當其衝。果然，一個月後已有熱錢流入。熱錢流入令正在升溫的樓市火上加油。為了遏止樓價上升，財爺曾俊華於10月底宣布對外地人士及公司買家徵收百分之十五的買家印花稅，另外亦提高額外印花稅稅階及延長適用期至三年。
這些被稱為「曾二招」的措施推出後，樓市立即變得死寂。有地產經紀形容「曾二招」為「辣招」，其實其辣處不在令樓價大幅下跌，而在於令成交不斷萎縮，大大影響地產代理的生計。其實在這非常時刻，政府實在有必要以非常手段應對。聯儲局無止境瘋狂印鈔以解救美國經濟困境，長此下去，最終必然在香港引發資產泡沫。樓市關乎民生，其價格波動將引發連串嚴重的經濟及社會問題。在資產泡沫形成的階段，有樓一族固然樂得享受紙上富貴，但無殼蝸牛面對不斷上升的樓價心境必定截然不同，因此加劇了社會分化。泡沫爆破後造成的經濟破壞影響深遠。
因此短期政府以「曾二招」阻止熱錢湧入樓市是無可厚非的做法。但「曾二招」亦有其優劣之別。買家印花稅明顯針對海外買家，在遏止資金湧入樓市之餘亦能維護港人置業權益，屬於政治正確的做法，比什麼「港人港地」政策有效得多。這個「副作用」比為「樓市降溫」的原本目的，可能更為市民受用。海外買家主要以內地客為主，內地買家的需求實在難以估計。資金來得快之餘，一旦市場氣氛逆轉，撤資亦可以很快，大大增加樓價波動的風險。雖然買家印花稅會造成一定的經濟損耗，但其非經濟的好處足以彌補這些金錢上的損失。: g: I' G; c7 V; V% q' ?3 |
特別印花稅針對短線炒家，其成效建基於樓價上升源於短線炒家在樓市興風作浪這個前提。這是本末倒置的理據。這種說法或者能夠適用於新興市場，但香港住宅市場是一個成熟及透明度高的市場，光是炒家的活動而沒有基本因素的支持，樓價是無法長期炒上去的。況且特別印花稅打擊買家之餘亦同時減少有意放盤的業主，對急需套現的業主亦有殺錯良民之嫌。政府在兩年前推出特別印花稅後樓價照升不誤，足見特別印花稅成效有限，且特別印花稅令成交減少，阻礙樓價信息傳遞，可能導致樓價波動加大，這正與特別印花稅的原意相反。  ~! S! `3 A0 I6 m' M* J) ^
但話說回來，大家不要對「曾二招」期望過高。長遠來說，政府需要建立一個規模比現時大得多的土地儲備才有機會減低樓價波動。「曾二招」只是非常時期的短期措施，令政府能有更充裕的時間增加土地儲備。現時政府在這方面雖然非常積極，但舉步維艱則是路人皆見。加上奧巴馬剛贏得選舉連任總統，在可見的將來寬鬆的貨幣政策將會持續。在這兩大前提下，樓價不大升，「曾二招」已算功德完滿。tvb now,tvbnow,bttvb$ o1 r# s  n& i, o& b
香港面對的困局是非常獨特的。聯繫匯率雖是樓價波動的主因之一，但廢除聯匯引發的風險更大。雖然香港的貨幣政策極其被動，但好處是匯率穩定及透明度高，並且運作簡單，在人民幣變成國際流通貨幣之後，聯繫匯率就不用存在。現時實在沒有必要冒險處理這個將會失效的計時炸彈。tvb now,tvbnow,bttvb8 _" W% A0 s# ~, {  }4 }
香港跟紐約及倫敦都是國際金融中心，但在房屋問題上卻不可同日而語。首先，全美國的公民都可以自由進出紐約，美國人是否願意到紐約忍受高房價是個人選擇，不可能埋怨房租貴或樓價高企，因為覺得住宿費用昂貴的人可以搬到其他城市。香港雖然是中國的一部分，但港人的選擇就少得多了。加上特區政府沒有能力制定自己的人口政策，「出」固然難，「入」亦非常被動。房屋困局亦因之而起。公仔箱論壇, k4 a$ q$ B! {
作為香港的唯一地主，政府原本有條件以調節土地供應來減低樓價波幅。可惜現時政府手上可發展的土地有限，要增加土地儲備阻力重重。在土地總供應量不變的前提下，任何的房屋政策只能做到資源再分配，對市民的整體居住環境幫助有限，更談不上穩定樓價。tvb now,tvbnow,bttvb' B3 }6 m$ \$ |: {9 N% H$ r
既然聯匯不能動，人口政策不能移，唯有增加土地供應才能長遠解決樓價波動及改善居住環境。增加土地供應的困難在於如何平衡各方利益。這本身是一個政治問題，需要政治技巧來解決，這方面我是行外人，沒有能力提供任何意見。或許你們當中將來會有這樣的人才，有能力帶領香港走出困局。
   也許大家在維護本身權益、堅持自己的原則之餘，能夠多一點包容、體諒，所有問題都可以迎刃而解。要解決房屋問題，專業知識固然重要，但當大家都可以為整體利益作出些微犧牲，很多問題根本不會出現。這近乎烏托邦的想法，當然與現實世界有很大落差，但如果我們不朝著這個方向努力之餘還要反其道而行，人類終會走上滅亡之路。年逾過百的產權經濟學大師科斯教授曾經跟我說，道德是約束人類行為最有效的方法。不論你是本科生還是研究生，平日因為時間緊迫很少有機會和你們談及課程以外的問題，現在藉此機會跟你們分享我的個人看法，希望你們努力學習之餘亦能從中得到一點啟發。tvb now,tvbnow,bttvb, k1 \: R4 e1 o9 U' l3 z  k1 q

祝大家學業進步。

) n: ]2 C; G3 o$ o0 M公仔箱論壇老師

鄒廣榮

2012年11月10日

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